תוכניות דיור יש, דירות במחיר סביר אין: המספרים שמאחורי הטענה

מה נאמר

עופר פטרסבורג הוא עורך ופרשן נדל״ן ותיק, והפרשן של התוכנית ״נדל״ן 10״ בערוץ 10. בפינה הקבועה שלו, ״עופרת יצוקה״, ששודרה ב-10 בנובמבר 2026, המגיש אטילה שומפלבי שאל אותו לאן נעלם משבר הדיור אחרי הבחירות, כשכולם עסוקים במנדטים ובחלוקת התיקים.

זה מה שהוא ענה:

• תוכניות לא חסרות. לדבריו ישראל היא אלופת עולם בתוכניות דיור, וגם אלופת עולם בלהשאיר אותן במגירה. יש תוכניות, מצגות וסיסמאות, אבל אין דירות במחיר שאפשר לעמוד בו.
• אין תאריך יעד. ״לבחירות יש תאריך. לפתרון המשבר אין.״
• כולם מפסידים. הוא מנה שלושה מספרים: מחירי הדירות ירדו ב-1.8% בשנה, כ-85 אלף דירות חדשות מחכות לקונים, ושוכר שמחליף דירה משלם 5.3% יותר. המסקנה שלו: הקבלן לא מצליח למכור, הזוג הצעיר מתקשה לקנות, השוכר משלם יותר, והפוליטיקאים עסוקים בספירת כיסאות.

חשוב לזכור מה זה: טור דעה של פרשן, לא דוח רשמי. את הביקורת על הפוליטיקאים כל אחד ישפוט בעצמו. את שלושת המספרים אפשר לבדוק, וזה מה שעשינו כאן.

מה זה אומר עליך

• אם אתם רוצים לקנות: ירידה של 1.8% בשנה היא ירידה קטנה. על דירה של 2 מיליון שקל מדובר בכ-36 אלף שקל. זה לא משנה את התמונה למי שלא הצליח לקנות קודם. מצד שני, כשקבלנים יושבים על מלאי גדול, יש לכם יותר כוח במשא ומתן ממה שהיה לקונים לפני כמה שנים.
• אם אתם שוכרים ונשארים בדירה: מי שחידש חוזה באותה דירה שילם בממוצע 2.4% יותר. אם בעל הבית מבקש העלאה גדולה בהרבה, יש לכם מספר רשמי להציג לו.
• אם אתם שוכרים ועוברים דירה: כאן העלייה כפולה ויותר. בדירות שבהן התחלף הדייר, השוכר החדש שילם בממוצע 5.3% יותר מקודמו. מעבר דירה עולה היום יותר מהישארות, עוד לפני הובלה ותיווך.
• אם אתם מחכים לתוכנית ממשלתית: אל תבנו על לוח זמנים. אחרי בחירות עובר זמן עד שיש ממשלה, שר שיכון ותקציב, ועוד יותר זמן עד שתוכנית הופכת לדירות.

הרקע

מחירי הדירות. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ״ס), בעסקאות של יולי-אוגוסט 2026 המחירים היו נמוכים ב-1.8% מאשר ביולי-אוגוסט 2025. לעומת החודשים יוני-יולי 2026 הם ירדו ב-0.6%. הירידה השנתית נרשמה בכל המחוזות:

• מרכז: 2.7%
• תל אביב: 1.9%
• דרום: 1.5%
• חיפה: 1.4%
• צפון: 0.8%
• ירושלים: 0.2%

הלמ״ס מדגישה שהנתון ארעי, כי חלק מהעסקאות של אותם חודשים עוד לא דווחו.

הדירות שמחכות לקונים. לפי הלמ״ס, בסוף אוגוסט נשארו אצל הקבלנים כ-85,680 דירות חדשות שלא נמכרו. בקצב המכירות הנוכחי יידרשו 26.7 חודשים, יותר משנתיים, כדי למכור את כולן. הריכוזים הגדולים הם בירושלים (כ-10,250 דירות) ובתל אביב-יפו (כ-9,820).

מה המספר הזה לא אומר. רוב הדירות האלה עוד לא עומדות. הלמ״ס סופרת דירה כבר מהרגע שיש לה היתר בנייה, גם אם הבנייה שלה רק התחילה או עוד לא התחילה. יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, אמרה ל-ice שלפי נתוני הלמ״ס רק כ-16 אלף מהדירות האלה מוכנות. כלומר המלאי גדול, אבל מי שמחפש דירה חדשה שאפשר להיכנס אליה מחר ימצא הרבה פחות מ-85 אלף.

ובכל זאת קונים. באותם חודשים, יוני עד אוגוסט 2026, נמכרו כ-10,110 דירות חדשות, כמעט 25% יותר מאשר בתקופה המקבילה ב-2025. יותר משליש מהן נמכרו בסבסוד ממשלתי, כלומר בתוכניות של דירה בהנחה. בשוק החופשי התמונה חלשה יותר.

שכר הדירה. במדד של ספטמבר 2026 הלמ״ס מפרידה בין שתי קבוצות של שוכרים:

• מי שחידש חוזה באותה דירה: עלייה של 2.4%.
• שוכר חדש, בדירה שבה התחלף הדייר: עלייה של 5.3%.

מדד שכר הדירה הכולל עלה ב-3.2% בשנה שהסתיימה בספטמבר 2026. באותה תקופה המחירים במשק כולו עלו ב-1.6%. כלומר שכר הדירה עולה מהר פי שניים מיוקר המחיה הכללי, גם בזמן שמחירי הדירות יורדים.

למה זה קורה ביחד. מי שלא קונה ממשיך לשכור. כשקונים מהססים ויושבים על הגדר, הביקוש לדירות להשכרה לא יורד, ובעלי הדירות יכולים להעלות מחיר, בעיקר כשנכנס דייר חדש.

מה לבדוק

• לפני חידוש חוזה שכירות: השוו את ההעלאה שמבקשים מכם ל-2.4%, הממוצע אצל מי שנשאר בדירה. בדקו גם כמה מבקשים היום על דירות דומות ברחוב שלכם.
• לפני מעבר דירה: חשבו את כל העלות: שכר דירה גבוה יותר, הובלה, תיווך, ולפעמים חודש כפול. לפעמים העלאה מתונה בדירה הנוכחית זולה יותר ממעבר.
• לפני קנייה מקבלן: בדקו בכמה נמכרו דירות דומות באותו פרויקט ובסביבה. המידע פתוח לכולם באתר רשות המסים. שאלו גם על הטבות שלא מופיעות במחיר: פריסת תשלומים, פטור מהצמדה למדד, שדרוגים, חניה ומחסן.
• מתי הדירה תהיה מוכנה: שאלו באיזה שלב הבנייה ומה מועד המסירה שכתוב בחוזה. דירה ״על הנייר״ ודירה מוכנה הן שתי עסקאות שונות.
• אל תחכו להבטחות. תכננו לפי מה שקיים היום: ההכנסה שלכם, ההון העצמי והריבית. תוכנית ממשלתית שתגיע תהיה בונוס.

מקורות

• הקטע המלא: עופר פטרסבורג ב״נדל״ן 10״, ערוץ 10 (יוטיוב, 10.11.2026)
• מרכז הנדל״ן, 15.10.2026: מחירי הדירות ירדו ב-0.6% בחודש וב-1.8% בשנה, ונתוני שכר הדירה
• ice, 15.10.2026: נתוני הלמ״ס על מכירות הדירות החדשות ועל הדירות שלא נמכרו
• חתול פיננסי, 27.10.2026: נתוני שכר הדירה של הלמ״ס לשוכרים חדשים ולמחדשי חוזה

המדריך הזה הוא מידע כללי בלבד. הוא לא ייעוץ פיננסי, לא ייעוץ משכנתאות ולא ייעוץ משפטי, והוא לא מחליף בדיקה של הנתונים האישיים שלך.