קנית דירה ועוד לא מכרת את הקודמת: כמה זמן יש לך, וכמה עולה איחור
מה קרה
גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, פרסמה בסוף אוקטובר 2026 נתונים על "דירות בהמתנה". אלה דירות שהבעלים שלהן כבר קנו דירה אחרת, ועוד לא מכרו את הישנה.
לפי הנתונים שלה:
- באוגוסט 2026 היו בישראל 23,095 דירות בהמתנה. זה קרוב לשיא של 23,793 דירות, שנרשם לפני כ-15 שנה.
- באזור המרכז, כמעט שליש מהדירות שמשפרי דיור מכרו באוגוסט היו דירות בהמתנה. ביולי זה היה בערך רבע. בשרון ובשפלה השיעור עמד על 15%-17%.
- במרכז, כ-7% מבעלי הדירות בהמתנה שמכרו באוגוסט סגרו עסקה בימים האחרונים לפני המועד האחרון שלהם. כחמישית מכרו בשלושת החודשים האחרונים שנותרו להם. בשפלה השיעורים היו 4% ו-7%.
- רוב המוכרים לא חיכו לרגע האחרון: כ-70% מהמכירות של דירות בהמתנה ביולי-אוגוסט נעשו כשלמוכר נשארה לפחות שנה.
ברקע, השוק איטי. באוגוסט נמכרו 4,170 דירות יד שנייה, 7% פחות מבאוגוסט 2025 ו-12% פחות מביולי. משפרי הדיור קנו 1,616 דירות, ירידה של כ-27% לעומת שנה קודם.
למה יש בכלל מועד אחרון
מי שקונה דירה משלם מס רכישה. על דירה יחידה המס נמוך, ועל דירה נוספת הוא גבוה בהרבה.
משפר דיור, כלומר מי שיש לו דירה אחת והוא קונה דירה אחרת במקומה, מחזיק לזמן מה שתי דירות. החוק מאפשר לו לשלם על הדירה החדשה מס של דירה יחידה, בתנאי שימכור את הדירה הקודמת בתוך תקופה קבועה. לפי הוראה של רשות המסים, אלה התקופות:
- קנית דירה יד שנייה מ-1 ביוני 2025 ואילך: 24 חודשים מיום הקנייה.
- קנית דירה יד שנייה בין 1 ביוני 2023 ל-31 במאי 2025: 18 חודשים מיום הקנייה.
- קנית דירה מקבלן: אפשר גם למכור את הקודמת בתוך 12 חודשים מהיום שבו קיבלת את הדירה החדשה.
ביד שנייה, הספירה מתחילה ביום החתימה על החוזה, גם אם נכנסים לדירה רק חודשים אחר כך.
ההארכה של "שאגת הארי"
בעקבות המלחמה שהתחילה ב-28 בפברואר 2026, הכנסת האריכה את המועדים. מי שהתקופה שלו נגעה ולו ביום אחד בתקופה שבין 28 בפברואר ל-31 במאי 2026 קיבל עוד שלושה חודשים. המועד החדש הוא המאוחר מבין שניים: 31 באוגוסט 2026, או המועד המקורי ועוד שלושה חודשים.
הדוגמאות של רשות המסים:
- קנה יד שנייה ב-1.9.2024: המועד המקורי היה 1.3.2026. אחרי ההארכה: 31.8.2026.
- קנה יד שנייה ב-30.4.2025: המועד המקורי היה 31.10.2026. אחרי ההארכה: 31.1.2027.
- קנה יד שנייה ב-1.6.2025: המועד המקורי היה 1.6.2027. אחרי ההארכה: 1.9.2027.
- קנה מקבלן ב-1.6.2024 וקיבל את הדירה ב-31.12.2025: המועד המקורי היה 31.12.2026. אחרי ההארכה: 31.3.2027.
כלומר, לחלק מהקונים של תחילת 2025 המועד נופל ממש בחודשים הקרובים.
כמה עולה איחור
ב-2026 מס הרכישה על דירה יחידה הוא:
- עד 1,978,745 שקל: פטור.
