פינוי-בינוי בתל אביב: מה נשאר מהרווח של היזם

מה קרה

ב-5 בנובמבר 2026 פרסם מרכז הנדל״ן לראשונה מחקר של יחידת המחקר במשרד השמאות גסטפרוינד-מרקו, בהובלת ד״ר אסף גסטפרוינד. המחקר שאל שאלה אחת: תוכניות פינוי-בינוי שקודמו בתל אביב-יפו בשנים 2021 עד 2023, כשמחירי הדירות היו בשיא, עדיין משתלמות ליזם היום?

התשובה הקצרה: ברובן לא. כשמחשבים את עלויות הבנייה של היום ואת ההנחות שהקבלנים נותנים לקונים בפועל, 7 מתוך 13 התוכניות נמצאות מתחת לרווח המינימלי בכל תרחיש שנבדק, ועוד 6 נמצאות על הגבול.

קודם כל: איך עובד פינוי-בינוי

• פינוי-בינוי הוא פרויקט שבו יזם הורס בניין ישן ובונה במקומו בניין גדול יותר. בעלי הדירות הוותיקים מקבלים דירה חדשה, והיזם מממן את הכול ממכירת הדירות הנוספות.
• כדי שתוכנית כזו תאושר, צריך להראות שהיזם ירוויח לפחות רף מינימלי מהעלויות שלו. אם הרווח נמוך יותר, יזם לא ייקח על עצמו את הפרויקט. אם הוא גבוה מדי, הדיירים והעירייה מוותרים על יותר מדי.
• לפי המחקר, בתוכניות שקודמו מ-13 ביוני 2022 הרף הוא 14% (לפי תקן 21.1 ומסמך של השמאי הממשלתי הראשי). בתוכניות שלפני כן היה מקובל רווח של 25%-30%, והמחקר השתמש ב-25%.

מה בדקו

• 13 תוכניות. כל תוכניות הפינוי-בינוי שקודמו בתל אביב-יפו בין ינואר 2021 לדצמבר 2023. כולן כבר אושרו. ביניהן מתחם דש״א בנווה עופר, שמחה הולצברג ביפו ג׳, רחוב ברזיל בנווה אביבים, מתחם אלמגור בנווה שרת, ותוכניות ברחובות עין גב, בר לב ועמינדב במזרח העיר.
• 9,657 עסקאות. החוקרים בנו מדד מחירים משלהם לדירות חדשות בעיר, לפי עסקאות שדווחו לרשות המסים מ-2020 ועד אוקטובר 2026, בארבעה אזורים: צפון, מזרח, דרום ויפו, ומרכז העיר.
• חישוב מחדש. הם לקחו את החשבון המקורי של כל תוכנית ועדכנו אותו לפי המחירים ועלויות הבנייה של היום. לשלוש תוכניות היה חשבון מקורי מפורסם. לעשר האחרות החוקרים השתמשו בהנחות, כי החשבון שלהן לא פורסם.

שני דברים שקרו מאז סוף 2022

1. הבנייה התייקרה, והמחירים לא. מסוף 2022 עלה מדד תשומות הבנייה, כלומר עלות הבנייה, בכ-13%. באותה תקופה כמעט לא זזו המחירים של דירות חדשות כפי שהם מדווחים לרשות המסים: במזרח העיר עלייה של 0.3%, בצפון ירידה של 0.8%, ובמרכז העיר (הצפון הישן) ירידה של 8.8%. בדרום וביפו הם עלו ב-6.1%.

2. המחיר בחוזה הוא לא המחיר האמיתי. לפי המחקר, מאז אמצע 2022 קבלנים שומרים על מחיר גבוה בחוזה, ומחזירים לקונה חלק ממנו בדרכים אחרות: 20% בחתימה ו-80% במסירה, פטור מהצמדה למדד, שדרוגים. ההנחות האלה לא מופיעות במחיר שמדווח לרשות המסים. החוקרים אמדו את שוויין בשכונות של התוכניות עצמן:

• מזרח העיר (יד אליהו, נווה חן, ביצרון): 10%-12% מהמחיר.
• יפו והדרום: 4%-10%.
• מרכז העיר: 8%-17%.
• צפון (רמת אביב, נווה אביבים): לא נמצאה הנחה מובהקת, 0%-10%.

אחרי שמנכים את ההנחות, דירות חדשות במזרח העיר זולות היום בכ-9%-10% לעומת סוף 2022, ובמרכז העיר בכ-16%-22%. גם הנחה במימון עולה ליזם כסף, ולכן לפי המחקר היא מקטינה את הרווח שלו כמו הנחה במחיר.

התוצאות

• לפי המחירים בחוזה בלבד, כמעט אף תוכנית לא ירדה מתחת למינימום. רק כשמוסיפים את התייקרות הבנייה, 4 עד 7 תוכניות מתחת למינימום או עליו.
• לפי המחיר האמיתי ועם התייקרות הבנייה, 7 תוכניות מתחת למינימום בכל טווח ההנחות, ועוד 6 על הגבול.
• הכי רחוקות מהמינימום: עין גב 4-10, בר לב 104-106 ועמינדב 10-12 במזרח העיר, עם רווח של כ-2%-6% במקום 14%. שמחה הולצברג ביפו ג׳, 1,016 דירות, עם רווח של כ-1%-7%. מתחם אלמגור בנווה שרת, 260 דירות, בין הפסד של 5.5% לרווח של 5.7%. גם אבן גבירול 99-101 מתחת לרף.
• תוכניות מ-2021 חושבו לפי מחירים נמוכים יותר, ונהנו מהעליות שבאו אחר כך. רובן עדיין מעל המינימום או קרוב אליו.

מה המחקר לא אומר

החוקרים כותבים במפורש שזו לא שומה חדשה לכל פרויקט, אלא בדיקה של החשבון המקורי מול השוק של היום. המחקר לא קובע שפרויקט מסוים ייעצר או יתעכב, ולא בדק מה קורה בכל בניין בפועל. הוא מראה שהמרווח שהיה ליזם בזמן האישור נשחק, ובחלק מהתוכניות נעלם.

מה זה אומר עליך

• אם אתה גר בבניין עם תוכנית פינוי-בינוי שאושרה בשנים האחרונות, כדאי לדעת שהחשבון של היזם היום שונה מזה שהוצג כשהתוכנית אושרה. זה נכון במיוחד לתוכניות שקודמו מאמצע 2022.
• אם אתה שוקל לקנות דירה ישנה ״בגלל הפינוי-בינוי״, אל תתמחר אותה כאילו הדירה החדשה כבר בדרך. תוכנית מאושרת היא לא היתר בנייה, ובטח לא מפתח.
• אם אתה קונה דירה חדשה מקבלן, המחקר מראה כמה שוות ההנחות שקבלנים נותנים היום בתל אביב. המחיר בחוזה הוא רק חלק מהעסקה.

מה לבדוק ולשאול

• מה מצב התוכנית. את מסמכי התוכנית אפשר למצוא באתר מינהל התכנון (מבא״ת). בתוכניות מיוני 2022 והלאה, לפי המחקר, אמורה להתפרסם גם הבדיקה הכלכלית שעליה התוכנית אושרה.
• מה היזם עושה עכשיו. האם הוגשה בקשה להיתר בנייה, ומה לוח הזמנים שהוא מציג.
• מה כתוב בהסכם שחתמתם. שאלו את עורך הדין של הדיירים מה ההסכם קובע אם היזם לא מתקדם בזמן, ואילו ערבויות אתם מקבלים. על הזכויות של בעלי הדירות בפינוי-בינוי כתבנו במדריך התחדשות עירונית.
• אם עוד לא חתמתם, בקשו לראות לפי אילו מחירים ועלויות היזם חישב את ההצעה שלו.

מקורות

• המחקר המלא: גסטפרוינד-מרקו, ״פינוי בינוי בתל אביב-יפו: מה נשאר מהכדאיות של התכניות שהופקדו בשיא המחירים?״, אוקטובר 2026 (PDF)
• מרכז הנדל״ן, 5.11.2026: רוב תוכניות הפינוי-בינוי שאושרו בשנים 2021-2023 בתל אביב אינן כלכליות
• המדריך שלנו: התחדשות עירונית, מה מגיע לך

המדריך הזה הוא מידע כללי, ולא ייעוץ משפטי, שמאי או פיננסי. לפני החלטה על דירה בפרויקט התחדשות כדאי להתייעץ עם עורך דין ושמאי.