הבנייה מאטה: למה בבנק הפועלים חוששים שבעוד שלוש שנים יחסרו דירות

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

מה נאמר

ב-26 באוקטובר 2026, יום לפני הבחירות, התארח מודי שפריר, האסטרטג הראשי לשווקים פיננסיים בבנק הפועלים, בתוכנית ״שורת הרווח״ עם סוניה גורודיסקי בערוץ 10. רוב הראיון עסק בריבית, בדלק ובבחירות. כשנשאל אם בנק ישראל אדיש למה שקורה בשוק הדירות, הוא אמר כמה דברים:

אין קריסה בשוק הדירות. לדבריו הביקוש יציב, נמוך מ-2023 אבל לא קורס, וגם כשהמחירים יורדים הם יורדים ״בצורה מאוד מתונה״.
אבל הבנייה של מחר כבר מאטה. הוא מנה שלושה סימנים: רשות מקרקעי ישראל (רמ״י) משווקת פחות קרקעות, עלויות הבנייה עולות, ופרויקטים של התחדשות עירונית מתעכבים ופחות יוצאים לפועל.
בשנה-שנתיים הקרובות זה עוד לא יורגש, כי יש היתרי בנייה רבים מהשנים האחרונות.
בעוד שלוש שנים זו כבר בעיה. ״אם הקצב הזה יימשך... תהיה לנו בעיה בהיצע בעוד שלוש שנים״.
הסיבה: יותר משפחות חדשות מדירות חדשות. לדבריו, בעשור האחרון נוספו בישראל כ-59 אלף משקי בית בשנה, ולפי תחזית של המועצה הישראלית לכלכלה, מ-2026 יתווספו כ-65 אלף בשנה, ״שזה המון״, יותר מקצב גמר הבנייה היום.

בהמשך אותה תשובה הוא סיכם שבשנה-שנתיים הקרובות המחירים כנראה ימשיכו ״לדשדש״, אולי ירדו קצת, ושהרבה תלוי בתוצאות הבחירות. לטווח ארוך הוא לא רואה ירידה חדה, וגם לא עלייה חדה.

זו הערכה של כלכלן בבנק, לא תחזית רשמית. בהמשך נבדוק מה מהדברים נתמך בנתונים.

מה זה אומר עליך

ההיגיון בפשטות: דירה לא נבנית ביום. מהרגע שמוכרים קרקע ועד שמישהו מקבל מפתח עוברות שנים. לכן מה שנקבע היום, כמה קרקעות נמכרות וכמה פרויקטים יוצאים לדרך, קובע כמה דירות חדשות יהיו בשוק בעוד שלוש-ארבע שנים. אם בזמן הזה נוספות יותר משפחות שצריכות בית ממה שנגמרות דירות, משהו צריך לתת: מחיר הדירות, שכר הדירה, או שניהם.

אם אתם מתכננים לקנות: שפריר לא אומר ״קנו מהר לפני שיתייקר״. בשנה-שנתיים הקרובות, לדבריו, יש מספיק דירות והמחירים בעיקר עומדים במקום. אבל מי שבונה את התוכנית שלו על ההנחה שהמחירים ימשיכו לרדת עוד שנים, כדאי שיידע שיש כלכלנים שחושבים שהכיוון יכול להתהפך.

אם אתם שוכרים: מחסור בדירות מורגש לרוב קודם כול בשכר הדירה, כי מי שלא קונה עדיין צריך לגור איפשהו. זה לא משהו שהוא אמר בקטע, אבל זו הסיבה שכדאי לעקוב גם אחרי מחירי השכירות, לא רק אחרי מחירי הדירות.

אם אתם בבניין שמחכה להתחדשות עירונית: שפריר מזכיר שפרויקטים כאלה מתעכבים. כשעלויות הבנייה עולות והמכירות איטיות, יזמים מוותרים על פרויקטים או מבקשים לשנות את התנאים. כדאי לדעת את זה מראש ולא להיבנות על מועד.

