נפגעי הטיל ברחובות: מה החוק נותן, מה קורה ב-23 בנובמבר, ומה לבדוק לפני שחותמים

מה קרה

ב-15 ביוני 2025, במבצע ״עם כלביא״, פגע טיל איראני במרכז רחובות, ליד השוק העירוני, באזור הרחובות חרל״פ, טלר וביל״ו. לפי מרכז הנדל״ן נפגעו כ-21 מבנים בני קומה עד חמש קומות, דירות וחנויות. חלקם נהרסו או יצאו משימוש.

השנה חוקק חוק חדש: חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית. הרעיון פשוט: במקום שכל בניין פגוע ינהל לבד שנים של תכנון, המדינה מכריזה על האזור כולו כ״אזור לשיקום והתחדשות״, ואז הכול רץ במסלול מהיר: תוכנית אחת, יזם אחד, ובעלי הנכסים מקבלים דירה חדשה או כסף.

בסוף יוני 2026 אישרה הממשלה את ארבעת האזורים הראשונים לפי החוק: מתחם טלר-ביל״ו ברחובות, מתחם טללים בערד, שכונת יוספטל בדימונה ומתחם יהודה הלוי בתל אביב. לפי הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, ההכרזה ברחובות נכנסה לתוקף ב-30 ביוני.

ברחובות יש כיום כ-65 בעלי זכויות, מהם כ-20 בעלי חנויות. התכנון מדבר על כ-240 דירות חדשות ושטחי מסחר.

השעון של החוק

המסלול המהיר מגיע עם לוח זמנים קשיח. כל המועדים נספרים בימי עבודה מיום ההכרזה:

• 35 ימי עבודה: השמאי הממשלתי הראשי צריך להעריך כל דירה באזור.
• 95 ימי עבודה: עד אז בעלי הנכסים צריכים לחתום עם יזם. ברחובות זה יוצא 23 בנובמבר 2026. זה גם היום האחרון לבקש מהרשות לאשר את היזם שנבחר.
• 110 ימי עבודה: אם עד אז לא אושר יזם, ההכרזה בטלה והחוק כבר לא חל על האזור (סעיף 41 לחוק).

הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית מסרה למרכז הנדל״ן שהמועדים נקבעו בחוק לכל האזורים, ו״החוק אינו מאפשר להאריכם״. לדבריה, אם החתימות לא יושגו בזמן, לא יהיה אפשר עוד לשקם את המתחם בכלים של חוק השיקום.

מה זה אומר עליך, אם יש לך נכס באזור כזה

החוק נותן לבעל דירה שתי דרכים:

• עסקת שיקום: נשארים, וחוזרים לדירה חדשה בבניין החדש. זה דומה לפינוי-בינוי רגיל, רק מהר יותר.
• הסכם יציאה: מוכרים ליזם את הזכויות ומקבלים כסף, בלי לחכות לסוף הבנייה.

הכסף בהסכם היציאה נקבע לפי שומה של השמאי הממשלתי, לא לפי מה שהיזם מציע. לפי סעיף 33 לחוק, השמאי מעריך כמה שווה דירה חדשה באותו אזור ובאותו גודל, נכון ליום שלפני הפגיעה. השומה לא יכולה להיות נמוכה ממה שהדירה הישנה הייתה שווה בשוק ערב הפגיעה.

מי שחותם על הסכם יציאה בתוך 95 ימי העבודה מקבל ״הסכם יציאה מוגדל״: לשומה מוסיפים שווי של עוד שטח. אם לעירייה יש מדיניות שקובעת כמה מטרים מוסיפים לדיירים בהתחדשות עירונית, מוסיפים שליש מהתוספת הזאת. אם אין מדיניות כזו, מוסיפים שווי של 4 מ״ר. המועד הזה נוגע לתוספת. הוא לא אומר שכל הזכויות לפיצוי פוקעות באותו יום.

ומה שחשוב לדעת: היזם שמקבל את הפרויקט הוא בדרך כלל זה שחתם עם הכי הרבה בעלי נכסים. לכן כל חתימה נספרת, וכל עיכוב משפיע על כל השכנים.

למה זה קשה

עו״ד רן ברא״ז, שמייצג חלק מבעלי הזכויות, אומר שמהלכים שבפרויקט רגיל לוקחים חודשים ושנים צריכים לקרות כאן בשבועות. במתחם ברחובות נערך עכשיו מכרז יזמים, ובמקביל כל בעל נכס צריך לבדוק שומות, להבין את המיסוי ולהחליט אם להישאר או לצאת. בעל חנות צריך לבדוק גם איפה תהיה החנות החדשה ומה תהיה החזית שלה.

עינת גנון, לשעבר סגנית מנהל הרשות להתחדשות עירונית, שמלווה את הבעלים, אומרת שבחוק ״יש גם חסרון של חוסר גמישות מובהק״.

מה לבדוק לפני שחותמים

• מה תאריך ההכרזה שלך. כל המועדים נספרים ממנו. ברחובות המועד הוא 23 בנובמבר. באזורים אחרים צריך לבדוק מול הרשות להתחדשות עירונית או העירייה.
• השומה של השמאי הממשלתי. החוק מחייב לשלוח אותה לכל בעל דירה. אם לא קיבלת אותה, פנה לעירייה. אם יש לך נתונים על הדירה (שטח, שיפוצים), אפשר להציג אותם לשמאי.
• להישאר או לצאת. דירה חדשה וממוגנת בעוד כמה שנים, או כסף עכשיו שאפשר לקנות בו דירה אחרת. לכל אחת מהדרכים יש השלכות מס שונות.
• שהחוזה מגיע לרשות. היזם צריך להגיש לרשות עותק של כל חוזה. גם בעל הדירה יכול להגיש עותק בעצמו, כדי שהחתימה שלו תיספר (סעיף 39 לחוק).
• מה קורה אם נבחר יזם אחר. לפי החוק, הסכם יציאה מוגדל עובר אוטומטית ליזם שאושר בסוף, גם אם חתמת עם יזם אחר.
• עורך דין ושמאי משלך. כדאי שיהיו לך עורך דין ושמאי שמייצגים אותך, ולא את היזם.

מקורות

• מרכז הנדל״ן: ״עבודה של שנים נדחסת לשבועות״, 9.11.2026
• נוסח חוק שיקום נזקי מלחמה בדרך של התחדשות עירונית, התשפ״ו-2026 (נבו)
• mako: הממשלה אישרה את ארבעת מתחמי השיקום הראשונים, 28.6.2026
• BE106: רחובות היא העיר הראשונה שמקדמת שיקום לפי החוק

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי, שמאי או מיסויי. לפני חתימה כדאי להתייעץ עם עורך דין ושמאי.