כמה עוד צריכים מחירי הדירות לרדת? החשבון של הכלכלן הראשי של הפניקס

מה נאמר

מתן שטרית הוא הכלכלן הראשי של הפניקס, אחת מחברות הביטוח וההשקעות הגדולות בארץ. ב-5 בנובמבר 2026 הוא התארח בפרק 403 של ״מנועי הכסף״, הפודקאסט הכלכלי של כלכליסט, בפרק שנקרא ״ירידות, דשדוש או גל חדש: לאן הולך שוק הדיור״.

בקטע שבסרטון הוא אמר כמה דברים:

• המחירים ברחו מהשכר. אחרי הקורונה מחירי הדירות זינקו, לדבריו בערך ב-50 עד 70 אחוז בתוך כמה שנים, והשכר של משק בית ממוצע לא עלה באותו קצב. לכן היכולת לקנות דירה ירדה.
• רק שתי דרכים לתקן. היכולת לקנות תשתפר רק אם הריבית תרד, ולדבריו אין לה הרבה לאן לרדת, או אם מחירי הדירות ירדו.
• המספר. הוא בנה מדד שבו 100 הוא נקודת האיזון: מתחת ל-100 למשק בית ממוצע אין יכולת לקנות, ומעל 100 יש לו יותר יכולת. כדי לחזור ל-100 רק דרך המחירים, הם צריכים לרדת בערך 7 עד 8 אחוזים מהרמה הנוכחית של מדד מחירי הדירות של הלמ״ס, כלומר עוד כ-8%.

הסרטון חותך בין שני חלקים קרובים מאותו קטע ומדלג על שאלה של המגיש באמצע. לא נוסף שום משפט ולא השתנה שום משפט.

מה זה אומר עליך

• אם אתה מחכה לירידת מחירים: לפי החשבון של שטרית, השוק עוד לא הגיע לנקודה שבה משפחה ממוצעת יכולה שוב להרשות לעצמה דירה כמו בעבר. לשיטתו יש עוד מקום לירידה של כ-8% במדד הרשמי.
• אבל זה לא אומר שהמחירים יירדו מחר. זה חשבון של איפה צריך להיות כדי לחזור לאיזון, לא תחזית לתאריך. ביולי 2026 אמר שטרית לביזפורטל שהמחירים ימשיכו לרדת בשנה הקרובה, אבל שבעוד חמש שנים הם יהיו גבוהים יותר מהיום.
• הירידה לא תמיד נראית במחיר שבחוזה. קבלנים רבים מעדיפים לתת מבצעים (20/80, 10/90, דחיית חלק מהתשלום לשנים) במקום להוריד מחיר. בפרק הוא הסביר שהלמ״ס מודד את המחיר שבחוזה, ולא את שווי המבצעים. אז ייתכן שחלק מהירידה כבר קרה בפועל, דרך ההטבות.
• המשכנתא נקבעת לפי המחיר בחוזה. גם זה עלה בפרק: מי שקונה דירה יחידה צריך להביא לפחות 25% הון עצמי מהמחיר הנקוב. מבצע שדוחה תשלום לא מקטין את ההון העצמי שצריך להביא היום.
• ריבית נמוכה יותר לא בהכרח תציל את המצב. שטרית אמר בפרק שהוא לא רואה כרגע מה יחזיר את הביקוש, ושגם הורדת ריבית של בנק ישראל לא בהכרח תוריד את הריבית על המשכנתאות. הסיבה: רוב מסלולי המשכנתא מושפעים מהשוק של אגרות החוב, ולא רק מהריבית של בנק ישראל.

הרקע

המדד של שטרית. בראיון לביזפורטל ביולי 2026 הוא תיאר מודל ״נגישות לדיור״ שהוא מעדכן כל רבעון: לוקחים את המחיר של דירה ממוצעת ובודקים כמה משכורות של משק בית ממוצע היא עולה. לדבריו, בעשור שלפני הקורונה דירה עלתה בערך 85 עד 90 משכורות של משק בית, והיום בערך 100 עד 105. כבר אז הוא אמר שכדי לחזור לממוצע, המחירים צריכים לרדת בעוד כ-5% עד 8%, לפחות לפי מדד הלמ״ס. בנובמבר, בפודקאסט, הוא דיבר על 7 עד 8 אחוזים.

מה המדד הרשמי מראה. לפי מדד מחירי הדירות שפרסם הלמ״ס ב-15 באוקטובר 2026, המחירים ירדו ב-0.6% בחודש וב-1.8% בשנה. במחוז המרכז הירידה השנתית הייתה 2.7%, ובמחוז תל אביב 1.9%.

כמה דירות לא נמכרו. בסוף אוגוסט 2026 עמדו למכירה 85,680 דירות חדשות, שיא חדש. בקצב המכירות הנוכחי יידרשו בערך 27 חודשים כדי למכור את כולן. זה העודף שמאחורי המבצעים: כשיש הרבה דירות שמחכות לקונים, הקבלנים מתחרים עליהם.

למה המחיר שבחוזה לא מספר הכול. לפי שטרית, מחקר שבחן כ-30 חברות נדל״ן ציבוריות העריך את שווי הטבות המימון בכ-13% ממחיר הדירה. הוא עצמו חושב שהשווי האמיתי נמוך יותר, ״איפשהו באמצע״, כי רוב הקונים משלמים לפי שלבי הבנייה ולא הכול במזומן ביום אחד.

מה לבדוק

• אל תסתכל רק על המחיר בחוזה. אם מציעים לך מבצע, תחשב כמה הוא שווה בכסף של היום. דחייה של תשלום בשלוש שנים שווה פחות מהנחה באותו סכום.
• תבדוק אם אפשר לקבל הנחה במקום מבצע. הנחה במחיר מקטינה גם את המשכנתא וגם את ההון העצמי שצריך להביא. מבצע מימון לא עושה את זה.
• תעשה חשבון של כמה משכורות. תחלק את מחיר הדירה בהכנסה החודשית נטו של משק הבית שלך. ככה תראה כמה הדירה רחוקה מהיכולת שלך, בלי לחכות לאף מדד.
• תבדוק את ההחזר החודשי, לא רק את הריבית. תבקש מכמה בנקים הצעה עם אותו סכום ואותה תקופה, ותשווה את ההחזר החודשי בכל מסלול.
• אם אתה מחכה, תדע על מה אתה מוותר. בזמן שמחכים משלמים שכר דירה. שטרית עצמו צופה ירידה בטווח הקצר ועלייה בטווח הארוך, אז זה הימור על התזמון ולא דבר בטוח.

מקורות

• ״מנועי הכסף״, פרק 403: ירידות, דשדוש או גל חדש, לאן הולך שוק הדיור (כלכליסט, 5.11.2026)
• הפרק המלא ביוטיוב, הקטע מ-22:47 עד 25:35
• ראיון עם מתן שטרית: ״המחירים ימשיכו לרדת בשנה הקרובה, אך בעוד חמש שנים יהיו גבוהים יותר״ (ביזפורטל, 30.7.2026)
• מדד מחירי הדירות ירד ב-0.6% (ביזפורטל, 15.10.2026)
• כמעט מחצית מהדירות החדשות נמכרות בסבסוד (ביזפורטל, 16.10.2026)
• 85,680 דירות חדשות לא מכורות בסוף אוגוסט (ביזפורטל, 5.11.2026)

המדריך הזה הוא מידע כללי בלבד, ולא ייעוץ משפטי, פיננסי או ייעוץ השקעות.