הרקע: מה אומרים הנתונים

שיווק קרקעות ירד בחדות. לפי גלובס (28.9.2026), מתחילת 2026 ועד סוף ספטמבר הציעה רמ״י במכרזים קרקעות לכ-35,100 דירות, ונסגרו מכרזים לכ-22,800 דירות. בכל 2025 הוצעו קרקעות לכ-92 אלף דירות, וב-2024 לכ-113 אלף (גלובס). קרקע שלא נמכרת היום היא דירה שלא תיגמר בעוד כמה שנים.

פחות דירות מתחילות להיבנות. לפי כלכליסט, על פי הלמ״ס, ב-12 החודשים שהסתיימו ביוני 2026 התחילה בנייתן של כ-76 אלף דירות, ירידה של 7% לעומת התקופה המקבילה, אף שהיתרי הבנייה דווקא עלו ב-2% לכ-83.3 אלף (כלכליסט, 17.9.2026). כלומר יש היתרים, אבל פחות קבלנים ממהרים להתחיל לבנות. זה בדיוק מה ששפריר מתאר: ״על הנייר״ יש הרבה, בפועל פחות יוצא לדרך.

בינתיים, הרבה דירות נגמרות. לפי מרכז הנדל״ן, על פי הלמ״ס, ב-12 החודשים שבין אפריל 2025 למרץ 2026 הסתיימה בנייתן של כ-62,100 דירות, עלייה של 15.7%. בסוף הרבעון הראשון של 2026 היו בבנייה פעילה כ-212 אלף דירות, שיא, ומשך הבנייה הממוצע התארך (מרכז הנדל״ן, 18.6.2026). זה מסביר למה שפריר אומר שבשנה-שנתיים הקרובות עוד לא יהיה מחסור: יש הרבה דירות בצנרת.

ואיך זה מתחבר ל-65 אלף? אם מעמידים את המספרים זה מול זה, כ-62 אלף דירות שנגמרו בשנה האחרונה, מול תחזית של כ-65 אלף משקי בית חדשים בשנה שהוא ציטט, מבינים את הדאגה: גם בשיא הנוכחי של גמר הבנייה, הקצב בקושי מדביק את הביקוש. אם מספר הדירות שמתחילות להיבנות ממשיך לרדת, בעוד כמה שנים יהיו פחות דירות שנגמרות. את התחזית של המועצה הישראלית לכלכלה עצמה לא מצאנו בפרסום פומבי, ולכן היא מובאת כאן בשמו.

עוד גורם שהוא הזכיר: הגירה. לדבריו, אחד הדברים שהעיבו על שוק הדירות בשנתיים האחרונות היה הגירה שלילית, יותר אנשים שעוזבים מאשר מגיעים, ותוצאות הבחירות ישפיעו גם על זה.

מה לבדוק

בדקו מחירי עסקאות אמיתיים, לא מודעות. באתר nadlan.gov.il רואים בכמה נמכרו דירות בפועל באזור שמעניין אתכם.
עקבו אחרי ״התחלות בנייה״. הלמ״ס מפרסמת את הנתון כל רבעון. ירידה מתמשכת בו היא הסימן המוקדם למחסור שעליו שפריר מדבר.
אם אתם קונים דירה על הנייר, בדקו בחוזה את מועד המסירה ואת הפיצוי על איחור. כשהבנייה מתארכת, זה החלק בחוזה שהכי חשוב.
אם אתם שוכרים, שקלו חוזה לתקופה ארוכה יותר עם מחיר קבוע או עלייה מוגדרת מראש. זה מגן עליכם אם שכר הדירה יעלה.
אל תחליטו לפי תחזית אחת. באותם שבועות שמענו כאן כלכלנים שאמרו שכדאי לחכות כי המחירים ימשיכו לרדת, ואחרים שאומרים שבעוד כמה שנים יחסרו דירות. השאלה החשובה היא אם אתם יכולים לעמוד בתשלומים לאורך זמן, לא מה יקרה למחיר בחודשים הקרובים.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי, ולא ייעוץ משפטי, פיננסי או השקעות.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית