מס הרכישה על דירה להשקעה: מה הוצע בערוץ 10, ומה זה אומר על השוכרים והקונים

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

!ראם רצון, מנכ״ל אב-גד, בתוכנית ״נדל״ן 10״ בערוץ 10

מה נאמר

ביום ראשון, 18 באוקטובר 2026, שודרה בערוץ 10 התוכנית ״נדל״ן 10״ עם אטילה שומפלבי. אחד הנושאים היה המשבר בהתחדשות העירונית, ובפאנל ישבו עו״ד רועי דהן, ישראל גל, ראש עיריית קריית אונו לשעבר, וראם רצון, מנכ״ל חברת הנדל״ן אב-גד.

בסוף הדיון שאל המגיש כל אחד מהם מה הוא מצפה שהמדינה תעשה עכשיו כדי שהשוק יתחיל לזוז. רצון ענה שקודם כל צריך לטפל במס הרכישה:

לדבריו, מס הרכישה ״תוקע את השוק״: 8% היום, ועולה במדרגות, והוא ״עוצר עסקאות שאמורות להתקיים״.
הוא אמר שבגובה הנוכחי אין למס הצדקה, ושהמדינה צריכה להוריד אותו.
לדבריו, הורדה תחזיר משקיעים לשוק, הם יכניסו עוד דירות להשכרה, וזה יקל על השוכרים, שהיום משלמים שכר דירה שעולה משמעותית.

מי הוא: רצון הוא ממייסדי אב-גד והמנכ״ל שלה מאז הקמתה ב-2009. החברה עוסקת בעיקר בהתחדשות עירונית, נסחרת בבורסה מ-2021, ולפי כלכליסט יש לה כ-33 אלף יחידות דיור בתכנון ובביצוע. כדאי לזכור שהוא יזם: הורדת המס תעזור לחברות כמו שלו למכור דירות.

מה זה אומר עליך

הוויכוח הזה נשמע כמו עניין של משקיעים, אבל הוא נוגע כמעט לכל מי שגר בדירה או מחפש אחת.

אם אתם שוכרים: הטענה של רצון היא שיותר משקיעים יקנו דירות וישכירו אותן, וכך יהיו יותר דירות להשכרה. בספטמבר 2026, לפי הלמ״ס, שוכרים חדשים שילמו בממוצע 5.3% יותר משנה קודם, ומי שחידש חוזה שילם 2.4% יותר. משרד האוצר, מנגד, טוען שהמס הגבוה עוזר דווקא לזוגות צעירים לקנות, ואז הם יוצאים משוק השכירות.
אם אתם קונים דירה ראשונה: אתם לא משלמים 8%. דירה יחידה פטורה ממס עד כ-1.98 מיליון שקל. המס על המשקיעים חשוב לכם בעקיפין: כשהוא גבוה, יש פחות משקיעים שמתחרים אתכם על אותן דירות.
אם קניתם דירה חדשה ועוד לא מכרתם את הקודמת: כאן ה-8% יכול לפגוע בכם ישירות. מי שקנה מ-1 ביוני 2025 קיבל 24 חודשים למכור את הדירה הקודמת. מי שלא מוכר בזמן, משלם על הדירה החדשה מס כמו משקיע. פירטנו את זה במדריך על המועד האחרון למכירה.
אם אתם שוקלים לקנות דירה להשקעה: אין שום החלטה להוריד את המס. רצון מבקש, הקבלנים לוחצים, והאוצר מתנגד. לכן לא כדאי לבנות על הורדה כשמחשבים עסקה.

הרקע

כמה זה בכסף

מס רכישה הוא המס שהקונה משלם למדינה כשהוא קונה דירה. לפי המדרגות של 2026, כפי שפורסמו בביזפורטל:

דירה יחידה: פטור מלא עד 1,978,745 שקל. מעל זה 3.5%, ואחר כך 5% עד 6,055,070 שקל, ושיעורים גבוהים יותר מעל.
דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 שקל, ו-10% על מה שמעל. זה ״המטפס במדרגות״ שרצון דיבר עליו.

הדוגמה של ביזפורטל: על דירה של 2.6 מיליון שקל, מי שקונה דירה יחידה משלם כ-25.5 אלף שקל, ומי שקונה דירה נוספת משלם 208 אלף שקל. הפרש של יותר מ-180 אלף שקל על אותה דירה.

המדרגות גם הוקפאו עד 15 בינואר 2028, כלומר הן לא מתעדכנות לפי מחירי הדירות.

איך הגענו ל-8%

ביולי 2020 הורידה הממשלה את המס על משקיעים ל-5%.
בנובמבר 2021, כשהמחירים עלו בכ-10% באותה שנה, העלה אותו שר האוצר דאז אביגדור ליברמן חזרה ל-8%. המטרה המוצהרת, לפי ynet: להרחיק חלק מהמשקיעים כדי להוריד את הביקוש ולעצור את עליית המחירים.
בדצמבר 2024 אישרה ועדת הכספים להאריך את ה-8% עד סוף 2026. לפי מרכז הנדל״ן, האוצר הציג אז נתונים שלפיהם חלקם של המשקיעים בקניות ירד מ-30% ל-16% אחרי העלאת המס.

למה זה עולה עכשיו

ה-8% הוא הוראת שעה שאמורה להסתיים בסוף 2026. לפי ביזפורטל (ספטמבר 2026), בגלל הבחירות היא צפויה להימשך מעצמה גם לתחילת 2027. ענף הבנייה לוחץ להוריד את המס, כי יש לקבלנים הרבה דירות שלא נמכרו. אנשי המקצוע באוצר רוצים להשאיר אותו, ורואים בו כלי שעוזר לזוגות צעירים להגיע לדירה.

מה לבדוק

בדקו כמה מס תשלמו על הדירה שלכם. ברשות המסים יש סימולטור מס רכישה רשמי. הכניסו את המחיר ואת מספר הדירות שיש לכם.
אם אתם משפרי דיור, סמנו ביומן את המועד האחרון למכירה. הספירה מתחילה ביום החתימה על החוזה של הדירה החדשה.
אם אתם שוכרים, בדקו מה קורה בשכונה שלכם. השוו את שכר הדירה שלכם לדירות דומות שמפורסמות עכשיו, לפני שאתם מחדשים חוזה. ממוצע ארצי לא אומר הרבה על רחוב מסוים.
אם אתם משקיעים, חשבו את העסקה עם 8%. אם היא משתלמת רק אם המס יירד, היא כנראה לא משתלמת.
עקבו אחרי ההחלטה. הדיון על הארכת הוראת השעה צפוי בחודשים הקרובים, והכנסת והאוצר יכולים לשנות את התמונה.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ פיננסי. לפני קנייה או מכירה של דירה כדאי להתייעץ עם עורך דין או יועץ מס.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית