קשיש חתם על פינוי-בינוי ונפטר: מה היורשים מקבלים, ועל מה ישלמו מס
מה קרה
רשות המסים פרסמה ב-10.11.2026 נייר עמדה חדש (מספר 10/2026, נושא תאריך 8.11.2026). הוא עונה על שאלה שהרבה משפחות נתקלות בה: אבא או אמא חתמו עם יזם על פינוי-בינוי, הפרויקט נמשך שנים, והם נפטרו לפני שהוא יצא לדרך. מה קורה להטבות המס שהגיעו להם?
התשובה של הרשות: זה תלוי בשאלה מתי הם נפטרו. אם הפטירה הייתה לפני "יום המכירה", הטבות המס של הקשיש לא עוברות ליורשים. הרשות בודקת כל יורש לפי המצב שלו.
נייר העמדה חל על פינוי-בינוי וגם על תמ״א 38 במסלול של הריסה ובנייה מחדש.
למה לקשישים יש בכלל תנאים אחרים
בפרויקט רגיל כל בעל דירה מקבל דירה חדשה אחת במקום הישנה. החוק מחייב את היזם להציע לבעלי דירות קשישים אפשרויות נוספות, לפי הגיל שלהם. נייר העמדה מונה ארבע:
- שתי דירות קטנות במקום דירה אחת.
- דירה קטנה ועוד כסף.
- מעבר לבית אבות בשווי דומה לשווי הדירה החדשה.
- למכור את הדירה החדשה ליזם ולקנות דירה אחרת מחוץ לפרויקט.
לכל אחת מהאפשרויות האלה החוק מצמיד הטבת מס. בלי ההטבה, מי שמקבל שתי דירות במקום אחת או דירה ועוד כסף עלול לשלם מס על התוספת.
מה זה "יום המכירה"
זה המושג שהכול תלוי בו. בעסקה רגילה, יום המכירה הוא היום שבו חותמים על החוזה. בהתחדשות עירונית זה אחרת: בין החתימה עם היזם לבין הרגע שבו העסקה נחשבת מכירה בעיני רשות המסים יכולות לעבור שנים. לפי ynet, כשההסכם מותנה בקבלת היתר בנייה, יום המכירה יכול להגיע רק אחרי שההיתר התקבל.
כלומר: הורה יכול לחתום על הסכם, לבחור שתי דירות קטנות, ולהיפטר שנים אחר כך כשהפרויקט עדיין על הנייר. מבחינת המס, העסקה שלו עוד לא קרתה.
מה זה אומר עליך
אם ההורה נפטר אחרי יום המכירה: ההטבות של הקשישים ממשיכות לחול. אם הוא מכר את הדירה החדשה ולא הספיק לקנות אחרת, היורשים יכולים להשלים את הקנייה ולבקש את ההטבה, בתנאים שבחוק.
אם ההורה נפטר לפני יום המכירה, הרשות בודקת מה מגיע ליורשים עצמם:
- הובטחו לו שתי דירות קטנות, ויש שני יורשים או יותר: היורשים יכולים לקבל מהיזם שתי דירות. כל יורש מחזיק חלק מהדירה הישנה ומקבל דירה מול החלק שלו.
- הובטחו לו שתי דירות קטנות, ויש יורש אחד: הוא מקבל בפטור דירה אחת בלבד, אלא אם מגיעות לו שתיים בזכות עצמו. ynet מביא כדוגמה פרויקטים של תמ״א 38 בהריסה ובנייה באזורים מסוימים כמו הנגב והגליל.
- הובטחה לו דירה קטנה ועוד כסף: היורשים יכולים לבקש את הטבת המס, אם הם עצמם עומדים בתנאי החוק.
- הוא מכר את הדירה החדשה ליזם או לקונה אחר לפני שנפטר: היורשים לא יכולים לבקש את ההטבה שהגיעה לו. המכירה תמוסה לפי הכללים הרגילים של מכירת הדירה הישנה.
- מעבר לבית אבות: לפי חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה מ-14.12.2025, זו זכות אישית שלא עוברת בירושה.
הזכות עוברת, הפטור לא בהכרח
כאן הנקודה שקל לפספס. אותה חוות דעת מדצמבר 2025 קבעה שהתמורות שהובטחו לקשיש הן חלק מהעיזבון ועוברות ליורשים, אלא אם ההסכם קובע אחרת. אבל חוות הדעת לא עסקה במס. נייר העמדה משלים את החסר: זה שהיזם חייב לתת ליורשים את מה שהובטח להורה לא אומר שהם פטורים ממס על מה שיקבלו.
מה לבדוק לפני שחותמים
- מה כתוב בהסכם על מקרה של פטירה. חוות הדעת של המשנה ליועצת המשפטית מציעה לכתוב בהסכם במפורש מה יקרה לתמורות אם הקשיש ילך לעולמו. אם ההורים שלך עומדים לחתום, זה הסעיף לשאול עליו את עורך הדין של הדיירים.
- האם יום המכירה כבר הגיע. עורך הדין של הדיירים יודע באיזה שלב הפרויקט ומה נחשב אצלכם יום המכירה.
- אם ההורה כבר נפטר, אפשר לשנות את התמורה. היורשים והיזם רשאים לסכם לפני יום המכירה על תמורה אחרת, למשל דירה אחת רגילה במקום שתיים קטנות. במקרה כזה מגישים לרשות המסים הודעה מתוקנת עם פרטי היורשים וההסכם המעודכן.
- כמה יורשים יש. ההבדל בין יורש אחד לשניים יכול להיות ההבדל בין דירה אחת בפטור לשתיים.
- מקרה שלא מופיע בנייר העמדה: הרשות מפנה למחלקה המקצועית בחטיבת מיסוי מקרקעין.
ומה עם מכירת דירה שירשת
זה נושא אחר, ויש עליו נייר עמדה נפרד ממרץ 2026. לפי גלובס, הרשות הבהירה שם שמי שירש דירה שעומדת בתנאי הפטור ממס שבח לדירת ירושה שומר על הפטור גם כשהוא מוכר את הדירה החדשה שקיבל בפרויקט. שם לא חשוב בן כמה היה המוריש.
מקורות
המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או ייעוץ מס. לפני החלטה כדאי להתייעץ עם עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין.