קונים דירה יד שנייה: כמה אפשר להוריד מהמחיר, ומה לבדוק לפני שמתמקחים

ישראל נדל״ן · 2026-10-17

מה קרה

חברת מדלן, שאוספת ומנתחת נתוני עסקאות דירות, בדקה כמה מוכרי דירות יד שנייה מוותרים על המחיר שביקשו. את הנתונים פרסם אתר אייס בשתי כתבות, ב-14 וב-17 באוקטובר 2026. השיטה פשוטה: משווים את המחיר האחרון שפורסם במודעה למחיר שהקונה שילם בפועל.

התוצאה, לפי מדלן:

רק 8.4% מהדירות נמכרו השנה במחיר שהמוכר ביקש. זו הרמה הנמוכה ביותר בכל התקופה שנבדקה. ב-2022 השיעור היה 26%.
ההנחה הממוצעת היא 4.8% ממחיר הדירה. ב-2022 היא הייתה 2.8%.
בשקלים, מדובר בכ-113 אלף שקל לדירה בממוצע, פי 2 מ-2022.

מנכ׳׳ל מדלן, טל קופל, הגדיר את 2026 ׳׳שוק קונים מובהק׳׳. כלומר, שוק שבו לקונה יש יותר כוח במשא ומתן מאשר למוכר.

איפה המוכרים מוותרים הכי הרבה

לפי נתוני מדלן שפורסמו באייס:

רעננה: ההנחה הגבוהה ביותר באחוזים, 6.5%, כ-224 אלף שקל לדירה.
טירת הכרמל: מעל 6%, כ-121 אלף שקל.
קריית אונו: 5.9%. אף דירה מבין אלה שנבדקו בעיר לא נמכרה במחיר המבוקש.
חיפה, קריית אתא, נהריה וקריית גת: בין 5.7% ל-5.8%.
נתניה ותל אביב: 5.3%. בנתניה זה כ-140 אלף שקל, ובתל אביב, שבה הדירות יקרות יותר, מעל 200 אלף שקל.

גם ברמת השכונה יש פערים גדולים. באפרידר הדרומית באשקלון ההנחה הממוצעת היא 7.6%, ובמתחם החותרים בטירת הכרמל 6.6%. בצפון הישן של תל אביב ההנחה הממוצעת מגיעה לכ-270 אלף שקל, ובשכונה ה׳ בבאר שבע, שבה הדירות זולות בהרבה, היא כ-52 אלף שקל.

מה המספרים האלה לא אומרים

לפני שמסיקים מסקנות, שלושה דברים שחשוב לדעת:

הנחה ממחיר המודעה היא לא בהכרח ירידת מחיר. הרבה מוכרים מפרסמים מחיר גבוה מהשווי כדי להשאיר מקום למשא ומתן. מי שביקש 100 אלף שקל מעל המחיר בשוק ומכר ב-100 אלף פחות, מכר בעצם במחיר השוק.
ההנחה האמיתית יכולה להיות גדולה יותר. מדלן משווה למחיר האחרון שפורסם במודעה. אם המוכר כבר הוריד את המחיר קודם, ההורדה הזו לא נספרת.
אלה נתונים של חברה פרטית, לא של הלמ׳׳ס. הם מתאימים לתמונה הרשמית: לפי הלמ׳׳ס, מחירי הדירות ביולי-אוגוסט 2026 היו נמוכים ב-1.8% מאשר שנה קודם. לפי אגף הכלכלן הראשי באוצר, באוגוסט נמכרו 4,170 דירות יד שנייה, 6.5% פחות מאשר באוגוסט 2025.

מה זה אומר עליך

אם אתם קונים: המחיר במודעה הוא נקודת פתיחה, לא המחיר הסופי. ביותר מתשע עסקאות מתוך עשר השנה, הדירה לא נמכרה במחיר שהופיע במודעה.
אם אתם מוכרים: מחיר גבוה מדי במודעה עלול להשאיר את הדירה בשוק חודשים. כדאי לבדוק מה נמכר באמת באזור לפני שקובעים מחיר.
אם אתם מוכרים תחת לחץ זמן: מי שכבר קנה דירה חדשה וצריך למכור את הקודמת עד מועד מסוים כדי לשלם פחות מס רכישה נמצא בעמדה חלשה במשא ומתן. בדקו מתי המועד שלכם במדריך הקודם שלנו.

מה לבדוק לפני שמתמקחים

מחירי עסקאות אמיתיות. באתר הממשלתי נדל׳׳ן ממשלתי אפשר לראות בחינם כמה שולם בפועל על דירות באותו רחוב ובאותה שכונה, לפי הדיווחים לרשות המסים. זה הנתון שמולו כדאי להשוות, לא מחירי המודעות.
דירות דומות באמת. השוו דירות עם אותו מספר חדרים, קומה דומה, ובדקו אם יש מעלית, ממ׳׳ד, חניה ומרפסת. כל אחד מהם יכול לשנות את המחיר במאות אלפי שקלים.
כמה זמן הדירה בשוק. מודעה שעולה שוב ושוב, או מחיר שכבר ירד, הם סימן שהמוכר פתוח למשא ומתן.
למה המוכר מוכר. אם הוא כבר קנה דירה אחרת, עובר לחו׳׳ל או צריך את הכסף לעסקה אחרת, ייתכן שהזמן חשוב לו יותר מהמחיר.
אישור עקרוני למשכנתא. קונה שיודע כמה הבנק ייתן לו יכול לסגור מהר, וזה קלף במשא ומתן.
שמאי לפני שחותמים. שמאי מקרקעין נותן הערכה מקצועית של שווי הדירה. הבנק ממילא ישלח שמאי לפני שיאשר משכנתא, ואם ההערכה נמוכה מהמחיר שסיכמתם, תצטרכו להשלים את ההפרש מכספכם.
עורך דין מטעמכם. לפני כל חתימה, גם על זיכרון דברים, בדקו עם עורך דין שמייצג אתכם את רישום הדירה, שעבודים וחריגות בנייה.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ כלכלי או משפטי. לפני שקונים או מוכרים דירה, כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית