עוברים מ-3 חדרים ל-5: כמה זה עולה בכל עיר, ומה לבדוק לפני

מה קרה

ב-3 בנובמבר 2026 פרסם ynet בדיקה של ארגון הקבלנים והבונים, מחוז תל אביב והמרכז. הארגון בדק בכמה יקרה דירה גדולה מדירה קטנה ב-18 הערים הגדולות בישראל. הבדיקה מבוססת על נתוני הלמ"ס לרבעון השני של 2026, כלומר עסקאות שנחתמו באפריל-יוני.

בדקנו את המספרים מול המקור עצמו, לוח 2.2 של הלמ"ס: "מחירים ממוצעים של דירות, לפי מחוז, ערים גדולות וגודל הדירה". המספרים בכתבה תואמים ללוח.

השורה התחתונה: ב-17 מתוך 18 הערים הגדולות, דירת 5 חדרים עולה בממוצע יותר ממיליון שקל מעל דירת 3 חדרים. העיר היחידה שבה הפער קטן ממיליון היא אשקלון.

הפער בכל עיר

המחירים הם ממוצע העסקאות באפריל-יוני 2026. "3 חדרים" הם דירות של 2.5-3 חדרים, ו"5 חדרים" הם דירות של 4.5-5 חדרים.

• תל אביב: 3.91 מיליון לדירת 3 חדרים, 6.91 מיליון לדירת 5. פער של 3 מיליון שקל.
• רמת גן: 2.52 מיליון מול 4.52 מיליון. פער של 2 מיליון.
• הרצליה: 2.64 מיליון מול 4.43 מיליון. פער של 1.79 מיליון.
• ירושלים: 2.55 מיליון מול 4.29 מיליון. פער של 1.74 מיליון.
• בת ים: 1.91 מיליון מול 3.58 מיליון. פער של 1.67 מיליון.
• נתניה: 1.75 מיליון מול 3.41 מיליון. פער של 1.65 מיליון.
• ראשון לציון: 2.0 מיליון מול 3.42 מיליון. פער של 1.42 מיליון.
• חיפה: 1.31 מיליון מול 2.65 מיליון. פער של 1.35 מיליון.
• פתח תקווה, אשדוד, בית שמש, רחובות, כפר סבא, חולון ובני ברק: פער של 1.19 עד 1.31 מיליון.
• חדרה: 1.5 מיליון מול 2.52 מיליון. פער של 1.02 מיליון.
• באר שבע: 831 אלף מול 1.85 מיליון. פער של 1.02 מיליון, אבל דירת 5 חדרים עולה יותר מפי שניים מדירת 3.
• אשקלון: 1.33 מיליון מול 2.25 מיליון. פער של 920 אלף שקל.

עוד פרט מעניין מהלוח: ברוב הערים החדר החמישי יקר מהרביעי, כלומר המעבר מ-4 ל-5 חדרים עולה יותר מהמעבר מ-3 ל-4. בכפר סבא ובחדרה זה הפוך. בכפר סבא, למשל, המעבר מ-3 ל-4 חדרים מוסיף כ-675 אלף שקל, והמעבר מ-4 ל-5 מוסיף כ-571 אלף.

ובתל אביב, רק המעבר מ-3 ל-4 חדרים עולה 1.28 מיליון שקל. זה בערך המחיר הממוצע של דירת 4 חדרים שלמה בבאר שבע.

למה זה לא "המחיר של חדר"

חשוב לקרוא את המספרים נכון:

• אלה ממוצעים של דירות שונות. דירת 5 חדרים ממוצעת היא לרוב גם גדולה יותר במטרים, חדשה יותר, ולפעמים בשכונה אחרת. הפער לא אומר כמה יעלה להוסיף חדר לאותה דירה בדיוק. הוא אומר כמה כסף צריך להוסיף, בממוצע, כדי לעבור לדירה גדולה באותה עיר.
• בחלק מהערים יש מעט עסקאות. בכפר סבא, למשל, הממוצע של דירות 3 חדרים מבוסס על 26 עסקאות בלבד ברבעון. במספר קטן כזה, כמה עסקאות יקרות או זולות מזיזות את הממוצע.
• הנתונים של הרבעון האחרון זמניים. הלמ"ס מעדכנת אותם כשמגיעים דיווחים מאוחרים.
• דירות בהנחה מהמדינה לא נכללות. מאז סוף 2022 הממוצעים לא כוללים עסקאות בתוכניות מסובסדות כמו "דירה בהנחה".

מה זה אומר עליך

אם אתה גר בדירת 3 חדרים וחושב לעבור לדירה גדולה: הפער שתצטרך לממן הוא בדרך כלל יותר ממיליון שקל, וכמעט תמיד הוא יגיע ממשכנתא. בבנקים, ההחזר החודשי לא יכול לעבור 50% מההכנסה הפנויה של משק הבית. מעל 40%, הבנק נדרש להחזיק יותר הון מול ההלוואה, ולכן הוא מאשר הלוואות כאלה פחות בקלות.

הפער הוא לא כל העלות. מי שקונה דירה גדולה ומוכר את הקטנה משלם גם עורך דין, תיווך והובלה, ולפעמים מס רכישה. משפר דיור, כלומר מי שקונה דירה חדשה ומוכר את הישנה, משלם מס רכישה של דירה יחידה רק אם הוא מוכר את הישנה בזמן. ב-2026 דירה יחידה פטורה ממס עד 1,978,745 שקל, ומעל זה המס מתחיל ב-3.5%. מי שמפספס את המועד משלם 8% על כל המחיר. בדירה של 3 מיליון שקל, משפר דיור שמוכר בזמן משלם כ-45.5 אלף שקל מס, ומי שמאחר משלם 240 אלף.

השוק עכשיו איטי. הלמ"ס מדווחת על ירידה במחירי הדירות בחודשים האחרונים, ויש הרבה דירות חדשות שלא נמכרו. זה יכול לעזור לך כקונה, אבל גם להקשות כשאתה מנסה למכור את הדירה הקטנה.

מה לבדוק לפני שעוברים

• כמה שווה הדירה שלך באמת. אל תסתמך על הממוצע של העיר. באתר נדל"ן הממשלתי אפשר לראות עסקאות שנחתמו בפועל ברחוב ובשכונה שלך.
• כמה עולות דירות 5 חדרים באזור שאתה רוצה. באותו אתר, תחפש עסקאות של דירות בגודל שאתה מחפש באותה שכונה, לא בעיר כולה.
• מוכרים קודם או קונים קודם. מי שמוכר קודם יודע כמה כסף יש לו, אבל עלול להישאר בלי דירה. מי שקונה קודם מתחיל לספור את הזמן שיש לו למכור את הישנה בלי לשלם מס של דירה נוספת.
• כמה ההחזר החודשי יעלה. תבקש מהבנק הערכה של ההחזר על הסכום הנוסף, ותבדוק שנשאר לך כסף למחיה אחרי המשכנתא.
• אם דירת 4 חדרים מספיקה. בחלק מהערים הקפיצה מ-4 ל-5 חדרים יקרה במיוחד. ברמת גן, למשל, המעבר מ-4 ל-5 חדרים עולה כ-1.45 מיליון שקל, כמעט פי שלושה מהמעבר מ-3 ל-4.
• כל ההוצאות הנלוות. עורך דין, תיווך, מס רכישה אם יש, שיפוץ והובלה. תכניס אותן לחשבון לפני שאתה מתחייב.

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי, פיננסי או מיסויי. לפני החלטה, כדאי להתייעץ עם עורך דין, יועץ משכנתאות או יועץ מס.

מקורות

• הלמ"ס, לוח 2.2: מחירים ממוצעים של דירות לפי מחוז, ערים גדולות וגודל הדירה (קובץ PDF באנגלית)
• ynet: משתלם לכם להוסיף עוד חדר לדירה? באילו ערים הכי יקר לשדרג
• רשות המסים, הוראת ביצוע מיסוי מקרקעין 2/2026: הארכת המועדים למשפרי דיור
• נדל"ן, האתר הממשלתי: עסקאות שנחתמו בפועל
• ישראל נדל"ן: קנית דירה ועוד לא מכרת את הקודמת, המדריך המלא למועדים