המחיר על הנייר והמחיר בפועל: מה מסתתר מאחורי מבצעי הקבלנים

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

מה נאמר

ב-14 באוקטובר 2026 ישב אריאל גנוט בפאנל של ״בוקר כלכלי עם אילון ברלס״ בערוץ 10. גנוט הוא מנכ״ל מיקוד פיננסים, ועד אפריל 2024 ניהל במשך כ-25 שנה את גמא ניהול וסליקה, חברה פיננסית שהוא עצמו ייסד.

הדיון היה על מניות הנדל״ן, אבל מה שגנוט אמר נוגע לכל מי שקונה או מוכר דירה:

המבצעים של הקבלנים הם הנחה. לדבריו, מבצע 20/80 (״תקבל דירה היום ותשלם בעוד שנתיים״) שווה הנחה של יותר מ-10%.
ההנחה הזו לא נראית במחיר. הוא אמר שהדרך שבה מציגים היום את מחירי הדירות ״קצת מעוותת מול המציאות בשטח״, כי המבצעים לא נכנסים לתמחור האמיתי.
הציבור לא קונה. וכשהוא קונה, זה במבצעים שמוזילים את המחיר.
הלחץ הבא: מי שכבר קנה ב-20/80. חלק מהקונים לא מצליחים למכור את הדירה הקודמת שלהם. אם ייתקעו עם שתי דירות, הם ישלמו מס רכישה גבוה בהרבה, ולכן, לדבריו, יצטרכו להתפשר על המחיר של הדירה הישנה.

זו הערכה של איש פיננסים, לא נתון רשמי. אבל יש לה בסיס במה שהקבלנים עצמם מדווחים, כמו שתראו בהמשך.

מה זה אומר עליך

אם אתם קונים: המחיר שמופיע במחירון או בפרסומים הוא לא בהכרח המחיר שאנשים משלמים בפועל. הקבלנים מעדיפים לתת ״הטבה״ במימון במקום להוריד את המחיר עצמו. לכם זה אומר שיש מקום למשא ומתן, ושכדאי לדעת כמה שווה כל הטבה בשקלים.

אם אתם מוכרים דירה יד שנייה: אתם מתחרים בקבלנים שנותנים הנחה סמויה. אם תתמחרו לפי ״המחיר שמפרסמים״, הדירה עלולה לעמוד הרבה זמן בשוק.

אם קניתם ב-20/80 ועוד לא מכרתם את הדירה הקודמת: יש לכם מועד אחרון למכירה. מי שמפספס אותו משלם מס רכישה כמו על דירה נוספת, וזה יכול להגיע למאות אלפי שקלים.

הרקע

איך עובד מבצע 20/80

משלמים 20% מהמחיר בחתימה, ואת 80% הנותרים במסירת המפתח, בדרך כלל ממשכנתא. בינתיים לא משלמים ריבית ולא הצמדה. הבנק בודק את המשכנתא לגבי ה-80% רק בעוד שנתיים-שלוש, ולכן הקונה לא יודע היום באיזו ריבית ייקח אותה (ביזפורטל).

לפי אותה כתבה, קבלנים נמנעים מהורדת מחיר גלויה, בין היתר כי זה פוגע בהם מול הבנקים שמממנים את הפרויקט. במקום זה הם ״מוכרים אשראי״: תנאי תשלום נוחים.

כמה ההנחה הזו שווה

חברות הנדל״ן עצמן נדרשו להעריך את זה בדוחות שלהן. לפי גלובס (מרץ 2025):

פרשקובסקי העריכה שההנחה הגלומה היא 5.3% עד 7% ממחיר המחירון, לפי נתוני בנק ישראל.
רוטשטיין העריכה אותה ב-500 עד 1,200 שקל למטר, לפי מחיר הדירה.
בחלק מהפרויקטים, כ-40% מהדירות נמכרו בתנאים כאלה.

ההערכה של גנוט, יותר מ-10%, גבוהה מהמספרים האלה. זו דעתו, והיא תלויה בריבית ובמשך הזמן עד המסירה.

הנחות גלויות יותר: עסקאות של עשרות דירות

ב-13 באוקטובר 2026 דיווח גלובס שאבו פמילי מגורים, בשליטת צחי אבו, קנתה מאזורים 50 דירות בפרויקט בנתניה בכ-120 מיליון שקל, כ-2.4 מיליון שקל לדירה. ההנחה מוערכת בכ-20% לעומת עסקאות קודמות באותו בניין. גלובס מציין שההשוואה לא מדויקת לגמרי: בעסקאות כאלה נכללות לפעמים דירות ששוות פחות מראש, למשל בקומות נמוכות.

כמה דירות מחכות לקונים

לפי נתוני הלמ״ס שפורסמו ב-14 באוקטובר 2026 (אייס):

בסוף אוגוסט נשארו כ-85,680 דירות חדשות לא מכורות, מספיק לכ-26.7 חודשים בקצב המכירות הנוכחי.
ביוני עד אוגוסט נמכרו כ-10,110 דירות חדשות, 24.9% יותר מבשנה שעברה. 35.8% מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי.

בנק ישראל כבר ניסה לצנן

במרץ 2025 החליט בנק ישראל להקשות על הבנקים לממן מבצעים של קבלנים: הוא העלה את ההון שבנק צריך להחזיק מול אשראי כזה, והגביל הלוואות ״בלון״ מסובסדות ל-10% מהמשכנתאות שבנק נותן בכל חודש. לפי כלכליסט, המגבלות בתוקף עד סוף 2026.

למה מי שקנה ב-20/80 בלחץ

מי שקונה דירה לפני שמכר את הקודמת משלם מס רכישה כמו על דירה יחידה, בתנאי שימכור את הישנה עד מועד שנקבע בחוק (18 או 24 חודשים, לפי מועד הקנייה, ובקנייה מקבלן גם עד 12 חודשים אחרי המסירה). בגלל המלחמה המועד הוארך בשלושה חודשים (רשות המסים, הוראת ביצוע 2/2026).

מי שמפספס את המועד משלם 8% מהשקל הראשון. בדירה של 3 מיליון שקל זה 240,000 שקל במקום 45,538, פער של כ-194 אלף שקל (לפי מדרגות 2026, שפורטו במדריך שלנו על המועד האחרון). מכאן הלחץ שגנוט מדבר עליו: מי שמתקרב למועד מעדיף לוותר על חלק מהמחיר מאשר לשלם את הפער.

מה לבדוק

בדקו עסקאות אמיתיות, לא מחירון. באתר nadlan.gov.il רואים בכמה נמכרו דירות בבניין ובשכונה.
בדירה חדשה, בקשו שני מחירים: עם המבצע ובתשלום רגיל לפי התקדמות הבנייה. ההפרש הוא השווי של ההטבה. אם הקבלן מסרב לתת מחיר בלי מבצע, זה כבר מידע.
ב-20/80, תחשבו את המשכנתא בעוד שנתיים-שלוש. לא ידוע באיזו ריבית תיקחו אותה, וגם לא בטוח שהבנק יאשר את כל הסכום. בדקו שתעמדו בהחזר גם בריבית גבוהה מהיום.
אם יש לכם שתי דירות: סמנו ביומן את המועד האחרון למכירה, ותתמחרו את הדירה הישנה לפי עסקאות שנסגרו באמת.
אם אתם מוכרים: תסתכלו כמה זמן דירות דומות עומדות למכירה. מחיר שלא זז חודשים הוא לא המחיר של השוק.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ פיננסי, משפטי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה על קנייה, מכירה או משכנתא כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית