נזילה מהשכנים למעלה: מי חייב לתקן, ומה עושים לפני החורף

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

מה קרה

בבניין בצור הדסה, שבנייתו הסתיימה ב-2018, התחילו ב-2020 לחלחל מים מהפנטהאוז לחדר השינה של הדירה שמתחתיו. על התקרה התפשטו רטיבות ועובש, והמים פגעו גם בגופי התאורה. בני הזוג שגרים למטה פנו לשכנים כמה פעמים, ובינואר 2025 תבעו את השכנים מלמעלה ואת החברה שבנתה את הבניין.

השכנים מלמעלה לא הכחישו את הנזילה. הם טענו שהבעיה בבנייה עצמה, ולכן הקבלן לבדו צריך לתקן.

ב-13 באוקטובר 2026 פסקה השופטת יעל ענתבי-שרון מבית משפט השלום בירושלים: בעלי הדירה שממנה יורדים המים חייבים לתקן, ביחד עם הקבלן. אם יש להם טענות נגד הקבלן, הם יבררו אותן בתביעה נפרדת.

מה מצא המומחה

בית המשפט מינה מהנדס, צבי רון, שהזמין בדיקות: סריקה תרמית, בדיקת לחץ בצנרת והצפה של המרפסת.
בפנטהאוז נמצאו כשל באיטום מתחת לרצפה בחדרי הרחצה ובמרפסת, וכשל בצנרת המים ובצנרת הניקוז.
אחרי ארבע שעות של הצפת המרפסת, המים כבר טפטפו מהתקרה של הדירה למטה.
המומחה העריך את התיקונים בפנטהאוז ב-60 אלף שקל ואת התיקון בדירה למטה ב-10 אלף שקל.
ליקוי ברכוש המשותף של הבניין לא נמצא.

מה נפסק

השכנים מלמעלה והקבלן יבצעו ביחד ולחוד את כל התיקונים, בשתי הדירות. "ביחד ולחוד" אומר שאפשר לדרוש את כל התיקון מכל אחד מהם.
העבודה תיעשה בידי איש מקצוע מוסמך ובפיקוח מהנדס, ותסתיים עד 15 בינואר 2027.
החובה תושלם רק כשהמומחה יאשר שהעבודה בוצעה כמו שצריך.
הם יחזירו לשכנים מלמטה את עלות המומחה והבודק, אגרה של 755 שקל ו-12 אלף שקל שכר טרחת עורך דין.
תביעה על הנזק הכספי עצמו עדיין פתוחה בפני בני הזוג שלמטה.

על מה זה נשען: סעיף אחד בחוק

השופטת הסתמכה על התקנון המצוי, נספח לחוק המקרקעין שחל על כל בית משותף שלא רשם תקנון משלו (או שלא קבע בתקנון שלו משהו אחר בנושא). סעיף 3(ב) שלו קובע:

בעל דירה רשאי לדרוש מבעל דירה אחרת לתקן משהו בדירה שלו, אם אי התיקון עלול לפגוע בדירה של מי שמבקש.

החוק לא שואל מי גרם לתקלה. הוא שואל איפה היא נמצאת. לכן הטענה "זה הקבלן, לא אנחנו" לא פוטרת את השכנים מלמעלה. היא רק נותנת להם כתובת לתבוע אחר כך.

מה זה אומר עליך

אם יורדים לך מים מלמעלה:

הבעלים של הדירה שממנה מגיעה הנזילה חייבים לתקן אותה, גם אם הם בטוחים שהקבלן אשם.
אם המקור הוא דווקא ברכוש המשותף, למשל צינור ראשי של הבניין או הגג המשותף, הדרישה מופנית לוועד הבית. גם זה כתוב בתקנון המצוי, בסעיף 3(א).
לכן הדבר הראשון הוא לאתר את המקור. בלי זה כל אחד יפנה אצבע לשני.

אם את או אתה השכנים למעלה:

"תפנו לקבלן" זו לא תשובה. אם המים יוצאים מהדירה שלך, החובה לתקן היא קודם כול שלך.
אם הבניין חדש, אפשר לדרוש מהקבלן לתקן או לתבוע אותו, אבל זה הליך שלך מולו. השכנים למטה לא צריכים לחכות שתסיימו.
שיתוף פעולה עם הבדיקות לא מספיק. בתיק הזה השכנים מלמעלה טענו ששיתפו פעולה לאורך כל ההליך, ובכל זאת חויבו בתיקונים ובהוצאות.

מה לעשות כשמתחילה נזילה

לתעד מיד: תמונות של התקרה והקירות עם תאריך, וכל הודעה ששלחת לשכנים.
לפנות בכתב: הודעה מסודרת לשכנים מלמעלה (ולוועד, אם ייתכן שזה ברכוש המשותף), שמתארת את הנזק ומבקשת לאתר ולתקן.
לאתר את המקור: בודק רטיבות מקצועי עם מצלמה תרמית ובדיקות לחץ. שימו לב שגם בודקים טועים לפעמים, אז כדאי לבחור אחד עם ניסיון ודוח מסודר.
לבדוק את הביטוח: ביטוח דירה ומבנה מכסה לפעמים נזקי מים וגם את איתור הנזילה. כדאי לבדוק את הפוליסה שלך ושל השכנים.
אם אין תגובה: סכסוך בין בעלי דירות לפי התקנון מגיע בדרך כלל אל המפקח על רישום מקרקעין (סעיף 72 לחוק המקרקעין). כשגם הקבלן צד לתביעה, כמו בתיק הזה, אפשר להגיע לבית משפט. כדאי להתייעץ עם עורך דין לפני שבוחרים.
לא לחכות לחורף: בתיק הזה המים התחילו לרדת ב-2020, והתביעה הוגשה רק בינואר 2025. בכל השנים האלה העובש התפשט והנזק בתקרה גדל.

מה חשוב לזכור

זה פסק דין של בית משפט שלום בתיק אחד. הוא לא מחייב בתי משפט אחרים, אבל הוא נשען על סעיף מפורש בחוק שחל על רוב הבניינים.
התשובה תלויה במקור הנזילה: דירה פרטית (השכנים) או רכוש משותף (הוועד).
אחריות של הקבלן לא מבטלת את האחריות של בעל הדירה שממנה יורדים המים.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי. לפני שתובעים או מסרבים לתקן, כדאי להתייעץ עם עורך דין.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית