הקבלן קרס והמממן סיים לבנות: מה מגיע לך על האיחור במסירה

!השופטת רות רונן

מה קרה

ב-7 באוקטובר 2026 קיבל בית המשפט העליון ערעור של זוג שקנה דירה חדשה בבניין בבת ים. הקבלן לא סיים לבנות, והגופים שמימנו את הבנייה סיימו אותה במקומו. השאלה הייתה אם הם צריכים לשלם לקונים פיצוי על האיחור במסירה.

התשובה של העליון: כן, מהיום שבו הם לקחו את הפרויקט לידיים. את פסק הדין כתבה השופטת רות רונן, והצטרפו אליה המשנה לנשיא נעם סולברג והשופטת יעל וילנר (ע״א 3301-23). פסק הדין פורסם ב-18 באוקטובר.

הסיפור מאחורי פסק הדין

• הפרויקט: חברה קבלנית התחייבה לחזק בניין ישן בבת ים. בתמורה היא קיבלה את הזכות לבנות בו 14 דירות חדשות ולמכור אותן.
• הכסף: את הבנייה מימנו שתי חברות מלוות. כביטחון הן קיבלו שעבוד על הפרויקט ועל הכסף שהקונים משלמים.
• הדירה: הזוג קנה אחת הדירות החדשות. לפי החוזה, הדירה הייתה צריכה להימסר עד 24 חודשים מהיתר הבנייה. ההיתר ניתן ב-20 בדצמבר 2017, ולכן מועד המסירה היה 20 בדצמבר 2019.
• הקריסה: הקבלן לא החזיר את ההלוואות. בינואר 2021 מינה בית המשפט כונס נכסים, כלומר נאמן שמנהל את הפרויקט בשביל הגופים המממנים. הם החליטו לסיים את הבנייה ולהמשיך עם החוזים שהקבלן חתם עם הקונים.
• האיחור: שאר הקונים קיבלו את הדירות עד אפריל 2025, יותר מחמש שנים אחרי המועד שבחוזה. הזוג עדיין לא קיבל את הדירה, בגלל ההליכים המשפטיים סביבה.

מה טענו הצדדים

הגופים המממנים טענו שהחובה למסור בזמן היא של הקבלן בלבד. לדבריהם, כל מה שהם חייבים לקונים הוא הערבות שמחזירה את הכסף אם הדירה לא נבנית, וכל הכסף שנשאר לגבות מהקונים שייך להם קודם.

הקונים טענו שמי שבוחר להמשיך את החוזה לא יכול לקחת ממנו רק את מה שנוח לו: לגבות את מלוא המחיר ולהתעלם מהפיצוי.

בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל ב-2023 את עמדת הגופים המממנים. העליון הפך את ההחלטה.

מה העליון קבע

• אין חצי חוזה. כשהכונס והגופים המממנים בוחרים להשלים את הבנייה לפי החוזים הקיימים, הם לא יכולים לגבות את המחיר המלא ולבטל לבד את הזכות לפיצוי. הקונים לא הסכימו לשינוי כזה. השופט סולברג כתב שמדובר ב״עסקת חבילה״.
• הפיצוי מתחלק לשתי תקופות:
• האיחור מהיום שבו מונה הכונס ועד המסירה: זה חוב חדש שנוצר בזמן שהכונס מנהל את הפרויקט. הוא משולם לפני שהגופים המממנים גובים את הכסף שלהם.
• האיחור שהצטבר לפני מינוי הכונס: זה חוב ישן של הקבלן. הקונים זכאים לו, אבל הוא משולם רק אחרי שהגופים המממנים גבו את מה שמגיע להם, ולכן ייתכן שלא יישאר ממה לשלם אותו.
• אפשר לקזז. את הפיצוי על התקופה שאחרי מינוי הכונס מותר להוריד מהיתרה שהקונים עוד צריכים לשלם על הדירה, למרות שבחוזה היה כתוב שאסור לקזז.
• כל האיחור מהמינוי על הכונס. השופטת רונן כתבה שהכונס אחראי לכל האיחור מהיום שמונה, גם אם הפרויקט היה רחוק מסיום כשהוא קיבל אותו. הנימוק: ודאות לכל הצדדים.
• התיק חוזר למחוזי. בית המשפט המחוזי יקבע אם הזוג זכאי לפיצוי ובכמה. הגופים המממנים חויבו לשלם לזוג 25,000 שקל הוצאות משפט.

כמה פיצוי מגיע על איחור במסירה

הפיצוי קבוע בחוק המכר (דירות), סעיף 5א. לא צריך להוכיח נזק. הוא נמדד לפי שכר הדירה של דירה דומה בגודל ובמיקום, והסכום תלוי במועד שבו חתמתם על החוזה:

חוזה שנחתם מ-7 ביולי 2022 והלאה:

• מהחודש השני ועד סוף החודש הרביעי של האיחור: שכר דירה אחד לחודש.
• מהחודש החמישי ועד העשירי: פי 1.25 משכר הדירה.
• מהחודש ה-11 ואילך: פי 1.5 משכר הדירה.

חוזה שנחתם עד 6 ביולי 2022: אחרי 60 ימי איחור, פי 1.5 משכר הדירה על שמונת החודשים הראשונים, ופי 1.25 מהחודש התשיעי.

אם בחוזה כתוב פיצוי גבוה יותר, מקבלים את הגבוה מבין השניים.

למה זה חשוב גם לך

רוב הדירות החדשות בישראל נבנות בליווי בנק או חברה מממנת. כשקבלן נקלע לקשיים, הגוף המממן מחליט אם להחזיר לקונים את הכסף דרך הערבות או לסיים את הבנייה. בית המשפט המחוזי ציין שבתקופה האחרונה יש מקרים רבים כאלה בפרויקטים של תמ״א 38.

מהיום, אם הגוף המממן בוחר לסיים לבנות, הוא יודע מראש שהוא חייב בפיצוי על האיחור מהרגע שנכנס. השופטת רונן כתבה שזה גם ידחוף את הכונס לסיים את הבנייה מהר.

יש גם צד שני. השופטת רונן עצמה כתבה שבמקרים מסוימים הגוף המממן עלול להעדיף לא להשלים את הבנייה, ופשוט להחזיר לקונים את הכסף. לפי TheMarker, גורמים בענף מעריכים שהגופים המממנים יתמחרו מעכשיו את הסיכון הזה, והעלות תגיע בסוף לקונים.

אם מבקשים ממך לוותר על הפיצוי

השופטת רונן כתבה שהקונים והגוף המממן יכולים להגיע להסכם, למשל להשלים את הבנייה בתמורה לוויתור על הפיצוי.

השופט סולברג הסתייג. הוא הפנה לסעיף 7א בחוק המכר: ויתור של קונה על פיצוי על איחור במסירה בטל, אם הוא תנאי לכך שימסרו לו את הדירה. השופטת וילנר השאירה את השאלה פתוחה, כך שעדיין אין הכרעה בעניין.

אם מבקשים ממך לחתום על ויתור כזה, אל תחתמו לפני שעורך דין מטעמכם בודק את המסמך.

מה לבדוק אם הקבלן שלך בבעיה

• מי מלווה את הפרויקט. השם מופיע בחוזה ובפנקס השוברים. כל התשלומים צריכים להיכנס לחשבון הליווי.
• שיש לך ערבות או פוליסת ביטוח על כל שקל ששילמת. זה מה שמחזיר לך את הכסף אם הדירה לא נבנית.
• מה מועד המסירה בחוזה, והאם יש בו סעיפים שדוחים אותו.
• מתי מונה כונס נכסים, אם מונה. מהתאריך הזה, הפיצוי על האיחור משולם לפני הגופים המממנים.
• תעדו את האיחור. שמרו מכתבים והודעות, ובדקו כמה עולה לשכור דירה דומה באזור.
• התארגנו עם שאר הקונים. עורך דין אחד לכל הבניין זול יותר וחזק יותר מול הכונס.

מקורות

• פסק הדין המלא, ע״א 3301-23 מידילי נ׳ פרויקט עיבוי בינוי - הנביאים 63 בת ים, 7.10.2026 (פסקדין)
• ynet: העליון: קריסת קבלן לא שוללת פיצוי על איחור במסירה, 19.10.2026
• TheMarker: רוכשי הדירות קיבלו הגנה מבית המשפט, שעלולה לעלות להם ביוקר, 18.10.2026
• חוק המכר (דירות), סעיפים 5א ו-7א (ויקיטקסט))

המדריך הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי. אם הדירה שלך מתעכבת או שהקבלן בקשיים, כדאי להתייעץ עם עורך דין מטעמך.