גרים בשכונה שמחכה להתחדשות: איפה זה באמת זז, ואיך בודקים את הבניין שלכם

מה קרה

חברת מדלן, שמנתחת נתוני נדל׳׳ן, ואתר מרכז הנדל׳׳ן בדקו מה קורה בפועל בשכונות שמיועדות להתחדשות עירונית. הבדיקה פורסמה בגלובס ב-16 באוקטובר 2026, לקראת כנס ההתחדשות העירונית השנתי של מרכז הנדל׳׳ן. הנתונים נכונים לינואר 2026.

הבדיקה כיסתה 381 שכונות ב-54 ערים. בשכונות האלה יש בסך הכול כ-1.21 מיליון דירות שמיועדות להתחדשות, כלומר להריסה ובנייה מחדש או לחיזוק והרחבה.

מה גילו

• רק 16.7% מהדירות האלה, 201,717 דירות, נמצאות באחד משלבי הביצוע. 64,607 דירות נמצאות בשלב הבקשה להיתר בנייה, 39,616 כבר קיבלו היתר, ו-97,494 כבר נבנו ואוכלסו.
• בכמעט חצי מהשכונות, שיעור הביצוע הוא 10% לכל היותר. כלומר, לפחות 9 מכל 10 דירות שמיועדות להתחדשות עדיין עומדות כמו שהן, ואפילו בקשה להיתר לא הוגשה עבורן.
• רק ב-13 שכונות בוצעו 60% או יותר. בראש הרשימה רמת אשכול בירושלים, עם 91.6%, ושכונת הראשונים ברמת גן, עם 87.8%.

הפערים בין הערים

שיעור הביצוע הממוצע בשכונות של כל עיר, לפי הבדיקה:

• רעננה: 34.7%, הגבוה ביותר.
• רמת גן: 32%.
• תל אביב: 23.6%, ב-54 שכונות שנבדקו. זה מעל הממוצע הארצי.
• בני ברק: 7.5%.
• בית שמש: 6.8%.

גם בתוך אותה עיר הפערים עצומים. בתל אביב, בנווה גולן ביפו בוצעו כ-72%, ובחלק הצפוני של הצפון החדש כ-70%. בנווה שרת 38.2%. לעומתן, בכפר שלם, עם כ-10,000 דירות, רק 3.2%.

למה זה תקוע

לפי טל קופל, מנכ׳׳ל מדלן, ההתחדשות מתקדמת בעיקר בשכונות שבהן הדירות יקרות יחסית. שם ליזם משתלם לבנות. בשכונות זולות יותר היא נשענת בעיקר על פרויקטים גדולים של פינוי-בינוי. בין הדברים שעוצרים פרויקטים הוא מונה בעיות בבעלות על הקרקע, התנגדות לבנייה גבוהה ודיירים שמסרבים לחתום.

דן קצ׳נובסקי, מנכ׳׳ל מרכז הנדל׳׳ן, מוסיף שהשכונות המצליחות נמצאות בדרך כלל באזורי ביקוש, בעיר שתומכת בהתחדשות, ובמקום שבו ברור ליזמים ולבעלי הדירות מה מותר לבנות. כשהכללים ברורים, לדבריו, הפרויקטים מתרבים.

התמונה הרחבה דומה. לפי גלובס, ב-2025 אושרו תוכניות לכ-76 אלף דירות בהתחדשות עירונית, שיא, אבל ניתנו היתרי בנייה לכ-28.9 אלף דירות בלבד. אישור תוכנית הוא רק השלב הראשון, ועד הבנייה בפועל יכולות לעבור שנים.

מה זה אומר עליך

• אם אתם גרים בשכונה כזו: העובדה שהשכונה ׳׳מיועדת להתחדשות׳׳ לא אומרת שהבניין שלכם ייהרס ויבנה מחדש בקרוב. ברוב השכונות שנבדקו זה עוד לא קרה לרוב הדירות.
• אם אתם קונים דירה ישנה בגלל הפוטנציאל: אל תשלמו על פרויקט שעוד לא קיים. מתווך שאומר ׳׳הבניין בדרך לפינוי-בינוי׳׳ צריך להראות לכם מסמך, לא הבטחה.
• אם יזם כבר פנה אליכם: בשכונות שבהן הפרויקטים זזים לאט, הזמן עד שתקבלו דירה חדשה יכול להיות ארוך. חשוב לדעת מה מצב הפרויקט לפני שחותמים.

איך בודקים איפה עומד הבניין שלכם

1. בודקים אם יש תוכנית מאושרת. באתר מבא׳׳ת של מינהל התכנון אפשר לחפש לפי כתובת או גוש וחלקה ולראות אילו תוכניות חלות על הבניין, ובאיזה שלב הן: בהכנה, הופקדה להתנגדויות, או אושרה.
2. שואלים את העירייה. במחלקת ההנדסה או ברשות להתחדשות עירונית של העיר אפשר לשאול אם המתחם שלכם הוכרז כמתחם התחדשות ואם הוגשה בקשה להיתר.
3. בודקים כמה דיירים חתמו. פרויקט שבו רק חלק קטן מהדיירים חתם רחוק מהיתר. שאלו את נציגות הדיירים או את היזם, ובקשו לראות את המספר.
4. בודקים את היזם. כמה פרויקטים הוא השלים, וכמה מהם עדיין תקועים. אפשר לבקש ממנו רשימה ולנסוע לראות.
5. בודקים מחירים אמיתיים. באתר נדל׳׳ן ממשלתי רואים כמה שולם בפועל על דירות באותו רחוב. אם דירה ישנה בשכונה ׳׳מתחדשת׳׳ יקרה בהרבה מדירות דומות, ייתכן שהקונים כבר משלמים על פרויקט שעוד לא התחיל.
6. מה מגיע לכם אם הפרויקט יוצא לדרך. הכנו על זה מדריך נפרד: התחדשות עירונית: מה מגיע לך, ואיך לא להפסיד את זה.

מקורות

• גלובס: התחדשות עירונית, רק 16% מהפוטנציאל מומש עד כה, 16.10.2026, נתוני מדלן ומרכז הנדל׳׳ן נכון לינואר 2026
• מבא׳׳ת: מערכת המידע של מינהל התכנון
• נדל׳׳ן ממשלתי: מחירי עסקאות שדווחו לרשות המסים

המדריך הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ כלכלי או משפטי. לפני שחותמים על הסכם עם יזם או קונים דירה, כדאי להתייעץ עם עורך דין שמייצג אתכם.