ישראל נדל״ן עקבו

הבניין שלכם בדרך לפינוי-בינוי? למה עסקאות נתקעות, ומה עושים כשהיזם מבקש לשנות את התנאים

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

!טל תפוחי, מנכ״ל גמלא הראל, בתוכנית אנשי המפתח של נדל״ן מדיה

מה נאמר

טל תפוחי, כלכלן ושמאי מקרקעין ומנכ״ל גמלא הראל, חברה מקבוצת הראל שמממנת יזמי נדל״ן, התארח אצל עופר פטרסבורג בתוכנית ״אנשי המפתח״ של נדל״ן מדיה. הפרק עלה ליוטיוב ב-25 באוקטובר 2026.

כשנשאל על התחדשות עירונית, תפוחי אמר שבעסקאות שנחתמו בתנאים של פעם, היזמים צריכים עכשיו לשכנע את הדיירים ש״התמורות לא מתאימות לתקופה הזאת״. התמורות הן מה שבעלי הדירות מקבלים בעסקה: הדירה החדשה, כמה מטרים מוסיפים לה, חניה, מחסן, שכר דירה בזמן הבנייה. אם הדיירים לא יסכימו לעדכן אותן, לדבריו, ״העסקה תיתקע״.

ההסבר שלו: הריבית עלתה ועלויות הבנייה התייקרו מאוד. עסקאות כאלה נרקמות שמונה עד עשר שנים, והתנאים נקבעים בהתחלה. כל עוד השוק עלה, זה עבד לטובת כולם. ״עכשיו זה בדיוק להפך״. הוא סיפר שהוא רואה ״לא מעט עסקאות״ שלא מתקדמות כי הן כבר לא משתלמות ליזם.

בהמשך הריאיון הוא הוסיף שיש בעלי דירות שמבינים את המצב ומוכנים להתפשר, ויש כאלה שמרגישים שמנסים ״לדפוק אותם״, ושם, לדבריו, העסקה כנראה לא תצא לפועל.

חשוב לזכור מי מדבר: גמלא הראל מממנת יזמים, כך שהוא רואה את העסקה מהצד שלהם. זו עדות מבפנים על מה שקורה בשוק, לא עמדה ניטרלית.

מה זה אומר עליך

הרקע

תפוחי לא היחיד שמתאר את התמונה הזו. בדצמבר 2025 פרסם ביזפורטל כתבה של ענת גלעד על ״המשבר הגדול בהתחדשות״. לפי הכתבה, המחירים במרכז ירדו בשנה שלפני כן ב-5% עד 10%, והרווחיות בפרויקטים גדולים במרכז ירדה לכ-10% ואף פחות, לעומת כ-20% בעבר. הבנקים נזהרים יותר במימון, והמימון החלופי יקר.

הכתבה תיארה עשרות חברות שמחפשות קונים לפרויקטים שלהן, ויזם שהראה לדיירים שההסכם מאפשר לו לסגת אם לא יסכימו לשינויים, ובהם הקטנת הדירות. המסקנה שלה לגבי הדיירים: הם יחכו יותר זמן ממה שהעריכו, ויקבלו תמורות נמוכות משמעותית.

ובמבט רחב יותר: לפי בדיקה של מדלן ומרכז הנדל״ן שפורסמה בגלובס ב-16 באוקטובר 2026, מתוך כ-1.21 מיליון דירות בשכונות שמיועדות להתחדשות, רק 16.7% נמצאות באחד משלבי הביצוע: בקשה להיתר, היתר, או כבר נבנו. בכמעט חצי מהשכונות שנבדקו, שיעור הביצוע הוא 10% לכל היותר. גם שם אחת הסיבות שהוזכרו לתקיעה היא דיירים שמסרבים לחתום.

ומה עם הריבית? ב-21 באוקטובר 2026 השאיר אותה בנק ישראל על 3.25%. ליזם שמממן פרויקט גדול, כל אחוז כזה הוא הרבה כסף לאורך שנים של בנייה.

מה לבדוק

  1. מה ההסכם שלכם מאפשר ליזם. קראו את הסעיפים על ביטול, נסיגה ושינויים בתכנון. האם היזם יכול לצאת מהעסקה, ובאילו תנאים? האם הוא יכול למכור את הפרויקט ליזם אחר?
  2. אל תענו לבד. בקשה לשנות תנאים צריכה לעבור דרך נציגות הדיירים ועורך הדין שמייצג אתכם, לא דרך שיחה בחדר המדרגות. עורך הדין צריך להיות מי שאתם בחרתם ושמייצג אתכם, לא את היזם.
  3. בקשו את המספרים. אם היזם טוען שהפרויקט כבר לא משתלם, בקשו לראות את הדוח הכלכלי המעודכן ותנו לשמאי מטעמכם לבדוק אותו.
  4. השוו לחלופה. מה קורה אם לא תסכימו? אם העסקה נתקעת, ייתכן שתישארו עם הבניין הישן עוד שנים. לפעמים פשרה עדיפה, ולפעמים לא. זו החלטה שמקבלים עם הנתונים ביד.
  5. בדקו את היזם. אם הפרויקט עובר ליזם חדש, בדקו מי הוא, מה הוא כבר השלים, והאם הערבויות שהובטחו לכם עוברות איתו.
  6. פנו לרשות. לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יש מוקד טלפוני, 074-7681400, ומדריכים לבעלי דירות על הסכם פינוי-בינוי ועל עבודה מול יזם.
  7. מה מגיע לכם מלכתחילה. הכנו על זה מדריך נפרד: התחדשות עירונית: מה מגיע לך, ואיך לא להפסיד את זה. ואם אתם רוצים לבדוק איפה עומד הבניין שלכם: גרים בשכונה שמחכה להתחדשות.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או כלכלי. לפני שמסכימים לשינוי בהסכם עם יזם, התייעצו עם עורך דין שמייצג אתכם.

עוד דיווחים על השוק, כל יום
עקבו לישראל נדל״ן
דיווחים עם משמעות עתידית