- מ-1,978,745 עד 2,347,040 שקל: 3.5%.
- מ-2,347,040 עד 6,055,070 שקל: 5%.
על דירה נוספת משלמים 8% מהשקל הראשון ועד 6,055,070 שקל, ו-10% מעל זה.
דוגמה: על דירה ב-3 מיליון שקל, משפר דיור שמוכר בזמן משלם כ-45.5 אלף שקל. מי שמפספס את המועד משלם 240 אלף שקל, כלומר כ-194 אלף שקל יותר. רשות המסים גובה את ההפרש בתוספת הצמדה וריבית.
עוד שני דברים:
- שיעורי ה-8% וה-10% הם הוראת שעה. בגלל הבחירות היא נשארת בתוקף על רכישות עד 10 בפברואר 2027, ואז הממשלה הבאה תחליט אם להאריך אותה.
- ביטול עסקה הוא סיכון. מי שמכר בזמן, והקונה ביטל אחר כך את העסקה, עלול לאבד את ההטבה. במקרים מסוימים גם הפטור ממס שבח על הדירה הישנה בסכנה.
מה זה אומר עליך
אם אתה מחפש דירה יד שנייה במרכז: חלק מהמוכרים מולך כבר קנו דירה, והזמן דוחק בהם. בן נאים מביאה דוגמה של מוכר שסגר עסקה ב-31 באוגוסט, היום האחרון שלו, ב-2.7 מיליון שקל. הוא הסכים למסור את הדירה כמעט שנה אחרי החתימה, ורוב הכסף ישולם רק במסירה. הנתונים לא מראים כמה הנחה מוכרים כאלה נותנים, אבל הם מראים שמוכרים מוכנים לגמישות בתנאי התשלום.
אם אתה משפר דיור: הדבר החשוב ביותר הוא לדעת את התאריך המדויק שלך. מוריד מחיר כדי למכור בזמן? תשווה את ההנחה לסכום המס שתשלם אם תאחר. בדירה של 3 מיליון שקל, הנחה של 100 אלף שקל עדיין זולה מתוספת מס של 194 אלף.
מה לבדוק לפני שחותמים
- מתי בדיוק חתמת על הדירה החדשה. זה היום שממנו סופרים ביד שנייה. ברכישה מקבלן, תבדוק גם את מועד המסירה שבחוזה.
- אם ההארכה חלה עליך. תחשב את המועד המקורי, ותבדוק אם הוא נגע בתקופה שבין 28.2.2026 ל-31.5.2026.
- כמה מס תשלם בכל מקרה. בסימולטור של רשות המסים אפשר לחשב את המס כדירה יחידה וכדירה נוספת.
- מה קורה אם הקונה מבטל. תוודא שבחוזה המכירה יש ביטחונות, כדי שביטול לא ישאיר אותך בלי ההטבה.
- אם אתה הקונה, ותנאי התשלום גמישים, כמו מסירה בעוד שנה, תוודא שהכסף שלך מוגן עד המסירה ושעורך דין בודק את החוזה.
- תתייעץ לפני שמוותרים על מחיר. עורך דין מקרקעין או יועץ מס יכולים לבדוק את הזכאות שלך לפני החתימה.
מקורות
- רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026: הארכת מועדים בעקבות מלחמת "שאגת הארי"
- ביזפורטל: מלכודת משפרי הדיור, כמעט שליש מהמכירות במרכז
- אייס: האוצר חושף את מוכרי הדירות הלחוצים
- גלובס: שעון החול אוזל, נתונים חדשים של האוצר על משפרי הדיור
- ביזפורטל: קונים דירה חדשה לפני שמוכרים את הישנה, כמה מס רכישה עלולים לשלם
- N12 (גלובס): מוכרי דירות מתפשרים כדי להימנע ממס
המדריך הזה הוא מידע כללי, ולא ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. כל מקרה תלוי בפרטים שלו, ולפני החלטה כדאי לבדוק אותו עם עורך דין מקרקעין או יועץ מס.