״מחירי הדירות לא יעלו״: מה אמר מי שמממן בניית דירות, ומה זה אומר עליך

!גיל מויאל בפודקאסט ״נדל״ן בשידור״

מה נאמר

גיל מויאל הוא מנכ״ל KWAN (קוואן) פתרונות מימון, חברה שנוסדה ב-2022 ומממנת יזמים שבונים דירות: מקניית הקרקע ועד סיום הבנייה. היא עובדת עם הון עצמי, יחד עם בנקים וחברות ביטוח, ומי שעומד בראשה הוא עופר ביטון, יזם שבונה בעצמו פרויקטים של דירות.

הוא התארח בפרק 346 של הפודקאסט ״נדל״ן בשידור״ של צחי קווטינסקי, שעלה ליוטיוב ב-18 באוקטובר 2026. רוב הפרק עסק במימון של פרויקטים, ובסופו הוא אמר משפט אחד שהוא ביקש להדגיש:

• ״אני נותן פה התחייבות, הם לא יעלו״, על מחירי הדירות.
• לדבריו יימכרו יותר דירות, אבל המחירים לא יעלו, כי הם ״פשוט יקרים מדי״ ביחס להכנסה של הקונים.
• לכן הוא אמר ליזמים: ״אל תבנו על עליות מחירים״.
• הדוגמה שלו: דירת חמישה חדרים בגבעתיים שעולה, לדבריו, 2 מיליון דולר. ״לאן זה עוד יעלה? ל-3?״

רגע לפני כן הוא סיפר שהחברה שלו המליצה ליזם לא לקנות קרקע ב-100 מיליון שקל, כי לפי החישוב שלה המחיר שהיזם יוכל לגבות על הדירות לא מצדיק את מחיר הקרקע.

מה זה אומר עליך

אם אתם מחכים כדי לקנות: מויאל לא אומר שהמחירים יקרסו. הוא אומר שהם לא יעלו. כלומר, לפחות לפי מי שמממן פרויקטים, הלחץ לקנות ״לפני שיהיה מאוחר מדי״ חלש יותר משהיה בעבר. זה מתאים למה שאמר כאן לפני יום יו״ר מיטב, אבנר סטפק: יהיו עוד ירידות קטנות, לא נפילה גדולה.

אם אתם קונים דירה על הנייר: כשהמחירים לא עולים, היזם צריך למכור כדי להחזיק את הפרויקט. זה טוב לכם במשא ומתן, אבל זה גם אומר שכדאי לבדוק היטב את היזם ואת הבטוחות שלכם (ראו ״מה לבדוק״).

אם יש לכם דירה וחשבתם שהיא ״תמיד תעלה״: לפי התחזית הזו, מי שמתכנן למכור ולשדרג לא צריך לבנות על עלייה בשווי הדירה שלו בשנים הקרובות.

אם אתם שוכרים: מחיר דירה שלא עולה לא אומר שכר דירה שלא עולה. בינתיים שכר הדירה ממשיך לעלות (נתונים בהמשך).

הרקע

המחירים כבר יורדים, לאט

לפי הלמ״ס (15.10.2026), מחירי הדירות ביולי-אוגוסט 2026 ירדו ב-0.6% לעומת החודשיים הקודמים, וב-1.8% לעומת השנה שעברה. הירידות השנתיות היו בכל המחוזות: המרכז 2.7%, תל אביב 1.9%, הדרום 1.5%, חיפה 1.4%, הצפון 0.8% וירושלים 0.2%. מחירי הדירות החדשות ירדו ב-0.4% בשנה (מרכז הנדל״ן).

כלומר, מויאל לא מדבר על משהו שכבר לא קורה: המחירים לא רק שלא עולים, הם יורדים מעט.

שכר הדירה דווקא עולה

באותו פרסום: שוכרים שחידשו חוזה שילמו בממוצע 2.4% יותר, ושוכרים חדשים שנכנסו לדירה שילמו 5.3% יותר (מרכז הנדל״ן).

למה ״יקרים מדי״ זו טענה חשובה

קונה דירה לא משלם במזומן. הוא לוקח משכנתא, והבנק בודק כמה מההכנסה שלו ילך להחזר החודשי. כשהמחירים כבר גבוהים מאוד ביחס למשכורות, גם ירידה בריבית לא מאפשרת לרוב הקונים לשלם הרבה יותר. זה בעצם מה שמויאל אומר: יש תקרה למה שאנשים יכולים לשלם, והשוק קרוב אליה.

בפודקאסט הוא גם אמר שהריבית ירדה בשנה האחרונה ״ולא קרה כלום״ בשוק הדירות, ושלדעתו מצב הרוח והאופטימיות של הקונים משפיעים על השוק יותר מהריבית.

מי שמממן רואה את המספרים

חברה שמלווה פרויקטים בודקת לכל פרויקט כמה דירות יימכרו ובאיזה מחיר, כדי לדעת אם תקבל את הכסף שלה בחזרה. לכן לתחזית של מממן יש משקל: זה האדם שאומר ליזם ״לא״ כשהמספרים לא מסתדרים. מצד שני, זו עדיין דעה של אדם אחד בשוק, לא תחזית רשמית, ובעבר כבר אמרו הרבה פעמים שהמחירים לא יעלו, וזה לא קרה. גם המגיש העיר לו על זה בשידור.

על הדוגמה מגבעתיים

את המחיר של 2 מיליון דולר לדירת חמישה חדרים בגבעתיים לא בדקנו. הוא מובא כאן כדבריו בלבד. באתר הממשלתי שבהמשך אפשר לבדוק בעצמכם בכמה נמכרו דירות כאלה בפועל.

מה לבדוק

• בדקו מחירי עסקאות אמיתיים, לא מחירים מבוקשים. באתר nadlan.gov.il רואים בכמה נמכרו דירות ברחוב ובשכונה שמעניינים אתכם. ככה תדעו אם אצלכם המחירים עולים, עומדים או יורדים.
• אל תקנו מתוך פחד שהמחיר יברח. לפי הנתונים ולפי מי שמממן פרויקטים, זה לא המצב כרגע. יש זמן לבדוק ולנהל משא ומתן.
• קונים מקבלן? ודאו שיש לכם ביטחון על הכסף. כל תשלום ליזם צריך להיות מוגן בערבות בנקאית או בפוליסת ביטוח לפי חוק המכר, ולהשתלם דרך שובר של הפרויקט.
• בדקו כמה החזר חודשי אתם יכולים לשאת. בקשו אישור עקרוני מכמה בנקים, וחשבו על ההחזר גם אם ההכנסה תירד. זו בדיוק ה״תקרה״ שמויאל מדבר עליה.
• משווים לשכירות? חשבו כמה תשלמו על שכירות בשנה, כשהיא עולה בכ-2.5% עד 5% בשנה, מול מה שאתם מקווים לחסוך במחיר.
• זכרו שזו תחזית. בחירות, מלחמה וריבית יכולים לשנות את התמונה, ואף אחד לא יודע בוודאות מה יקרה.

מקורות

• ״נדל״ן בשידור״ עם צחי קווטינסקי, פרק 346: גיל מויאל, KWAN (יוטיוב, 18.10.2026; הקטע מתחיל בערך בדקה 48)
• נדל״ן בקלות: עמוד הפרק ופרטים על KWAN
• מרכז הנדל״ן: מדד מחירי הדירות ושכר הדירה, 15.10.2026
• אתר הנדל״ן הממשלתי: מחירי עסקאות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ פיננסי, משפטי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה על קנייה, שכירות או משכנתא כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.