התחדשות עירונית: מה מגיע לך, ואיך לא להפסיד את זה

יזם דופק בדלת ומציע דירה חדשה במקום הישנה. השאלה היא לא אם זה משתלם, אלא כמה, ומה קורה אם הוא נתקע באמצע. מדריך קצר לבעלי דירות.

קודם כול: באיזה מסלול אתם

פינוי בינוי. הורסים מתחם שלם, בונים מחדש, ואתם מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר באותו מקום. זה המסלול העיקרי היום.

תמ״א 38 כבר לא רלוונטית להגשות חדשות. התוכנית הארצית פקעה, ומה שהחליף אותה הן תוכניות עירוניות מקומיות שכל רשות מקדמת בעצמה. המשמעות: התנאים שלכם נקבעים לפי התוכנית של העיר שלכם, לא לפי נוסחה ארצית אחידה. שאלו את היזם באיזו תוכנית הוא פועל, ובדקו אותה באתר העירייה.

מה באמת מקבלים

זה הלב של העסקה, וכאן נקבע הרווח:

• דירה חדשה גדולה יותר מהקיימת, עם ממ״ד, מרפסת, חניה ומעלית
• שכר דירה לכל תקופת הבנייה, כדי שתוכלו לשכור במקום אחר
• דמי הובלה ומעבר, בדרך כלל פעמיים: החוצה וחזרה
• המיסים והאגרות של העסקה חלים על היזם, לא עליכם

התמורה אינה קבועה בחוק. היא נקבעת במשא ומתן, ומשתנה מאוד בין מתחם למתחם ובין יזם ליזם. זה בדיוק המקום שבו נציגות חזקה עם יועצים מטעמכם שווה כסף.

הרוב שצריך, ומה קורה למסרב

הרוב הדרוש בפינוי בינוי הוא שני שלישים מבעלי הדירות במתחם, ובנוסף שלוש חמישיות מהדירות בכל בניין, ויותר ממחצית הרכוש המשותף בכל בניין.

בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר, או מתנה את הסכמתו בתנאים בלתי סבירים, עלול להיחשב דייר סרבן. בית המשפט רשאי לקבוע שהוא אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות על הנזק שנגרם מאי ביצוע העסקה, ואף למנות מישהו שיחתום במקומו.

חמש הערבויות שחייבים לדרוש

אין חוק אחד שמחייב את היזם לתת את כולן. לכן הן נכנסות לחוזה, ומי שלא דרש, לא יקבל:

1. ערבות ביצוע, שמבטיחה שהפרויקט ייבנה עד הסוף גם אם היזם קורס
2. ערבות שכר דירה, שמבטיחה את התשלום החודשי לאורך כל תקופת הבנייה
3. ערבות מיסים, שמכסה את חבות המס של העסקה כדי שלא תיפול עליכם
4. ערבות בדק, לתיקון ליקויים אחרי הכניסה לדירה החדשה
5. ערבות רישום, שמבטיחה שהדירה תירשם על שמכם בטאבו בסוף

אם אתם גם רוכשים דירה נוספת בפרויקט, מצטרפת אליהן ערבות חוק מכר על הכסף שאתם משלמים.

המיסים

בפינוי בינוי יש פטור ממס שבח וממס רכישה, אבל הוא מותנה. שלושה תנאים שחשוב להכיר:

• המתחם צריך להיות מוכרז כמתחם פינוי בינוי. לא כל הריסה ובנייה מזכה בפטור
• הפטור ניתן על דירה אחת בפרויקט
• צריך להודיע לרשות המסים תוך 30 יום מחתימת ההסכם

חמש הבדיקות לפני שחותמים

• מי היזם, ומה הוא כבר סיים לבנות בפועל, לא מה הוא מתכנן
• האם התמורה בחוזה מפורטת במטרים ובמפרט, ולא ב״דירה דומה״
• האם כל חמש הערבויות מופיעות בשמן, עם סכומים ומועדים
• מה קורה אם היזם מאחר: פיצוי מוסכם לכל חודש, ומתי מותר לבטל
• האם הנציגות שכרה עו״ד, מפקח ושמאי מטעם הדיירים. נהוג שהיזם משלם את שכרם, אבל הם חייבים להיות מי שאתם בחרתם ומי שמייצג אתכם

מקורות

• חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006, אתר נבו
• חוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ״ג-1963, אתר נבו
• כל-זכות: פטור ממס שבח בפינוי-בינוי
• רשות המסים: בקשה לפטור ממס שבח בפרויקט פינוי בינוי, טופס 4922
• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. לפני חתימה על כל מסמך, התייעצו עם עורך דין מטעמכם.