יזמים נעצרים רגע לפני הבנייה: מה זה אומר על מי שמחכה לפינוי-בינוי, ועל מי שרוצה לקנות דירה

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה נאמר

ישראל גל היה ראש עיריית קריית אונו, עיר שבה התחדשות עירונית היא חלק גדול מהבנייה. היום הוא יו״ר חברת AM הנדסה, שמנהלת פרויקטים. ב-18 באוקטובר 2026 הוא התארח ב״נדל״ן 10״ של ערוץ 10 ונדל״ן מדיה, אצל אטילה שומפלבי. לצדו ישבו עו״ד רועי דהן ורם רצון, מנכ״ל אב-גד. נושא הפאנל: יזמים שמבקשים מהדיירים להסתפק בפחות, כי הפרויקטים כבר לא משתלמים.

מה הוא אמר, בקיצור:

״אנחנו היום במצב מזעזע״. לדבריו יש יזמים שהגיעו לסוף הדרך, כלומר התוכנית כבר אושרה, ובכל זאת לא לוקחים את היתר הבנייה.
למה? כי התוכנית אושרה לפני ארבע-חמש שנים, בתנאי שוק אחרים. כולם ציפו שהמחירים ימשיכו לעלות, ואף אחד לא חשב שעלויות הבנייה יקפצו ככה.
״הגרף התהפך״. עלויות הבנייה עלו, המחירים ירדו, והפרויקטים נתקעו בחוסר כדאיות כלכלית.
ובכל זאת, ״בשעה טובה״. לדבריו הגיע הזמן שמחירי הדיור יתייצבו, כי צריך ודאות: גם לקבלנים, וגם לילדים שלנו שיצטרכו לקנות דירות.

בהמשך אותה תשובה הוא אמר שגם הדיירים, גם היזמים וגם הרשויות צריכים לקחת חלק בפתרון. הוא התנגד לפתרון שהציע המנחה, להוסיף ליזמים זכויות בנייה בתוכנית שכבר אושרה, כי לדבריו זה יפתח מחדש כל תוכנית בכל משבר. מה שהוא כן תמך בו: לתת ליזמים לנצל עד הסוף את מה שכבר אושר, בלי להעמיס עליהם עוד עלויות.

מה זה אומר עליך

אם הבניין שלכם בפינוי-בינוי ו״הכול כבר אושר״: אישור התוכנית הוא לא סוף הסיפור. יכולים לעבור חודשים ואפילו שנים בין האישור להיתר, ובין ההיתר לחפירה. אם היזם לא מתקדם, ייתכן שהוא מחכה שהמספרים ישתפרו, או שהוא יבקש מכם לשנות את התנאים.
אם אתם מתכננים לעבור דירה סביב הפרויקט: אל תבנו על תאריך שהיזם אמר לפני שנתיים. בקשו לוח זמנים מעודכן, בכתב.
אם אתם רוצים לקנות דירה: מבחינתכם, מחירים שמפסיקים לעלות הם לא בהכרח חדשות רעות. גל עצמו, איש מהענף, אומר שזה טוב. מצד שני, אם הרבה פרויקטים נעצרים, בעוד כמה שנים ייבנו פחות דירות, וזה עלול לדחוף את המחירים שוב למעלה.
אם קניתם דירה ישנה בגלל ״הפוטנציאל״: חלק מהמחיר ששילמתם היה על הדירה החדשה שתקבלו מתישהו. כל שנה של עיכוב שוחקת את השווי הזה.

הרקע

מה שגל מתאר מתאים לבדיקה שפרסם מרכז הנדל״ן ב-5 בנובמבר 2026. משרד השמאים גסטפרוינד-מרקו בדק את כל 13 התוכניות לפינוי-בינוי שהופקדו בתל אביב-יפו בשנים 2021 עד 2023. מאז המחצית השנייה של 2022 עלה מדד תשומות הבנייה, כלומר מה שעולה לבנות, בכ-13%. המחירים של דירות חדשות כמעט לא זזו, ובחלק מהאזורים ירדו. החוקרים השוו כל תוכנית לרווח שיזם צריך כדי שהפרויקט ייחשב כדאי: 25% לתוכניות שהופקדו לפני יוני 2022, ו-14% לתוכניות המאוחרות יותר. התוצאה: 7 מתוך 13 התוכניות כבר לא כלכליות, ו-6 נוספות הפכו גבוליות.

זה לא רק תל אביב. לפי בדיקה של מדלן ומרכז הנדל״ן שפורסמה בגלובס ב-16 באוקטובר 2026, מתוך כ-1.21 מיליון דירות בשכונות שמיועדות להתחדשות, רק 16.7% נמצאות באחד משלבי הביצוע: בקשה להיתר, היתר, או כבר נבנו.

באותו פאנל גם רם רצון מאב-גד אמר שיש היום משבר בשוק, קשה למכור דירות, ועלויות הבנייה והמימון עלו. לדבריו, הבנקים מוכנים לממן גם פרויקטים פחות רווחיים, אבל דורשים שהיזם יוכיח קודם שהוא מצליח למכור 10% עד 20% מהדירות.

מה לבדוק

איפה הפרויקט שלכם עומד. תוכנית מאושרת, בקשה להיתר, היתר, או התחלת עבודות: אלה ארבעה שלבים שונים. את מצב הבקשה להיתר אפשר בדרך כלל לבדוק באתר ההנדסה של הרשות המקומית לפי כתובת או גוש וחלקה.
מה ההסכם אומר על לוחות זמנים. האם יש מועד שעד אליו היזם חייב להגיש בקשה להיתר ולהתחיל לבנות? מה קורה אם הוא לא עומד בו?
אל תענו לבד. אם היזם מבקש לשנות תנאים, זה עובר דרך נציגות הדיירים ועורך הדין שמייצג אתכם, לא דרך שיחה בחדר המדרגות.
בקשו את המספרים. אם היזם טוען שהפרויקט לא משתלם, בקשו את הדוח הכלכלי המעודכן ותנו לשמאי מטעמכם לבדוק אותו.
פנו לרשות. לרשות הממשלתית להתחדשות עירונית יש מוקד טלפוני, 074-7681400, ומדריכים לבעלי דירות.
עוד מדריכים שלנו: למה עסקאות פינוי-בינוי נתקעות, ומה עושים כשהיזם מבקש לשנות תנאים וגם התחדשות עירונית: מה מגיע לך, ואיך לא להפסיד את זה.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או כלכלי. לפני שמסכימים לשינוי בהסכם עם יזם, התייעצו עם עורך דין שמייצג אתכם.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית