המדינה מוכרת פחות קרקעות לבנייה: למה זה עלול להקפיץ את שכר הדירה

ישראל נדל״ן · 2026-10-16

!אריאל פוקוטינסקי ב״שורת הרווח״ בערוץ 10

מה נאמר

ב-5 באוקטובר 2026 התארח אריאל פוקוטינסקי בתוכנית ״שורת הרווח״ בערוץ 10. פוקוטינסקי הוא מייסד ומנכ״ל EcoWall (תדהר אקו קיר), חברה שמפתחת ומייצרת חיפויים לחזיתות של בניינים, והוא מוצג כמומחה לבנייה מתועשת. ביולי 2026 חתמה אקרשטיין תעשיות על רכישת 85% מהחברה בכ-47 מיליון שקל, והוא נשאר מנכ״ל ובעלים של 15% ממנה.

הפתיח של הכתבה היה נתון על רשות מקרקעי ישראל (רמ״י), הגוף שמוכר ליזמים את רוב הקרקעות לבנייה: מתחילת 2026 שווקו קרקעות ל-35 אלף דירות בלבד, לעומת 92 אלף בכל 2025. פוקוטינסקי טען:

המדינה ״עצרה את החמצן״. לדבריו רמ״י האטה את ״מחיר למשתכן״ ואת שיווק הקרקעות בפריפריה הרחוקה, בדיוק במקומות שבהם משפחות עוד יכולות לקנות דירה.
בעוד שנתיים-שלוש נראה שתי תוצאות: מחירי הדירות בפריפריה יעלו, ו״הרבה יותר גרוע מזה״, שכר הדירה יעלה.
שכר הדירה כבר עולה. הוא דיבר על עלייה של כ-6% באזור המרכז, ואמר ש״זו רק ההתחלה״.
ההיגיון שלו: מי שלא קונה דירה עדיין צריך איפה לגור. לדבריו ישראל צריכה כ-80 אלף דירות בשנה. כשלא בונים מספיק באזורים המבוקשים ומשפחות צעירות לא קונות, הן שוכרות, והביקוש לשכירות דוחף את המחירים למעלה.

אלה דברים של איש מהענף, לא תחזית רשמית. חלק מהם נתמכים בנתונים, וחלק עוד שנוי במחלוקת.

מה זה אומר עליך

אם אתם שוכרים: זה החלק שהכי נוגע אליכם. גם כשמחירי הדירות יורדים, שכר הדירה ממשיך לעלות, ומי שמחליף דירה מרגיש את זה הכי חזק. אם התחזית של פוקוטינסקי נכונה, הלחץ הזה לא ייעלם בקרוב.

אם אתם מחכים לקנות: היום יש הרבה דירות חדשות לא מכורות, ולקונים יש כוח במשא ומתן. אבל בנייה שלא מתחילה היום היא דירה שלא תהיה בשוק בעוד כמה שנים. לכן מי שמחכה לירידות חדות צריך לדעת שיש גם תרחיש הפוך.

אם אתם גרים בפריפריה או מתכננים לעבור לשם: פוקוטינסקי טוען שדווקא שם הביקוש חזק, כי שם המחירים עוד אפשריים למשפחה רגילה. מחסור בקרקעות חדשות שם עלול להרגיש מהר יותר.

הרקע

מה זה רמ״י ולמה היא חשובה

רוב הקרקע בישראל שייכת למדינה, ורשות מקרקעי ישראל היא זו שמשווקת אותה ליזמים ולקבלנים במכרזים. בלי קרקע אין פרויקט, ולכן הקצב שבו רמ״י מוכרת קרקעות היום קובע במידה רבה כמה דירות ייבנו בעוד כמה שנים. גם תוכניות כמו ״מחיר למשתכן״ יוצאות לדרך דרך המכרזים של רמ״י.

הנתונים: חצי מהשנה שעברה

לפי גלובס (28.9.2026), בינואר-ספטמבר 2026 הציעה רמ״י במכרזים קרקעות לכ-35,100 דירות, ונמכרו בפועל קרקעות לכ-22,800 דירות. בכל 2025 הוצעו קרקעות לכ-92 אלף דירות ונמכרו לכ-48,400, וב-2024 הוצעו כ-113 אלף (גלובס).

כלומר, גם כשרמ״י מפרסמת מכרזים, חלק גדול מהם לא נגמר בזוכה. פוקוטינסקי טען בראיון שכמעט חצי מהמכרזים נשארים בלי זוכה, ושהתנאים בהם ״מנותקים״ ממצב השוק.

לפי גלובס, ברמ״י אין מנכ״ל קבוע מאז סוף 2025, ומי שמונה במאי 2026 מכהן באופן זמני. הכתבה מזכירה שבשנת הקורונה, 2020, השיווק צנח בצורה דומה, ושאחריה המחירים קפצו בכ-30% ב-2021-2022. אבל היא גם מסייגת: היום יש מספר שיא של דירות בבנייה ושל דירות לא מכורות, ולכן לא צפויה קפיצה דרמטית בטווח הקרוב.

שכר הדירה: מה הלמ״ס אומרת

לפי נתוני הלמ״ס שפורסמו ב-15 באוקטובר 2026, מי שחידש חוזה שכירות שילם בממוצע 2.4% יותר מבשנה שעברה, ובדירות שבהן נכנס שוכר חדש שכר הדירה עלה ב-5.3% (מרכז הנדל״ן, ynet). באותו פרסום, מחירי הדירות עצמם ירדו ב-1.8% בשנה. הנתון של 6% במרכז שפוקוטינסקי הזכיר הוא שלו, לא נתון רשמי שבדקנו.

ומה עם כל הדירות הלא מכורות?

לפי הלמ״ס, בסוף אוגוסט 2026 היו כ-85,680 דירות חדשות לא מכורות. אבל לפי אותה כתבה, רובן עוד בבנייה, ורק כ-9,400 גמורות (אייס). פוקוטינסקי טען שהמלאי הזה מטעה גם מסיבה אחרת: הרבה ממנו נמצא בתל אביב ובמרכז, במחירים שמשפחה ממוצעת לא יכולה לשלם, בזמן שבפריפריה יש ביקוש גדול.

מה לבדוק

לפני חידוש חוזה: בדקו כמה עולות דירות דומות בשכונה שלכם. אם המשכיר מבקש העלאה, תדעו אם היא גבוהה מהשוק או בתוכו.
תחשבו על חוזה ארוך: חוזה לשנתיים-שלוש עם שכר דירה קבוע יכול להגן עליכם אם המחירים ימשיכו לעלות. בדקו מה כתוב בחוזה על הצמדה.
אם אתם מחכים לקנות: בדקו מה באמת נבנה ונמכר באזור שלכם, לא רק מה כתוב בכותרות. באתר nadlan.gov.il רואים בכמה נמכרו דירות בפועל.
עקבו אחרי ״דירה בהנחה״ ו״מחיר למשתכן״: אם אתם זכאים, בדקו אילו הגרלות פתוחות. פחות שיווק קרקעות אומר פחות הגרלות בהמשך.
אל תחליטו מפחד: תחזית של מנכ״ל חברה היא לא לוח זמנים. גם הוא אמר שהתוצאה תיראה ״בעוד שנתיים״.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ פיננסי, משפטי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה על שכירות, קנייה או משכנתא כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית