קניתם דירה ועוד לא מכרתם את הקודמת: המועד האחרון שלכם

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

מה קרה

מי שקונה דירה חדשה לפני שמכר את הדירה הקודמת שלו נהנה מהקלה גדולה במס רכישה: המדינה מתייחסת אליו כמו למי שיש לו דירה אחת. אבל יש תנאי: הוא צריך למכור את הדירה הקודמת עד מועד שנקבע בחוק.

בגלל מלחמת ׳׳שאגת הארי׳׳, שהתחילה ב-28 בפברואר 2026, הכנסת אישרה ב-25 במרץ 2026 הארכה של שלושה חודשים לתקופת המכירה. רשות המסים פרסמה ב-30 במרץ הוראת ביצוע 2/2026 שמסבירה איך מחשבים את המועד החדש.

ההארכה הזו נגמרת עכשיו בהדרגה. לפי גלובס, מי שקנה דירה יד שנייה בינואר 2025 מגיע למועד האחרון באוקטובר 2026, ומוכרים כבר מתחילים לוותר על חלק מהמחיר כדי להספיק.

הכלל, בשפה פשוטה

מס רכישה הוא המס שמשלמים למדינה כשקונים דירה. מי שיש לו רק דירה אחת משלם הרבה פחות ממי שקונה דירה נוספת.

מי שקנה בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025 קיבל 18 חודשים למכור את הדירה הקודמת.
מי שקנה מ-1 ביוני 2025 קיבל 24 חודשים.
מי שקנה מקבלן יכול גם למכור עד 12 חודשים אחרי שהיה אמור לקבל את הדירה החדשה לפי החוזה. אם המסירה התעכבה בלי אשמתו, סופרים מהיום שקיבל אותה בפועל.

הספירה מתחילה ביום החתימה על החוזה, לא ביום שנכנסים לדירה. מי שחתם בינואר ונכנס ביולי כבר ׳׳שרף׳׳ חצי שנה.

איך עובדת ההארכה של המלחמה

לפי הוראת רשות המסים, ההארכה חלה על כל מי שתקופת המכירה שלו נמשכה ולו יום אחד בין 28 בפברואר ל-31 במאי 2026. המועד שלו נדחה למאוחר מבין שני תאריכים:

המועד המקורי ועוד שלושה חודשים.
31 באוגוסט 2026.

הדוגמה של רשות המסים: מי שקנה דירה יד שנייה ב-30 באפריל 2025 היה צריך למכור עד 31 באוקטובר 2026. אחרי ההארכה, יש לו עד 31 בינואר 2027.

מתי נגמר הזמן שלכם

לדירה יד שנייה: 18 חודשים מיום החתימה, ועוד 3 חודשים.

חתמתם בינואר 2025: המועד האחרון באוקטובר 2026, כלומר החודש.
חתמתם בפברואר 2025: נובמבר 2026.
חתמתם במרץ 2025: דצמבר 2026.
חתמתם באפריל 2025: ינואר 2027.
חתמתם במאי 2025: פברואר 2027.
חתמתם מיוני 2025 והלאה: 24 חודשים ועוד 3. מי שחתם ב-1 ביוני 2025 צריך למכור עד 1 בספטמבר 2027.
חתמתם על דירה יד שנייה לפני 2025: המועד שלכם כבר עבר, גם עם ההארכה.

התאריך המדויק שלכם הוא היום שבו חתמתם, באותו חודש. מי שחתם ב-20 בינואר 2025 צריך למכור עד 20 באוקטובר 2026.

כמה זה עולה אם מפספסים

לפי מדרגות מס הרכישה של 2026, שמוקפאות עד ינואר 2028:

דירה יחידה: אין מס עד 1,978,745 שקל, 3.5% על החלק שעד 2,347,040 שקל, ו-5% על החלק שעד 6,055,070 שקל.
דירה נוספת: 8% מהשקל הראשון, עד 6,055,070 שקל.

על דירה של 3 מיליון שקל, כדירה יחידה משלמים 45,538 שקל. כדירה נוספת: 240,000 שקל. הפער הוא 194,462 שקל. בדירה של 4 מיליון שקל: 95,538 שקל מול 320,000, פער של 224,462 שקל.

ויש עוד סיכון: כשמוכרים את הדירה הישנה אחרי המועד, עלול להיות חיוב גם במס שבח. מס שבח הוא המס על הרווח ממכירת דירה, ובדרך כלל מי שמוכר דירה יחידה פטור ממנו. גלובס מציין שבחלק מהמקרים מפספסי המועד מחויבים גם בו.

מה קורה בשוק

לפי נתוני האוצר שפורסמו בגלובס במאי, בקבוצה שנבדקה כ-23% ממשפרי הדיור (3,533 מתוך 15,547) לא מכרו את הדירה הקודמת בזמן. בשנים רגילות השיעור הוא 7% עד 10%.
מתווך סיפר לגלובס שמוכרים שכבר התחייבו לדירה חדשה בודקים אם לוותר על 50 עד 100 אלף שקל מהמחיר כדי לסגור עסקה מהר.
רשות המסים אמרה לגלובס שאין לה נתון פומבי על מספר האנשים שעדיין מחזיקים בשתי דירות.

מה לבדוק עכשיו

הוציאו את חוזה הרכישה של הדירה החדשה ובדקו את תאריך החתימה. משם מחשבים: 18 או 24 חודשים, ועוד 3.
קניתם מקבלן? בדקו גם את מועד המסירה שבחוזה ואת מועד המסירה בפועל. ייתכן שיש לכם יותר זמן.
השוו את ההנחה למס. אם ההורדה במחיר קטנה מהמס הנוסף, היא עשויה להשתלם. אבל המספרים אישיים, וכדאי לעשות את החישוב עם מי שמכיר את התיק.
מתנה להורים היא לא דרך עקיפה פשוטה. לפי עו׳׳ד שהתראיין לגלובס, ההעברה צריכה להיות אמיתית ורשות המסים עשויה לבדוק אותה. גם עליה משלמים מס רכישה: אם מתקיימים תנאי ההקלה, שליש מהמס הרגיל.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. לכל עסקה יש פרטים משלה, ולפני החלטה כדאי לבדוק את המקרה שלכם עם עורך דין או יועץ מס.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית