לקנות דירה עכשיו או לחכות? מה אמר יו״ר מיטב, ומה לבדוק לפני שמחליטים

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

מה נאמר

ב-12 באוקטובר 2026 התארח אבנר סטפק, יו״ר בית ההשקעות מיטב ומבעלי השליטה בו, בתוכנית ״שורת הרווח״ עם סוניה גורודיסקי בערוץ 10. רוב הראיון עסק בשוק ההון, ובסופו המגישה שאלה אותו על שוק הדירות.

מה הוא אמר:

המשבר בשוק הדירות יימשך לפחות שנה-שנה וחצי. לדבריו זה ייראה בעיקר בפחות עסקאות, אבל גם בעוד ירידות מחירים. תל אביב ובאר שבע מובילות את הירידות, ובערים זולות יותר בפריפריה, כמו נתיבות, אופקים ושדרות, כמעט לא מרגישים את זה.
אין התרסקות. ״אל תחשבו שתחכו שנתיים ותקבלו דירה ב-20% יותר זול, זה לא יקרה״.
שכר הדירה ימשיך לעלות, לדבריו, גם כשמחירי הדירות יורדים.
לשאלה אם זוג צעיר צריך לחכות עוד, ענה ״אני חושב שכן״, משתי סיבות: עוד ירידות והזדמנויות בשוק, והריבית על המשכנתאות, שלדעתו תרד בהמשך.
כמה שווה ירידה בריבית: לדבריו, ירידה של חצי אחוז בריבית על משכנתא של 1.1 מיליון שקל, לתקופה של 27-30 שנה, שווה ״בערך 80 אלף שקל הנחה במחיר הדירה״.

זו דעה של איש שוק ההון, לא תחזית רשמית. בהמשך נבדוק מה מהדברים נתמך בנתונים.

מה זה אומר עליך

אם אתם מתלבטים אם לקנות עכשיו: סטפק לא אומר ״אל תקנו לעולם״. הוא אומר שמי שיכול לחכות כנראה ירוויח משתי סיבות קטנות, לא מסיבה אחת גדולה: עוד ירידה מתונה במחיר, ועוד ירידה בריבית. מי שמחכה למחיר ששובר את השוק, לדבריו, מחכה למשהו שלא יגיע.

אם אתם שוכרים בזמן שאתם מחכים: זה הצד השני של ההמתנה. כל חודש של המתנה הוא עוד חודש של שכר דירה, ושכר הדירה עולה. כדאי לחשב כמה תשלמו על שכירות בשנה של המתנה, ולהשוות לחיסכון שאתם מקווים לו.

אם כבר יש לכם משכנתא: אם הריבית תרד, ייתכן שכדאי לבדוק מחזור משכנתא. על זה בהמשך.

הרקע

מחירי הדירות באמת יורדים, אבל לאט

לפי הלמ״ס (15.10.2026), מחירי הדירות ביולי-אוגוסט 2026 ירדו ב-1.8% לעומת השנה שעברה, וב-0.6% לעומת החודשיים הקודמים. הירידות החדות ביותר היו במחוז המרכז (2.7%) ובתל אביב (1.9%). זה תואם את מה שסטפק תיאר: ירידה, אבל לא קריסה (מרכז הנדל״ן).

באותו פרסום, שכר הדירה עלה: ב-2.4% למי שחידש חוזה, וב-5.3% בדירות שבהן נכנס שוכר חדש.

מה קורה עם הריבית

ריבית בנק ישראל עומדת היום על 3.25%, אחרי ארבע הורדות מתחילת 2026 (בתחילת השנה היא עמדה על 4.25%). ההחלטה הבאה תפורסם ביום רביעי, 21 באוקטובר 2026. ההערכה המובילה היא שהריבית תישאר כמו שהיא הפעם, אבל הורדה ל-3% עדיין אפשרית (פאנדר).

סטפק עצמו אמר בראיון שזה פחות חשוב מה יקרה בהחלטה הקרובה, ויותר חשוב הכיוון: לדעתו הריבית תמשיך לרדת בשנה-שנתיים הקרובות.

האם 1.1 מיליון זו באמת המשכנתא הממוצעת?

בערך. לפי נתוני בנק ישראל שפרסם גלובס, במאי 2026 לקחו רוכשי דירות בשוק החופשי שאינם משקיעים משכנתא ממוצעת של 1.1 מיליון שקל. משקיעים לקחו בממוצע 1.46 מיליון, ורוכשי ״דירה בהנחה״ כ-815 אלף (גלובס).

כמה באמת שווה חצי אחוז?

עשינו חישוב לדוגמה: משכנתא של 1.1 מיליון שקל ל-30 שנה, בריבית קבועה של 4.6% לעומת 4.1%.

ההחזר החודשי יורד בכ-320 שקל, מכ-5,650 לכ-5,330 שקל.
לאורך כל התקופה זה חיסכון של כ-115 אלף שקל בתשלומים (ב-27 שנה, כ-100 אלף).
במונחים של מחיר דירה: עם אותו החזר חודשי אפשר לקחת משכנתא גדולה בכ-60-65 אלף שקל.

כלומר, הסדר הגודל שסטפק נתן נכון: חצי אחוז בריבית שווה עשרות אלפי שקלים, ובסך כל התשלומים קרוב ל-100 אלף. החישוב פשוט ולא כולל הצמדה למדד ומסלולים משתנים, אבל הוא מראה למה הריבית חשובה כמעט כמו המחיר.

״הביקוש האמיתי נמוך ממה שחושבים״

סטפק טען גם שחלק מ-85 אלף הדירות הלא מכורות הן ״קצת פיקטיביות״, כי עוד לא נבנו בכלל, ושפחות עולים מגיעים ויותר ישראלים עוזבים, מה שמקטין את הביקוש לדירות. את נתוני העלייה וההגירה שהזכיר לא בדקנו, ולכן הם מובאים כאן כדבריו בלבד.

מה לבדוק

חשבו כמה עולה לכם ההמתנה. שכר דירה של שנה, פחות החיסכון שאתם מקווים לו במחיר ובריבית. אם המספר שיוצא קטן, ההמתנה פחות משתלמת ממה שנראה.
בדקו כמה נמכרו דירות דומות בפועל. באתר nadlan.gov.il רואים מחירי עסקאות אמיתיים, לא מחירים מבוקשים. ככה תדעו אם באזור שלכם המחירים באמת יורדים.
בקשו אישור עקרוני מכמה בנקים. גם בלי לקנות עכשיו, תדעו מה הריבית שמציעים לכם ומה ההחזר החודשי.
אם תקנו עכשיו, השאירו מקום למחזור. שאלו את הבנק או יועץ המשכנתאות מה עמלת הפירעון המוקדם בכל מסלול. אם הריבית תרד, תרצו לנצל את זה בלי לשלם קנס גדול.
אל תחכו ל-20% הנחה. גם מי שממליץ לחכות אמר שזה לא יקרה. משא ומתן טוב על דירה ספציפית שווה יותר מניחוש של השוק.
זכרו שזו תחזית. הריבית תלויה גם בארצות הברית, בשקל ובבחירות, ואף אחד לא יודע בוודאות מה יקרה בעוד שנה.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ פיננסי, משפטי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה על קנייה, שכירות או משכנתא כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית