מס רכישה על דירה נוספת נשאר 8%: מה זה אומר עליך

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה קרה

ב-5 בנובמבר 2026 דיבר מנהל רשות המסים, שי אהרונוביץ, בכנס הנדל״ן של ארגון הקבלנים והבונים תל אביב והמרכז באילת. לפי ביזפורטל, הוא אמר שני דברים שנוגעים ישירות למי שחושב לקנות דירה נוספת:

המס הגבוה נשאר לפחות עד 10 בפברואר 2027. המדרגות של 8% ו-10% היו אמורות לפקוע בסוף 2026. בגלל הבחירות הן נשארות בתוקף עד 10 בפברואר.
בחירות חוזרות יאריכו אותו שוב. לדבריו, לפי חוות הדעת המשפטית, אם ייערכו בחירות נוספות המס הגבוה יישאר עוד שלושה-ארבעה חודשים לפחות.

הוא הוסיף שמשרד השיכון ורוב עמיתיו באוצר רוצים להשאיר את המס על 8% ו-10%, והזהיר "לא לשפוך את התינוק עם המים". בכנס אחר, בתחילת אוקטובר, הוא עצמו אמר שלדעתו נכון לחזור ל-5% ו-6% (ynet). ההחלטה עדיין לא התקבלה, והיא תעבור לממשלה הבאה.

מה זה מס רכישה, ומה זו דירה נוספת

מס רכישה הוא מס שהקונה משלם למדינה על קניית דירה, לפי מחיר העסקה. הוא משפיע ישירות על ההון העצמי שצריך להביא לעסקה ועל גובה המשכנתא.

יש שתי טבלאות:

דירה יחידה. מי שאין לו דירה אחרת (יחד עם בן או בת הזוג והילדים הקטינים). עד 1,978,745 שקל אין מס בכלל, ומעל זה משלמים 3.5% ואחר כך 5% על החלק הבא.
דירה נוספת. מי שכבר יש לו דירה ולא מוכר אותה בזמן. כאן משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 שקל, ו-10% על החלק שמעל.

דירה נוספת היא לא רק "משקיעים גדולים". זה גם הורה שקונה דירה לילד, מי שקונה דירה קטנה להשכרה בפריפריה, ומי שקנה דירה חדשה ולא הספיק למכור את הישנה בזמן.

כמה זה בשקלים

אם הוראת השעה הייתה פוקעת, היו חוזרות המדרגות הקבועות שבחוק: 5% עד 1,465,800 שקל ו-6% על החלק הבא עד 4,397,380 שקל (ביזפורטל). השוואה לפי שתי הטבלאות:

דירה נוספת ב-2 מיליון שקל: היום 160 אלף שקל. לפי המדרגות הקבועות כ-105 אלף. הפרש של כ-55 אלף שקל.
דירה נוספת ב-3 מיליון שקל: היום 240 אלף שקל. לפי המדרגות הקבועות כ-165 אלף. הפרש של כ-75 אלף שקל.

החישוב של 2 מיליון הוא שלנו, לפי המדרגות שביזפורטל מפרסם. את המספר המדויק לעסקה שלך בודקים בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.

למה דווקא עד פברואר

המס של 8% ו-10% נקבע בהוראת שעה, כלומר חוק עם תאריך תפוגה. התפוגה נקבעה לסוף 2026. אבל סעיף 38 בחוק יסוד: הכנסת קובע שחוק שהיה פוקע בשלושת החודשים הראשונים של הכנסת החדשה נשאר בתוקף עד סוף שלושת החודשים האלה. הבחירות נערכו בסוף אוקטובר, ולכן התוקף נמשך עד 10 בפברואר 2027.

זה לא החלטה חדשה של אף אחד. זו הארכה אוטומטית שנועדה למנוע מצב שחוקים נעלמים רק כי אין כנסת שתחליט עליהם. גלובס דיווח על אותה הארכה כבר ב-3 בנובמבר.

מה זה אומר עליך

אם אתה קונה דירה ראשונה או מחליף דירה: לרוב זה לא נוגע לך. מחליף דירה שמוכר את הקודמת בזמן שהחוק קובע משלם לפי טבלת דירה יחידה. התנאים לפי סוג הרכישה (יד שנייה או קבלן) מפורטים במדריך שלנו על דירה בהמתנה.
אם אתה שוקל לקנות דירה נוספת עכשיו: תחשב לפי 8%. אין היום שום החלטה להוריד את המס, ומנהל רשות המסים אמר שרוב האוצר רוצה להשאיר אותו.
אם אתה מחכה להורדה: זה הימור. אם תקום ממשלה ותחליט להוריד, החיסכון יכול להגיע לעשרות אלפי שקלים. אם לא תוחלט הורדה, או אם יוחלט להאריך את ההוראה, תשלם אותו דבר, ובינתיים מחירי הדירות והריבית יכולים לזוז לכל כיוון.
אם יש לך עסקה בתהליך: מה שקובע הוא יום הרכישה לפי החוק, לא יום ההחלטה על המס. עורך הדין שמלווה את העסקה צריך לחשב לפי המדרגות שבתוקף ביום החתימה.

מה עוד נאמר בכנס

אין הורדת מסים ב-2027. לפי גלובס, אהרונוביץ אמר שהמדינה תצטרך עוד כ-40 מיליארד שקל בשנה הבאה, ושהוא לא רואה הורדת מסים.
מס על קרקע פנויה. הוא תומך במס שנתי על מי שמחזיק קרקע ריקה, וקיווה שיובא שוב לחוק.
דיווח על שכר דירה. גם אם לא יוטל מס על שכר דירה מהשקל הראשון, הוא אמר שחובת דיווח "חייבת להיות". (כתבנו על ההצעה הזו ב-3 בנובמבר.)
צעדי חירום אפשריים. לדבריו, אם המצב בשוק ימשיך להידרדר, רשות המסים "תדע להביא צעדי חירום", כמו שהעלתה את המס כשהיה צריך.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי, ולא ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. לפני עסקה כדאי לבדוק את החישוב עם עורך דין או יועץ מס.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית