הסכם ישן של הבניין גבר על השכנים: איך לבדוק מה רשום על הבניין שלך

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה קרה

בשנות ה-50 נבנה בשדרות בן ציון 3 בראשון לציון בית משותף קטן עם ארבע דירות. בכל אחת מהן היו שני חדרים ושטח של כ-40 מ׳׳ר. במשך השנים שלושה מבעלי הדירות הגדילו את הדירות שלהם עם היתרי בנייה, וכל אחת מהן עברה את ה-100 מ׳׳ר. הדירה הרביעית, בקומה העליונה בצד המערבי, נשארה בגודל של כ-45 מ׳׳ר.

לפי הדיווח במרכז הנדל״ן, בעלת הדירה היא אם חד-הורית לפעוט עם צרכים מיוחדים. היא ביקשה מהעירייה היתר להגדיל את הדירה בעוד כ-45 מ׳׳ר על הגג שנוצר כשהשכנים מלמטה הרחיבו את הדירה שלהם, ולבנות גם עליית גג.

שלושת השכנים התנגדו. ב-24 במרץ 2026 הוועדה המקומית לתכנון ובנייה של ראשון לציון דחתה את הבקשה בלי לבדוק אותה לגופה. הנימוק: 75% מבעלי הדירות מתנגדים, ולכן אין לה בסיס מספיק בזכויות על הבניין.

היא ערערה. ב-2 בנובמבר 2026 נתנה ועדת הערר לתכנון ובנייה של מחוז מרכז, בראשות עו׳׳ד נילי בן משה-ידגר, החלטה שמקבלת את הערר בחלקו.

מה הוועדה קבעה

ההרחבה בקומה הקיימת אושרה. הוועדה הורתה לאשר את הבקשה להיתר בכל הנוגע להגדלת הדירה במפלס שלה, בכפוף לתיקונים. הבקשה חזרה לוועדה המקומית כדי שתוציא את ההיתר.
עליית הגג לא אושרה. לגבי הבנייה בחלל הגג, הוועדה מצאה שההסכם הישן לא נותן לה זכות ברורה. את המחלוקת הזאת צריך להכריע המפקח על רישום המקרקעין, ובינתיים הרכיב הזה יוצא מהבקשה.
הממ׳׳ד לא היה חלק מהערר. הוועדה המקומית כבר אפשרה לה להגיש תכנון אחר לממ׳׳ד, והוא ייבדק שם.

למה הסכם מ-1959 הכריע

כשהבית נרשם כבית משותף ב-1959, נחתם הסכם בין קק׳׳ל לבין מי שהחזיקו אז בדירות, והוא נרשם בלשכת רישום המקרקעין (הטאבו). לפי ההחלטה, הסכם כזה, שנרשם לפי חוק הבתים המשותפים הישן, שווה לתקנון מוסכם של הבניין. הוא מחייב גם את מי שקנה דירה בבניין שנים אחר כך.

ההסכם הזה לא רק נתן לבעלי הדירות העליונות להשתמש בשטח שמעל הדירות התחתונות. הוא אמר במפורש שהם רשאים לבנות שם ולהגדיל את הדירות, בלי הסכמה נוספת של שאר בעלי הדירות.

כאן נכנס חוק המקרקעין. ברוב הבניינים, כדי להרחיב דירה על חשבון הרכוש המשותף צריך רוב של בעלי הדירות (סעיף 71ב לחוק). אבל סעיף 71ד קובע שהכללים האלה לא גורעים מהוראה מיוחדת בתקנון מוסכם שעוסקת בהרחבת דירה או בזכויות בנייה. כלומר, אם התקנון הרשום של הבניין נותן זכות הרחבה ברורה, אין צורך ברוב נוסף. הוועדה נשענה גם על פסק דין קודם של בית המשפט המחוזי (עניין גלעדי) שקבע אותו עיקרון.

עוד דבר שהוועדה שקלה: כל שלושת השכנים כבר הגדילו את הדירות שלהם, וההרחבה שלה דומה להרחבות שלהם. הוועדה המקומית גם אמרה בדיון שנשארו במגרש זכויות בנייה פנויות, וההרחבה לא חורגת מהחלק של הדירה שלה.

מה זה אומר עליך

יש לבניין שלך מסמכים רשומים, וכדאי להכיר אותם. תקנון מוסכם, וגם הסכם ישן שנרשם במקומו, יכולים לקבוע מראש מי רשאי לבנות איפה, מי מקבל את הגג ומה צריך בשביל זה.
הם יכולים לעבוד לטובתך או נגדך. אם התקנון נותן לשכן זכות ברורה להרחיב, ייתכן שההתנגדות שלך לא תעצור אותו. אם הוא נותן את הזכות לך, ייתכן שלא תצטרך את החתימות של כולם.
"הגג צמוד לדירה" זה לא הכול. במקרה הזה, הזכות לבנות על הגג החדש לא הספיקה כדי לבנות גם עליית גג. כל זכות נבחנת לפי מה שכתוב בדיוק.
החלטה של ועדת ערר היא לא היתר בנייה. אחרי ההחלטה הבקשה חוזרת לוועדה המקומית, ומחלוקות על הבעלות עצמה יכולות להמשיך אצל המפקח על רישום המקרקעין.
זו החלטה של ועדת ערר אחת, לא הלכה של בית המשפט העליון. היא מראה איך ועדות בוחנות תקנון ישן, אבל כל בניין נבחן לפי המסמכים שלו.

מה לבדוק לפני שקונים, מוכרים או מרחיבים

הזמן נסח טאבו של הדירה. בנסח רשום אם יש לבניין תקנון מוסכם ומה מספר התיק שלו.
הזמן את מסמכי הבית המשותף: צו הבית המשותף, התקנון והתשריט. אפשר להזמין אותם דרך השירות של הרשות לרישום והסדר זכויות במקרקעין. לפי האתר, בתיקים עד 1969 לפעמים יופיע הסכם במקום תקנון.
קרא את הסעיפים על בנייה, הרחבות, גג וחצר. חפש מילים כמו "רשאי לבנות", "ללא הסכמת" ו"יהיה שייך".
בדוק את התשריט: אילו שטחים צמודים לאיזו דירה, ומה נשאר רכוש משותף.
בדוק מה כבר נבנה בבניין ועל פי איזה היתר. הרחבות קודמות של שכנים יכולות להשפיע על מה שמותר לך.
לפני שחותמים על קנייה בבניין ותיק, בקש מעורך הדין לבדוק אם התקנון נותן למישהו זכות לבנות מעל הדירה שלך או ליד החלונות שלך.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. לפני צעד שנוגע לזכויות בבניין, כדאי להתייעץ עם עורך דין שמכיר את המסמכים של הבניין שלך.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית