מחירי הדירות יורדים, שכר הדירה עולה: מה זה אומר עליך

מה נאמר

ב־21 באוקטובר 2026 הודיע נגיד בנק ישראל, פרופ' אמיר ירון, שהריבית נשארת ללא שינוי, ברמה של 3.25%. בהצהרה שלו, ששודרה בין היתר בערוץ 10, הוא סקר את מצב המשק, ובאמצע גם את שוק הדיור. אלה המספרים שנתן:

• מלאי הדירות החדשות שעוד לא נמכרו יציב, ונמצא ברמה גבוהה.
• מחירי הדירות ירדו ב־0.6% בחודשים יולי־אוגוסט, וב־1.8% בהשוואה לשנה שעברה.
• הוא חזר על מה שאמר כבר פעמים רבות: חשוב להמשיך לבנות הרבה דירות לאורך זמן, כלומר לשמור על היצע גבוה.
• סעיף הדיור במדד המחירים לצרכן עלה ב־3.8% בשנה (נכון לספטמבר).
• שכר הדירה בחוזים שמתחדשים עלה ב־2.4%.
• שכר הדירה בחוזים שבהם התחלף השוכר עלה ב־5.3% בשנה.

מה זה אומר עליך

בשורה התחתונה: לקנות נהיה קצת יותר זול, לשכור נהיה יקר יותר. שני השווקים זזים לכיוונים הפוכים.

אם אתה שוכר דירה ונשאר בה: המספר שרלוונטי לך הוא 2.4%. זה קצב העלייה הממוצע בחוזים שהתחדשו עם אותו שוכר. בעל דירה שמבקש תוספת גבוהה בהרבה מזה מבקש יותר מהממוצע בשוק.

אם אתה עומד לעבור דירה: המספר שרלוונטי לך הוא 5.3%. כשהשוכר מתחלף, בעלי הדירות מעדכנים את המחיר הרבה יותר מאשר כשהשוכר נשאר. במילים פשוטות: לעבור דירה עולה יותר מלהישאר, ולא רק בגלל המובילים.

אם אתה חושב לקנות: מחירי הדירות ירדו ב־1.8% בשנה. זו ירידה מתונה, לא קריסה, אבל היא באה יחד עם מלאי גבוה של דירות חדשות שלא נמכרו. מלאי גדול אומר שלקבלנים יש דירות שהם צריכים למכור, וזה בדרך כלל נותן לקונה יותר כוח במשא ומתן.

אם יש לך משכנתא או שאתה מתכנן לקחת: הריבית לא ירדה הפעם. לפי הדיווח ב־ice, הפריים נשאר 4.75%, ובנק ישראל צופה שבעוד כשנה הריבית תרד ל־3%. ההחלטה הבאה תתקבל ב־23 בנובמבר 2026.

הרקע

למה מחירי הקנייה והשכירות זזים לכיוונים הפוכים? הנגיד לא הסביר את זה בקטע הזה. הסבר אפשרי, שלא נאמר בהצהרה: כשקשה לקנות, יותר אנשים נשארים בשכירות, והביקוש לדירות להשכרה עולה. בוואלה הכותרת של אותו יום הייתה ש״מחירי הדירות בירידה, השכירות בחוזים חדשים מזנקת״.

איך מודדים שכר דירה? בהודעות שלו בנק ישראל מפרסם שני מספרים: שכר הדירה בחוזים חדשים ומתחדשים יחד, ובנפרד את החוזים שבהם התחלף השוכר. בהודעה ממרץ 2026, העלייה בחוזים עם שוכר חדש עמדה על 5.8% (בפברואר). עכשיו היא 5.3%. כלומר שכר הדירה עדיין עולה, אבל קצת יותר לאט.

ומה עם הריבית? במרץ 2026 הריבית עמדה על 4%. מאז היא ירדה, ועכשיו היא 3.25%. ריבית נמוכה יותר מוזילה את המשכנתא, אבל הנגיד הבהיר שהצעדים הבאים תלויים באינפלציה, במצב הביטחוני ובתקציב של הממשלה שתקום אחרי הבחירות.

ולמה ״היצע גבוה״? הנגיד חוזר על המסר הזה כבר זמן רב: הדרך היחידה לשמור על מחירים סבירים לאורך זמן היא לבנות הרבה. לפי ההצהרה שלו, היתרי הבנייה וגמר הבנייה נמצאים ברמה גבוהה, וקצב התחלות הבנייה ירד רק מעט.

מה לבדוק

• שוכר שהחוזה שלו מתחדש: בדוק כמה בעל הדירה מבקש להעלות, וחשב את זה באחוזים. 2.4% הוא הממוצע בשוק. בקשה של 8% או 10% היא בסיס טוב למשא ומתן.
• לפני שאתה עוזב דירה: תשווה את שכר הדירה שלך עכשיו למה שמבקשים על דירות דומות באזור. ייתכן שלהישאר ולהתמקח ישתלם יותר מלעבור.
• מחפש דירה לשכירות: קח בחשבון שבחוזים עם שוכר חדש שכר הדירה עלה בשנה האחרונה בכ־5% בממוצע.
• שוקל לקנות: בדוק כמה זמן הדירה או הפרויקט כבר בשוק. במלאי גבוה, למוכר יש סיבה לרדת במחיר או לתת תנאי תשלום נוחים.
• לוקח משכנתא: אל תבנה על ירידת ריבית בטוחה. תחזית של בנק ישראל היא תחזית, לא הבטחה. בדוק שההחזר החודשי נוח לך גם אם הריבית לא תרד.

מקורות

• הודעת הריבית של בנק ישראל, הצהרת הנגיד (ערוץ 10, 21.10.2026)
• ice: הריבית נותרה 3.25%, הנגיד אמיר ירון, תחזית הריבית והאינפלציה (21.10.2026)
• וואלה: מחירי הדירות בירידה, השכירות בחוזים חדשים מזנקת (21.10.2026)
• בנק ישראל: הודעת הריבית מ־30.3.2026, כולל נתוני שכר הדירה לפברואר

המדריך הזה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או פיננסי.