ישראל נדל״ן עקבו

הקבלנים מאטים את הבנייה: למה זה יכול להקפיץ את המחירים בעוד כמה שנים

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

!ד״ר אמציה סמקאי ב״בוקר כלכלי״ בערוץ 10

מה נאמר

ב-15 באוקטובר 2026 ישב הכלכלן ד״ר אמציה סמקאי בפאנל של ״בוקר כלכלי עם דפנה שחר״ בערוץ 10. סמקאי מרצה לכלכלה באוניברסיטת בר-אילן, מנכ״ל חברת הייעוץ ״סמקאי אסטרטגיה״ ופרשן כלכלי של ערוץ 10.

המגישה שאלה על הירידה בהכנסות המדינה ממסים על עסקאות דירות. סמקאי ענה בחריפות:

בתחילת התשובה הוא הטיל את האחריות על נגיד בנק ישראל, כלומר על הריבית. חברת הפאנל רו״ח איריס שטרק, לשעבר נשיאת לשכת רואי החשבון, אמרה מיד שהיא ״ממש לא מסכימה״. לדבריה הריבית היא לא הגורם המרכזי, הבעיה היא שמחירי הדירות הגיעו לרמה שצעירים לא יכולים לעמוד בה.

זו תחזית של כלכלן, לא נתון רשמי. אבל המנגנון שהוא מתאר מוכר, ויש לו סימנים בנתונים.

מה זה אומר עליך

אם אתם מחכים שהמחירים ירדו: היום השוק חלש ויש הרבה דירות חדשות שלא נמכרו, וזה נותן לקונים כוח במשא ומתן. סמקאי טוען שהחלון הזה לא יישאר פתוח לנצח: אם בונים פחות היום, יהיו פחות דירות בעוד שנתיים-שלוש.

אם אתם שוכרים: פחות בנייה חדשה פירושה בדרך כלל גם פחות דירות להשכרה בהמשך, וזה לחץ למעלה על שכר הדירה.

אם אתם משקיעים או משפרי דיור: זו לא הבטחה. אף אחד לא יודע מתי ״הביקוש הכבוש״ יחזור, וכלכלנים אחרים חושבים שהמחירים עוד ימשיכו לרדת. מי שמהמר על זינוק צריך לעמוד בהחזרים גם אם הוא לא יגיע.

הרקע

מה זה ״התחלות בנייה״

כשקבלן מקבל היתר בנייה, הוא עוד לא חייב להתחיל לבנות. ״התחלת בנייה״ נרשמת רק כשהעבודה בשטח מתחילה בפועל. מהתחלת הבנייה ועד שהדירה מוכנה עוברות בדרך כלל כמה שנים, ולכן מה שקורה היום בהתחלות הבנייה קובע כמה דירות חדשות יגיעו לשוק בעוד שנתיים-שלוש.

הנתונים: יותר היתרים, פחות בנייה

הפער בין ההיתרים לבנייה בפועל הוא בדיוק מה שסמקאי מתאר: יש אישור, אבל הקבלנים מעדיפים לחכות. לפי אותה כתבה, ירידה ממושכת בקצב פתיחת הפרויקטים תקטין בהמשך את מספר הדירות החדשות שמגיעות לשוק.

למה הקבלנים מחכים

כי קשה למכור. לפי נתוני הלמ״ס שפורסמו ב-14 באוקטובר 2026, בסוף אוגוסט עמדו כ-85,680 דירות חדשות לא מכורות (אייס). בקצב המכירות הנוכחי זה מלאי לשנתיים ויותר. קבלן שמחזיק דירות שלא נמכרו, ומשלם ריבית על המימון שלהן, לא ממהר לפתוח פרויקט חדש.

אבל המכירות דווקא עלו

כאן התמונה פחות חד-משמעית. לפי אותם נתונים, ביוני-אוגוסט 2026 נמכרו כ-10,110 דירות חדשות, עלייה של 24.9% לעומת השנה שעברה (אייס). כ-35.8% מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי. מומחים שאייס ציטטה טוענים שרוב ״הדירות הלא מכורות״ עוד לא גמורות, ולכן המספר הזה מטעה, וגם בפאנל עצמו היה מי שחלק על הנתון.

המדינה מרגישה את זה בקופה

ההכנסות ממסים על עסקאות דירות הגיעו בספטמבר 2026 לכ-1.3 מיליארד שקל, לעומת 1.6 מיליארד שנה קודם, ירידה ריאלית של 18%. מס השבח ירד בכ-20% ומס הרכישה בכ-16%. חלק מהירידה נובע מכך שבגלל חגי תשרי תשלומים נדחו לאוקטובר, אבל גם בתשעת החודשים הראשונים של השנה נרשמה ירידה של כ-3% (br7news, 9.10.2026).

מה לבדוק

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ פיננסי, משפטי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה על קנייה, מכירה או משכנתא כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.

עוד דיווחים על השוק, כל יום
עקבו לישראל נדל״ן
דיווחים עם משמעות עתידית