הלוואה על חשבון הדירה: למה מאוקטובר קשה יותר לקבל אותה

!לירן סלע בפותחים שוק בערוץ 10

מי שיש לו משכנתא וחשב לקחת עוד הלוואה על הדירה, לשיפוץ, לסגירת חובות או כדי לעזור לילדים, ייתקל מאוקטובר בבדיקה קשוחה יותר בבנק. במדריך הזה נסביר מה השתנה, למה יועצי משכנתאות חוששים שחלק מהאנשים ייאלצו לפנות להלוואות יקרות יותר, ומה כדאי לבדוק לפני שחותמים.

מה נאמר

• מי: לירן סלע, יועץ משכנתאות ובעלים של ל. סלע השקעות ופיננסים. לפי אתר החברה הוא עוסק במשכנתאות מאז 2002, וכעשר שנים עבד בבנקים, בין היתר כמנהל מרחב הנגב בלאומי למשכנתאות.
• איפה ומתי: בראיון לתוכנית ״פותחים שוק״ עם דפנה שחר בערוץ 10, שעלה ליוטיוב של הערוץ ב-14 באוקטובר 2026.
• מה הוא אמר: לדבריו, הכלל החדש של בנק ישראל כנראה יפגע בלווים, כי הדרך שבה הבנק בודק את יכולת ההחזר ״הוחמרה מאוד״. מי שהבנקים יסרבו לו לא יוותר על ההלוואה אלא יחפש אותה בחברות אשראי שאינן בנקים, ושם, לדבריו, הריבית ״הרבה יותר גבוהה״.
• ועוד מאותו ראיון: סלע אמר שמשקי הבית בישראל מחזיקים כ-260 מיליארד שקל בהלוואות שאינן לדיור, וכמעט 80 מיליארד מהן נלקחו מגופים חוץ-בנקאיים (אלה הנתונים שהוא מסר בראיון).

מה השתנה, בשפה פשוטה

כשמבקשים הלוואה, הבנק בודק איזה חלק מההכנסה החודשית ילך להחזרים. היחס הזה נקרא יחס החזר מההכנסה.

עד עכשיו: כשמישהו עם משכנתא ביקש הלוואה נוספת על אותה דירה (״הלוואה לכל מטרה״), הרבה בנקים בדקו בעיקר את ההלוואה החדשה. לפי ביזפורטל, יחס ההחזר הממוצע בהלוואות כאלה עמד באוגוסט 2026 על כ-24% מההכנסה.

מעכשיו: בנק ישראל קבע שכל ההלוואות שהדירה משועבדת להן נספרות יחד: המשכנתא הישנה, ההלוואה החדשה, וגם הלוואות מבנק אחר או מגוף אחר, אם הן לתקופה של יותר מ-18 חודשים. כך כתוב בחוזר הפיקוח על הבנקים מ-8 בפברואר 2026, שמתקן את ההוראה על הגבלות בהלוואות לדיור. לפי כלכליסט וביזפורטל, הכלל נכנס לתוקף ב-1 באוקטובר 2026.

התקרה: סך ההחזרים לא יכול לעבור 50% מההכנסה. כבר מעל 40% הבנק נדרש להחזיק יותר הון כנגד ההלוואה, ולכן הוא פחות ממהר לאשר אותה או מייקר אותה (מאקו).

דוגמה מביזפורטל: משפחה שמרוויחה 20 אלף שקל נטו ומשלמת 6,000 שקל משכנתא כבר נמצאת ב-30%. אם הבנק עוצר ב-40%, יישארו לה רק כ-2,000 שקל בחודש להחזר של הלוואה חדשה. גם בתקרה של 50%, רק כ-4,000 שקל.

מה זה אומר עליך

אם יש לך משכנתא ואתה צריך עוד כסף: הבנק יסתכל על כל ההחזרים יחד. מי שכבר משלם חלק גדול מההכנסה עלול לקבל סכום קטן ממה שתכנן, או סירוב.

אם אתם הורים שרוצים לעזור לילדים: לפי ביזפורטל, גם הורים שמשעבדים את הדירה שלהם כדי לעזור לילדים בדירה ראשונה נכללים בזה, אם יש להם עדיין משכנתא על הדירה.

אם אתם קונים דירה ראשונה ואין לכם חוב על דירה: הכלל הזה כמעט לא נוגע בכם, כי אין הלוואה קודמת שצריך לצרף לחישוב (ביזפורטל).

הסכנה שסלע מזהיר ממנה: מי שנדחה בבנק עלול לפנות לחברות אשראי חוץ-בנקאיות. לפי מאקו, משכנתא לכל מטרה בבנק עולה בדרך כלל בין 5.5% ל-7% ריבית, לעומת 9% עד 10% בהלוואה רגילה, וגופים חוץ-בנקאיים מממנים לפעמים עד 85% משווי הנכס, אבל בריבית גבוהה יותר. אותו כסף, מחיר גבוה יותר.

הרקע

• למה בנק ישראל עשה את זה: בחוזר נכתב שיחס ההחזר הוא אחד הכלים המרכזיים לשמור על הלווים ועל הבנקים, ״בפרט על רקע עליית ריבית״ ואי ודאות כלכלית. המטרה היא שאנשים לא ייקחו על הדירה יותר חוב ממה שההכנסה שלהם מאפשרת.
• מה עוד יש באותו חוזר: בנק יכול עכשיו לתת הלוואה לכל מטרה על הדירה עד 70% משווי הדירה, במקום 50% עד כה, בתנאי שהחלק שמעל 50% לא עולה על 200 אלף שקל (החוזר). כלומר, מצד אחד אפשר לקבל יותר ביחס לשווי הדירה, ומצד שני ההכנסה נבדקת בקפדנות רבה יותר.
• כמה כסף מדובר: לפי מאקו, היקף המשכנתאות לכל מטרה הגיע לכ-4 מיליארד שקל עד אוגוסט 2026, ולפי ביזפורטל באוגוסט לבדו ניתנו כחצי מיליארד שקל.
• הוויכוח: סלע, וגם הביקורת שהובאה בכלכליסט, טוענים שהמהלך ״דוחק את הציבור לשוק החוץ־בנקאי היקר״. מנגד, בנק ישראל מציג אותו ככלי לשמור על יציבות הבנקים ועל משקי בית שכבר משלמים הרבה.

מה לבדוק

• תחשבו את היחס בעצמכם לפני שאתם הולכים לבנק. תחברו את כל ההחזרים החודשיים על הדירה, כולל המשכנתא הקיימת, ותחלקו בהכנסה נטו. אם יוצא מעל 40%, צפו לקושי.
• תבקשו מהבנק לפרט את החישוב. איזו הכנסה הוא לקח בחשבון, ואילו הלוואות צירף. טעות בהכנסה או הלוואה שכבר נסגרה יכולות לשנות את התשובה.
• אם פונים לגוף חוץ-בנקאי, תשוו את העלות הכוללת. תבקשו את הריבית השנתית האפקטיבית, את כל העמלות ואת הקנס על פירעון מוקדם, ותשוו לפחות שתי הצעות.
• תשאלו אם פריסה ארוכה יותר מורידה את ההחזר החודשי. החזר נמוך יותר מוריד את היחס, אבל גם מייקר את ההלוואה לאורך זמן.
• לפני שמשעבדים את דירת ההורים: תבדקו שההורים יעמדו בהחזר גם אם ההכנסה שלהם תרד, למשל בפרישה. הדירה היא הביטחון של ההלוואה.

מקורות

• הראיון עם לירן סלע, ״פותחים שוק״ עם דפנה שחר, ערוץ 10 (14.10.2026)
• בנק ישראל, הפיקוח על הבנקים: חוזר 06-2840 על הגבלות בהלוואות לדיור (8.2.2026)
• ביזפורטל: מ-1 באוקטובר הבנק יבדוק את כל ההלוואות על הדירה יחד (27.9.2026)
• כלכליסט: מתכננים הלוואה על חשבון הדירה? מהחודש הבא הבנק עלול לסרב
• מאקו: הדירה שווה מיליונים, הבנק לא ייתן לכם הלוואה (7.10.2026)
• ל. סלע השקעות ופיננסים: אודות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ פיננסי או משפטי. לפני שלוקחים הלוואה או משעבדים דירה כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.