המדינה מציעה הרבה פחות קרקע לבנייה: מה זה אומר על מי שרוצה לקנות דירה

ישראל נדל״ן · 2026-11-11

מה קרה

רוב הקרקע בישראל שייכת למדינה. כדי שקבלן יבנה שכונה חדשה, הוא צריך קודם לקנות את הקרקע מרשות מקרקעי ישראל (רמ״י), בדרך כלל במכרז. בשפת הענף קוראים לזה ״שיווק קרקעות״: המדינה מוציאה מגרשים למכירה, והקבלנים מתחרים עליהם.

ב-11.11.2026 פרסם גלובס ניתוח של נתוני רמ״י ושל הדוחות הכספיים של המדינה. לפי הניתוח, השנה תציע רמ״י קרקע לכ-40 אלף דירות בלבד, בכ-90 מכרזים. זו הרמה הנמוכה ביותר מאז 2013, שגם בה הוצעה קרקע לכ-40 אלף דירות.

המספרים

2024: קרקע ל-113,197 דירות. רמ״י הציגה את זה אז כשיא.
2025: קרקע ל-91,933 דירות, ירידה של כ-19%.
2026: לפי נתוני החשב הכללי שמצטט גלובס, עד ספטמבר הוצעה קרקע לכ-35 אלף דירות. הצפי של גלובס לסוף השנה: כ-40 אלף.

כלומר פחות מחצי מהשנה שעברה, וכ-65% פחות מ-2024.

לשם השוואה, בשנים 2016 עד 2018 הציעה רמ״י קרקע לכ-70 אלף דירות בכל שנה, וב-2021 לכ-102 אלף.

למה זה קורה

גלובס מצביע על מה שקורה בתוך הרשות עצמה:

פחות ועדות מכרזים. מתחילת השנה התכנסו 75 ועדות מכרזים לבנייה למגורים, והצפי לכל השנה הוא 86. בשנה שעברה היו 195.
מכרזים שנשארו על הנייר. כ-200 מכרזים שהיו אמורים להסתיים השנה עדיין בלי ״חוברת מכרז״, המסמך שבלעדיו קבלן לא יכול להגיש הצעה. רובם יידחו כנראה לשנים הבאות.
אין מנהל קבוע. לפי גלובס, מאז שינקי קוינט סיים את תפקידו מכהן ברשות ממלא מקום בלבד, יהודה אליהו, בעקבות עתירה לבג״ץ נגד המינוי שלו.

יש גם צד שני. מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון, יהודה מורגנשטרן, אמר בספטמבר בוועידת הנדל״ן של גלובס שהפער ייסגר: ״נגיע לאותם מספרים שהגענו בשנה שעברה״. לפי הניתוח של גלובס, כדי שזה יקרה צריך להוציא מהר חוברות למכרזים שעל הנייר.

מה זה אומר עליך

זה לא משנה את מחיר הדירה מחר בבוקר. מהרגע שקבלן קונה קרקע ועד שמישהו מקבל מפתח עוברות שנים: תכנון, היתר בנייה, בנייה. הקרקע שנמכרת השנה היא הדירות שיעמדו למכירה בעוד כמה שנים.

כרגע יש הרבה דירות חדשות על המדף. לפי נתוני הכלכלן הראשי באוצר שפורסמו ב-ynet, בסוף הרבעון השני של 2026 חיכו לקונה 84,283 דירות חדשות. לכן מי שקונה היום פוגש קבלנים שמציעים מבצעים, לא מחסור.

השאלה היא מה יקרה אחר כך. אם המלאי הזה יימכר ובינתיים לא נכנסת קרקע חדשה, יהיו פחות פרויקטים חדשים בשנים הבאות. זה לא נתון, זו שאלה פתוחה: היא תלויה בקצב שבו רמ״י תחזור להוציא מכרזים ובקצב שבו הדירות הקיימות יימכרו.

קרקע שהוצעה היא עדיין לא קרקע שנמכרה. חלק מהמכרזים נכשלים כי אף קבלן לא מגיש הצעה, או שההצעות נמוכות מדי. ב-2025 הוצעה קרקע לכ-92 אלף דירות, אבל עסקאות נחתמו רק על כ-60 אלף. ב-2024: כ-113 אלף הוצעו, כ-65 אלף נחתמו.

מה לבדוק לפני שקונים

אל תקנה בגלל ״עוד מעט לא יהיה״. איש מכירות יכול להשתמש בנתון הזה כדי ללחוץ. המלאי הגדול של דירות לא מכורות נמצא כאן עכשיו, ויש לך זמן להשוות ולהתמקח.
בדוק מה מתוכנן ליד הדירה. אם אתה קונה בשכונה חדשה, שאל בעירייה אילו מגרשים מסביב כבר נמכרו לקבלנים ואילו עדיין מחכים למכרז. מגרש שלא נמכר יכול להישאר ריק שנים.
מחכה להגרלת ״דירה בהנחה״? ההגרלות האלה נשענות על קרקע של המדינה. פחות מכרזים היום פירושו פחות דירות בהגרלות בעתיד, אז שווה להירשם להגרלות שכבר פתוחות ולא לחכות לסבב הבא.
עקוב אחרי המספר בסוף השנה. רמ״י מפרסמת סיכום שנתי בתחילת ינואר. שם יתברר אם הצפי של גלובס התממש או שהרשות הצליחה לסגור חלק מהפער.

מקורות

המדריך הוא מידע כללי בלבד. הוא לא ייעוץ משפטי, לא ייעוץ פיננסי ולא המלצה לקנות או למכור.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית