ישראל נדל״ן עקבו

המדינה מוכרת הרבה פחות קרקע לבנייה. מה זה אומר עליך

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה נאמר

אלי רוזנטל הוא מנכ״ל ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, הגוף שמייצג את חברות הבנייה באזור. הוא התארח בפרק 37 של התוכנית ״אנשי הנדל״ן״ ברשת 13, שעלה ליוטיוב ב־25 באוקטובר 2026, יומיים לפני הבחירות. השאלה בתוכנית: איך הקיפאון בממשלה בשנת בחירות פוגע בענף הנדל״ן.

מה הוא אמר בקטע שבסרטון, בקיצור:

חשוב לזכור מי מדבר: רוזנטל מייצג את הקבלנים. לקבלנים יש אינטרס ברור שהמדינה תמכור יותר קרקע. זה לא הופך את הדברים ללא נכונים, והמספרים שלו מתאימים לבדיקה עצמאית (בהמשך). אבל את התחזית כדאי לשמוע ככה.

מה זה אומר עליך

קודם כל, איך בכלל נבנית דירה חדשה. ברוב המקרים המדינה היא בעלת הקרקע. רשות מקרקעי ישראל מוציאה את הקרקע למכרז, חברת בנייה זוכה ומשלמת עליה, ורק אז מתחיל תהליך ארוך של תכנון, היתר ובנייה. לכן קרקע שלא נמכרת היום היא דירה שלא תגיע לשוק בעוד כמה שנים.

אם אתה מחפש דירה עכשיו: בטווח הקצר זה לא משנה הרבה. היום יש הרבה דירות חדשות שלא נמכרו, והקבלנים מציעים הנחות ומבצעי מימון. מנכ״ל משרד השיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר ב־4 בנובמבר שהמחירים כבר ירדו בפועל ושזה ״זמן טוב להתמקח״.

אם אתה מתכנן לקנות בעוד כמה שנים: זו בדיוק התקופה שעליה רוזנטל מזהיר. אם המדינה ממשיכה למכור מעט קרקע, בעוד שלוש עד שש שנים יהיו פחות פרויקטים חדשים, ולקונים יהיה פחות כוח מיקוח. גם שמואל להב זלמנוביץ׳ מחברת שיווק הנדל״ן מגמה אמר לפי מרכז הנדל״ן שהיום זה שוק של קונים, אבל ״בעוד שנתיים־שלוש נראה פחות פרויקטים חדשים ופחות דירות על המדף״.

אבל זו תחזית, לא עובדה. המחיר תלוי גם בריבית, בשכר, בכמה אנשים ירצו לקנות ובמה שתעשה הממשלה הבאה. אם הרשות תחזור לשווק הרבה קרקע, חלק מהמחסור ייסגר. וגם בתוך ענף הבנייה אין הסכמה: מנכ״לית קבוצת אביב, דפנה הרלב, אמרה באוקטובר שמכאן ״לא תהיה עליית מחירים״.

הרקע

המספרים נבדקו. קבוצת יסודות ניתחה את נתוני רשות מקרקעי ישראל, והבדיקה פורסמה במרכז הנדל״ן ובכלכליסט ב־29 ביולי 2026. מספר המתחמים שבהם פורסמו תוצאות מכרזים למגורים במחצית הראשונה של כל שנה:

כלומר ירידה של כ־87% בתוך ארבע שנים, כמו שרוזנטל אמר (הוא נקב ב־745, הבדיקה מצאה 743).

ויש עוד בעיה: גם מה שכן משווק לא תמיד נמכר. במחצית הראשונה של 2026, 44 מתוך 99 המכרזים נסגרו בלי זוכה, כ־44%. ב־2022 זה קרה רק ב־6 מכרזים. מספר הדירות במכרזים שכן נמכרו ירד ל־7,664, כמחצית ממה שהיה שנה קודם. הכנסות המדינה מהמכרזים צנחו לכ־2.9 מיליארד שקל, לעומת כ־14.9 מיליארד שנה קודם.

למה זה קורה? לפי מנכ״ל יסודות, עו״ד אייל בלכר כהן, אי אפשר להסביר את זה רק בריבית או בהאטה בענף. לדבריו, הרשות התנהלה זמן רב ״ללא יציבות ניהולית וללא תוכנית שיווק סדורה״. הוא גם הזהיר שמחסור בקרקע יביא לעלייה במחירי הקרקע, ״שתתגלגל בסופו של דבר גם למחירי הדירות״.

מה עם המנהל? לפי אתר אייס, מנהל הרשות ינקי קוינט עזב את תפקידו בסביבות דצמבר 2025, ובינואר דווח שהרשות לא שיווקה קרקעות כבר שבועיים. בכתבה מ־17 בספטמבר 2026 דיווח אייס שעדיין אין מנהל קבוע, ושיהודה אליהו מכהן כממלא מקום. לפי אותה כתבה, שר הבינוי והשיכון ומשרד האוצר חלוקים על המינוי, ובאותו שבוע לא יצא אף מכרז.

מה רוזנטל מבקש? בכתבה של מרכז הנדל״ן הוא מתח ביקורת על כך שבמשך רוב השנה כמעט אין מכרזים, ובדצמבר יוצאים חמישה־שישה מכרזים גדולים בבת אחת. הוא דורש תוכנית שיווק לכמה שנים קדימה, אחרת לדבריו ״המדינה עצמה יוצרת את המחסור שממנו היא מזהירה״.

ומה קורה למחירים היום? לפי הלמ״ס, מחירי הדירות ירדו ב־1.8% בשנה שהסתיימה באוגוסט 2026. כלומר הירידה במכירת הקרקע עוד לא מורגשת במחירים. לפי רוזנטל, היא תורגש רק בעוד כמה שנים.

מה לבדוק

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או פיננסי.

עוד דיווחים על השוק, כל יום
עקבו לישראל נדל״ן
דיווחים עם משמעות עתידית