דירה עם ממ״ד או בלי: מה נתוני האוצר אומרים למי שקונה ולמי שמוכר

מה קרה

ב-9 בנובמבר 2026 הציגה גלית בן נאים מאגף הכלכלנית הראשית במשרד האוצר נתונים חדשים על שוק הדירות. היא הציגה אותם בפסגת ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל״ן ומדלן בתל אביב. אחד הנתונים הבולטים במצגת לא נוגע למחירים, אלא לחדר אחד בדירה: הממ״ד.

באוגוסט 2026, 67.1% מדירות היד השנייה שנמכרו בישראל היו דירות עם ממ״ד. זה הנתון הגבוה ביותר בסדרה שהאוצר הציג, שמתחילה בינואר 2024. באותו זמן, לפי האוצר, רק בכ-45% מכלל הדירות בישראל יש ממ״ד.

במילים פשוטות: רוב הקונים מחפשים דירה עם ממ״ד, אבל ברוב הדירות בארץ אין ממ״ד.

קודם כל: מה זה ממ״ד

• ממ״ד הוא מרחב מוגן דירתי: חדר בתוך הדירה עם קירות בטון עבים, דלת פלדה וחלון הדף. בזמן אזעקה לא צריך לצאת מהדירה.
• דירה בלי ממ״ד תלויה במרחב מוגן אחר: מרחב מוגן קומתי, מקלט בבניין או מקלט ציבורי ברחוב.
• הנתונים של האוצר עוסקים רק בדירות יד שנייה, כלומר דירות שאנשים פרטיים מוכרים זה לזה, ולא בדירות חדשות מקבלן.

הנתונים, צעד אחרי צעד

1. המגמה הארצית. בתחילת 2024 בערך 53% מדירות היד השנייה שנמכרו היו עם ממ״ד. ביוני 2025, בזמן מבצע ״עם כלביא״, הנתון הגיע ל-59.5%. באוגוסט 2026, חודשים אחרי מבצע ״שאגת הארי״, הוא הגיע ל-67.1%. במצגת של האוצר מסומנות על הגרף מתקפות הטילים מאיראן והמבצעים, והקפיצות הבולטות בגרף מופיעות לידן.

2. האזורים. האוצר הציג ארבעה אזורים, ובכל אחד מהם השווה בין שני נתונים: כמה מהעסקאות באוגוסט היו בדירות עם ממ״ד, ובכמה מהדירות באזור יש ממ״ד בכלל.

• השרון: 77% מהעסקאות, מול 46% מהדירות באזור. לפי האוצר זה האזור שבו החלק של עסקאות עם ממ״ד הוא הגבוה ביותר, ובאוגוסט הוא הגיע לשיא.
• ירושלים: 74% מהעסקאות, מול 36% בלבד מהדירות באזור. זה הפער הגדול ביותר בין מה שקונים לבין מה שיש.
• המרכז: 63.3% מהעסקאות, מול 53% מהדירות באזור. כאן הנתון עולה, אבל הפער קטן יותר.
• חיפה: 58.7% מהעסקאות, מול 31% מהדירות באזור. ביולי הנתון עמד על כ-47%, כלומר הוא קפץ בחודש אחד.

3. שאר השוק. באותה מצגת האוצר מראה שמכירות דירות יד שנייה מדשדשות כבר שלוש שנים, סביב 4,000 עסקאות בחודש. אז הסיפור הוא לא שקונים יותר דירות עם ממ״ד, אלא שמתוך מעט קונים, יותר ויותר בוחרים דירה עם ממ״ד.

מה הנתונים לא אומרים

• הם לא מראים מחירים. האוצר לא הציג במצגת כמה יותר משלמים על דירה עם ממ״ד. הוא מראה רק איזה חלק מהעסקאות היו בדירות כאלה.
• הם לא מסבירים למה. ייתכן שחלק מהקונים פשוט מחפשים דירות חדשות יחסית, שבהן יש ממ״ד ממילא. הנתונים מראים מה אנשים קנו, לא למה.
• הם מכסים ארבעה אזורים. האוצר לא הציג נתונים לצפון או לדרום.

מה זה אומר עליך

• אם אתה מוכר דירה בלי ממ״ד, רוב הקונים ביד שנייה בוחרים היום דירה עם ממ״ד. אתה מתחרה על פחות קונים, וכדאי לקחת את זה בחשבון כשאתה קובע מחיר ומתכנן כמה זמן ייקח למכור.
• אם אתה מוכר דירה עם ממ״ד, זה אחד הדברים הראשונים שהקונים מחפשים. כדאי שיהיה כתוב במודעה, ושיהיו בידך המסמכים שמראים שהוא נבנה לפי ההיתר.
• אם אתה קונה, דירה בלי ממ״ד היא לא בהכרח עסקה גרועה. אבל כדאי לבדוק מראש איך תתגונן בזמן אזעקה, ולזכור שגם אתה תצטרך למכור אותה יום אחד.

מה לבדוק לפני שחותמים

בדירה בלי ממ״ד:

• איפה המרחב המוגן הקרוב: בקומה, במקלט של הבניין או במקלט ציבורי ברחוב.
• כמה זמן לוקח להגיע אליו מהדירה, ובאיזה מצב הוא. כמה שניות יש לכם להגיע אליו תלוי באזור. את זה אפשר לבדוק באתר פיקוד העורף.
• אם יש לבניין תוכנית התחדשות עירונית, פינוי-בינוי או תוכנית אחרת, ובאיזה שלב היא. בדירות חדשות בפרויקטים כאלה בונים ממ״ד. תוכנית בשלב של חתימות היא עוד לא היתר, ובטח לא דירה.

בדירה עם ממ״ד:

• בקשו לראות את היתר הבנייה ואת התוכנית שאושרה, ובדקו שהממ״ד מופיע בהם.
• בדקו שהממ״ד לא שונה: דלת הפלדה וחלון ההדף במקום, ואין פתחים חדשים בקירות.
• אם הממ״ד נוסף אחרי שהבניין נבנה, בקשו לראות את ההיתר שלו.

בבניין ישן:

• תוכנית תמ״א 38 הארצית כבר לא רלוונטית להגשות חדשות. היום התחדשות עירונית מתבצעת לפי תוכניות של כל עירייה. שאלו בעירייה מה התוכנית לבניין שלכם.
• על הזכויות של בעלי דירות בהתחדשות עירונית כתבנו במדריך התחדשות עירונית.

מקורות

• המצגת של משרד האוצר, אגף הכלכלנית הראשית, ״שוק הנדל״ן למגורים: נותנים למספרים לדבר״, נובמבר 2026 (PDF)
• מרכז הנדל״ן, 9.11.2026: כמעט כל דירה שנייה נמכרת עם הטבת מימון
• גלובס, 9.11.2026: נתוני האוצר על ספטמבר
• אייס, 9.11.2026: זינוק בהטבות המימון

המדריך הזה הוא מידע כללי, ולא ייעוץ משפטי, שמאי או פיננסי. לפני קנייה או מכירה של דירה כדאי להתייעץ עם עורך דין ושמאי.