״המחירים כבר לא ירדו הרבה״: למה מממן של קבלנים חושב שהירידה נגמרת

מה נאמר

פולי טטרו הוא שותף מייסד בטופ קפיטל, חברה שמממנת פרויקטים של קבלנים ויזמים בלי בנק (״מימון חוץ-בנקאי״). כלומר, הוא אחד מאלה שנותנים לקבלנים את הכסף לבנות. הוא התארח בפאנל בתוכנית ״נדל״ן 10״ של ערוץ 10, שעלה ליוטיוב ב-10 בנובמבר 2026 תחת הכותרת ״משבר הדיור מעמיק: האם הממשלה החדשה תביא את הפתרון?״. לצידו ישבו אסף אדלר מגינדי החזקות ועו״ד ושמאי המקרקעין משה בן אהרון.

בסרטון יש שני קטעים שלו מאותו פאנל:

• הדירות שיחסרו. לדבריו, רשות מקרקעי ישראל (״המינהל״) כמעט לא משחררת קרקעות לבנייה. מנגד, יש יותר ויותר תוכניות מאושרות של התחדשות עירונית, אבל ״חלק מאוד משמעותי״ מהן לא כדאי כרגע לבנייה בגלל המצב בשוק. ברגע שהביקוש יחזור, לא יהיו מספיק דירות, ״אני לא צריך להגיד לכם מה זה יעשה למחירים״.
• למה המחירים לא ירדו עוד הרבה. הרווח של הקבלנים הצטמצם, והוא אומר שהוא רואה את זה בדוחות של הפרויקטים שהוא מממן. לכן, לדבריו, יש גבול לכמה הם יכולים להוריד מחירים. הוא לא מאמין שהמחירים ירדו עוד הרבה, ומאמין שבשנה-שנתיים הקרובות הם יעלו בחדות.

הסרטון מחבר בין שני הקטעים ומדלג על כשבע דקות של דיון בין השאר. לא נוסף שום משפט ולא שונה שום משפט.

מה זה אומר עליך

• אם אתה מחכה שהמחירים יצנחו: טטרו אומר שזה לא יקרה. לשיטתו, הקבלנים כבר הורידו את מה שיכלו, ומתחת לזה הם מפסידים.
• אבל זו דעה של צד מעוניין. מי שמממן פרויקטים של קבלנים מרוויח כשהדירות נמכרות, ומחירים יציבים טובים לו. זה לא אומר שהוא טועה, אבל כדאי לשמוע גם את הצד השני.
• והצד השני קיים. רק לפני כמה ימים, ב-5 בנובמבר, אמר מתן שטרית, הכלכלן הראשי של הפניקס, שכדי שמשפחה ממוצעת תוכל שוב להרשות לעצמה דירה, המחירים צריכים לרדת עוד כ-8% (הסברנו כאן). שני אנשים רציניים, שתי תחזיות הפוכות. אף אחד לא יודע בוודאות.
• הירידה אולי כבר קורית, רק לא במחיר שבחוזה. הרבה קבלנים נותנים מבצעים (20/80, דחיית תשלום, הלוואה שהקבלן משלם עליה את הריבית) במקום להוריד את המחיר הרשמי. ככה המחיר ״על הנייר״ כמעט לא זז, אבל בפועל הקונה משלם פחות.

הרקע

מה קרה למחירים עד עכשיו. לפי מדד מחירי הדירות של הלמ״ס שפורסם ב-15 באוקטובר 2026, המחירים ירדו ב-0.6% בחודש וב-1.8% בשנה. באותה הודעה עלה שכר הדירה לשוכרים חדשים ב-5.3%. כלומר, הירידה עד עכשיו מתונה מאוד.

כמה דירות לא נמכרו. לפי ביזפורטל, בסוף אוגוסט 2026 עמדו למכירה 85,680 דירות חדשות, שיא חדש. בקצב המכירות הנוכחי יידרשו כ-27 חודשים כדי למכור את כולן. באוגוסט ניתנו הטבות מימון ב-30% מהעסקאות בדירות חדשות בשוק החופשי, לעומת 20% במאי. אז יש לחץ על הקבלנים, והוא יוצא בעיקר דרך מבצעים.

האם הרווח של הקבלנים באמת נשחק? מחקר של משרד השמאות גסטפרוינד-מרקו, שפורסם במרכז הנדל״ן ב-5 בנובמבר 2026, בדק 13 תוכניות פינוי-בינוי בתל אביב שהופקדו בשנים 2021-2023. מאז המחצית השנייה של 2022 עלו עלויות הבנייה בכ-13%. כשמכניסים לחשבון גם את שווי המבצעים לקונים, 7 מ-13 התוכניות כבר לא כדאיות לבנייה, ו-6 נוספות על הגבול. זה תומך במה שטטרו אומר: הרבה דירות שאושרו על הנייר לא ייבנו בקרוב.

למה זה קשור למחירים בעתיד. הטענה של טטרו היא בעצם טענה על ההיצע: אם קבלנים לא מתחילים לבנות עכשיו, בעוד כמה שנים יהיו פחות דירות חדשות. מנגד, היום יש עדיין עשרות אלפי דירות שמחכות לקונים. מה יקרה קודם, ייגמר המלאי או יחזור הביקוש, זו בדיוק השאלה שאין עליה תשובה.

מה לבדוק

• אל תקנה בגלל תחזית, וגם אל תחכה בגלל תחזית. תשאל קודם אם הדירה מתאימה לך ואם ההחזר החודשי מתאים לתקציב שלך.
• תחשב את שווי המבצע בכסף של היום. דחייה של חלק מהתשלום לכמה שנים שווה פחות מהנחה באותו סכום. תבקש מהקבלן הצעה עם הנחה במחיר במקום מבצע, ותשווה.
• תבדוק מחירים של עסקאות אמיתיות באזור. באתר נדל״ן הממשלתי אפשר לראות במחירים נמכרו דירות דומות ברחוב או בשכונה.
• אם אתה מחכה, תדע מה זה עולה לך. בזמן שמחכים משלמים שכר דירה, וזה עולה. תעשה חשבון כמה שנה של המתנה עולה לך, ותשווה לירידה שאתה מקווה לה.
• תשאל מי מדבר. כל תחזית על מחירי הדירות מגיעה ממישהו עם אינטרס: קבלן, מממן, מתווך, בנק או כלכלן. כדאי לשמוע כמה צדדים.

מקורות

• הפאנל המלא, ״נדל״ן 10״, ערוץ 10 (יוטיוב, 10.11.2026), הקטעים בדקות 08:10-08:40 ו-15:37-15:57
• מרכז הנדל״ן: קרן מימון נדל״ן של טופ קפיטל, ״פולי טטרו, שותף ומייסד בטופ קפיטל״
• ביזפורטל: מחירי הדירות ירדו ב-0.6% בחודש וב-1.8% בשנה (15.10.2026)
• ביזפורטל: 85,680 דירות לא מכורות וכמה שווים המבצעים (5.11.2026)
• מרכז הנדל״ן: מחקר גסטפרוינד-מרקו על כדאיות תוכניות פינוי-בינוי בתל אביב (5.11.2026)
• המדריך הקודם: כמה עוד צריכים המחירים לרדת, לפי הכלכלן הראשי של הפניקס

המדריך הזה הוא מידע כללי בלבד ואינו ייעוץ השקעות, ייעוץ פיננסי או ייעוץ משפטי.