תמ״א 38 נגמרה: מה זה אומר על מי שגר בבניין ישן

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה קרה

תמ״א 38 הייתה הדרך המוכרת לחזק בניין ישן מפני רעידות אדמה. יזם קיבל זכות לבנות עוד קומות על הגג או לידו, ובתמורה חיזק את הבניין, ובדרך כלל הוסיף לכל דירה ממ״ד. הדיירים לא שילמו, והיזם הרוויח מהדירות החדשות שמכר.

לפי הדו״ח השנתי של הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית לשנת 2025, תוקף התוכנית פקע באוקטובר 2023. ערים שהתחילו לתכנן תוכנית משלהן קיבלו הארכה, עד מאי 2026 או עד שהתוכנית שלהן תאושר, מה שבא קודם. ברוב הערים הגדולות זה מה שקרה, אז בפועל תמ״א 38 החזיקה שם עד מאי השנה.

עכשיו מאי עבר. מי שלא הגיש בקשה עד אז, לא יכול להגיש בקשה חדשה לפי תמ״א 38.

איפה עדיין אין תחליף

התחליף שהמדינה רצתה הוא תוכנית עירונית (קוראים לה ״תוכנית להתחדשות בניינית״): כל עיר קובעת מראש, רחוב אחרי רחוב, כמה מותר להוסיף לכל בניין ואיך.

בחלק מהערים התוכנית כבר אושרה. לפי דו״ח הרשות, אלה רמלה, יבנה, רעננה, כפר סבא, פתח תקווה, באר שבע, לוד וגבעתיים. בהרצליה, הוד השרון, חולון, יקנעם, קריית גת, קריית מוצקין ורמת השרון הייתה תוכנית כזו בתוקף עוד לפני שתמ״א 38 פקעה.

בערים אחרות היא עוד לא אושרה. בדו״ח, שנכתב במאי, ירושלים הייתה ב״בדיקה תכנונית מוקדמת״, חיפה וראשון לציון לפני הפקדה, רמת גן בשלב ההתנגדויות, ובת ים ובני ברק בתחילת הדרך. בבת ים ובבני ברק תמ״א 38 גם לא הוארכה בכלל.

ב-9 בנובמבר, בכנס ההתחדשות העירונית של מרכז הנדל״ן, אמר דן קצ׳נובסקי, מנכ״ל מרכז הנדל״ן ובעליו, שבירושלים, בחיפה, בבת ים, ברמת גן ובראשון לציון עדיין לא אושרה תוכנית שתחליף את תמ״א 38.

המספרים

הנתונים הרשמיים של הרשות להתחדשות עירונית לשנת 2025:

בקשות להיתר לחיזוק או להריסה ובנייה של בניין בודד: 430 בניינים, עם 10,678 דירות. ב-2024 היו 954 בניינים ו-25,617 דירות. ירידה של כ-60%.
היתרים שניתנו: 568 בניינים, 15,836 דירות. כמעט כמו ב-2024. אלה בקשות שהוגשו שנים קודם.
בניינים שהסתיימו ואוכלסו: 260, עם 7,419 דירות.

לפי מרכז הנדל״ן, בקשה כזו הופכת להיתר בתוך כשלוש שנים בממוצע. לכן הירידה בבקשות של 2025 תגיע להיתרים רק בעוד שנה-שנתיים.

לפי בדיקת מרכז הנדל״ן מיוני, בפתח תקווה ובבת ים הוגשה ב-2025 בקשה אחת בלבד בכל עיר. ב-2024 היו 46 בפתח תקווה ו-16 בבת ים.

ומה עם ״חלופת שקד״?

חלופת שקד היא מסלול שנחקק כדי להחליף את תמ״א 38. היא נותנת זכויות בנייה גדולות, אבל דורשת לאשר תוכנית לכל בניין בוועדה המקומית, ולא רק היתר בנייה. זה תהליך ארוך ויקר יותר.

בכנס אמר עו״ד מיכה גדרון, לשעבר יו״ר הוועדה המחוזית לתכנון ובנייה תל אביב, שארבע שנים אחרי שהחלופה נכנסה לתוקף הוא לא מכיר אפילו היתר אחד שהוצא מכוחה. יואל אבן, מהנדס העיר ירושלים, אמר שהוא ציפה ש״יהיה בליץ לחלופת שקד״ כשתמ״א 38 תיגמר, ״אבל זה לא קרה״. לדבריו, בחודשיים האחרונים לפני הפקיעה הוגשו בירושלים כמעט 400 תוכניות במסלול הישן.

מה זה אומר עליך

אם הבניין שלך כבר הגיש בקשה לפני מאי: הבקשה ממשיכה לפי הכללים הישנים. כדאי לברר אצל היזם או בוועדה המקומית באיזה שלב היא.
אם עוד לא הגשתם: בעיר בלי תוכנית מאושרת, הדרכים שנשארו הן חלופת שקד, פינוי-בינוי של כמה בניינים יחד, או לחכות לתוכנית העירונית.
אם אתה קונה דירה בבניין ישן ומקווה לממ״ד ״בעתיד, בתמ״א״: ההבטחה הזאת כבר לא אוטומטית. צריך לבדוק מה התוכנית של העיר לגבי הרחוב הספציפי.
אם אתה גר בעיר עם תוכנית מאושרת: היא קובעת לכל רחוב מה מותר. אפשר לקבל אותה במחלקת ההנדסה או באתר העירייה.

מה לבדוק

באיזה שלב התוכנית בעיר שלך. באתר העירייה, או במנהלת ההתחדשות העירונית של העירייה. בדו״ח השנתי של הרשות יש טבלה של כל הערים.
אם הבניין שלך מסומן לפינוי-בינוי. חלק מהתוכניות קובעות שבאזורים מסוימים, למשל ליד תחנות המטרו, לא יהיה חיזוק של בניין בודד, רק פינוי-בינוי.
מתי נבנה הבניין. תמ״א 38 חלה על בניינים שקיבלו היתר עד 1980. מומלץ לבדוק את תיק הבניין בעירייה.
מה כתוב בהסכם עם היזם, אם כבר חתמתם. האם יש מועד שבו אפשר לצאת מההסכם אם הפרויקט לא מתקדם.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או תכנוני. לפני החלטה על הבניין שלך כדאי לבדוק מול הוועדה המקומית ועורך דין.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית