קבלן גדול צופה: מחירי הדירות יתחילו לעלות בינואר-מרץ. מה עושים עם זה

מה נאמר

ב־3 בנובמבר 2026 התארח רוני מזרחי, יו״ר ובעלים של קבוצת הבנייה מזרחי ובניו (כך הוא מוצג בכתובית של הערוץ), בתוכנית ״הפרלמנט״ של ערוץ 10. בתוכנית דנו בנתונים חדשים של משרד האוצר על משפרי דיור: מי שקנה דירה חדשה ועוד לא מכר את הישנה, והוא לחוץ למכור לפני שנגמר המועד שהחוק נותן לו.

מזרחי אמר שאנחנו ״יותר מדי שאננים וחושבים שהמחירים האלו יישארו לנצח. ממש לא״. ואז, בלשונו: ״הנה אני פה מוקלט ואומר, ינואר, פברואר, מרץ, המחירים יתחילו לעלות מהרבה מאוד סיבות״.

הסיבות שהוא מנה בקטע: האוכלוסייה ממשיכה לגדול (לדבריו בקצב של כ־150 אלף איש בשנה, פחות מ־200 אלף בעבר, ״עדיין זה המון״), ורק שליש מהבתים בישראל ממוגנים בממ״ד, ולכן לדבריו ״צריכים ממ״דים״.

זו תחזית של קבלן, לא נתון ולא החלטה של גוף ממשלתי. כדאי לקרוא אותה ככה.

מה זה אומר עליך

• אם אתם מחכים לקנות דירה: אין כאן הוכחה שהמחירים עומדים לעלות. יש כאן אדם שעובד בענף ומעריך כך. אל תקפצו על דירה בגלל משפט בטלוויזיה. כן כדאי לשאול את עצמכם מה יקרה לתוכנית שלכם אם הוא צודק, ומה אם לא.
• אם יש לכם דירה למכירה: מזרחי נתן דוגמה מהחיים: בעלת דירה שהתלבטה אם להוריד מחיר כדי למכור לפני המועד. המבחן שלו, כלשונו: להשוות בין ההנחה שצריך לתת לבין המס שיחסוך. אם ההנחה גדולה בהרבה מהמס, לדבריו עדיף לשלם את המס ולחכות למחיר שאתם רוצים. זו דעה אחת, לא כלל. כל מקרה תלוי בחוזה ובמסמכים של העסקה.
• אם אתם שוכרים או לא מתכננים לקנות: תחזית של עליית מחירים משפיעה בסוף גם על השכירות, אבל לא מיד ולא בהכרח.

הרקע

מה זה משפר דיור וממה הלחץ. משפר דיור הוא מי שיש לו דירה ורוכש דירה נוספת, כדי לעבור אליה. כדי ליהנות ממדרגות מס רכישה נמוכות (כמו למי שיש לו דירה אחת), וממס שבח מופחת על הדירה הישנה, הוא חייב למכור את הישנה בתוך תקופה שהחוק קובע. מזרחי סיפר שלפני כמה שנים התקופה הייתה 24 חודשים, אחר כך קוצרה ל־18, ולדעתו זה קצר מדי, כי בניית דירה לוקחת לא פחות משלוש שנים. לפי מאמר של עו״ד דותן עינב ב־ice מיוני 2025, הוראת שעה האריכה את התקופה ל־24 חודשים ובאותה עת עוד תלויה הצעת חוק להחזיר 18. הדוגמה בכתבה של ביזפורטל מאוקטובר 2026 מתבססת על 18 חודשים. לכן אם אתם בעניין הזה, בדקו מול רשות המסים או עורך דין מה המועד שחל על העסקה שלכם.

הנתונים שעליהם דנו באולפן. לפי כתבה של מנדי הניג בביזפורטל מ־25 באוקטובר 2026, שמסתמכת על הסקירה השבועית של גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי באוצר:

• ״דירות ממתינות״ (דירה שבעליה כבר קנה אחרת ועוד לא מכר את הישנה) עמדו באוגוסט 2026 על 23,095, קרוב לשיא של 2011 (23,793).
• במרכז, כמעט שליש ממכירות הדירות של משפרי הדיור באוגוסט היו דירות ממתינות.
• בערך 7% ממוכרי הדירות הממתינות במרכז מכרו בימים האחרונים לפני המועד, וכחמישית בשלושת החודשים האחרונים.
• באוגוסט נמכרו 4,170 דירות יד שנייה, ירידה של כ־7% לעומת אוגוסט אשתקד, ורכישות של משפרי דיור ירדו בכ־27% (1,616 דירות).

הכתבה מביאה גם דוגמה למוכר שמכר ביום האחרון שהותר, ב־2.7 מיליון שקל, עם מסירה כמעט שנה אחרי החתימה. היא מציינת שאי אפשר לדעת אם נעשתה הנחה במחיר.

תחזית מול תחזית. לא כולם מסכימים עם מזרחי. בתוכנית ״פותחים שוק״ של ערוץ 10 מ־30 באוקטובר 2026 אמר אנליסט (שמו לא ברור לי מהשידור), שהמשבר בשוק הדיור יימשך לדבריו לפחות עד סוף 2027, ושלא יהיה שינוי מהותי לא בכמות המכירות ולא במחירים. שתי התחזיות נאמרו בשידורים בשבוע אחד, ושתיהן הערכה של אדם אחד.

ממ״דים והביקוש. מזרחי טוען שהצורך בממ״דים מעלה את הביקוש לדירות חדשות. את הטענה הזו לא בדקתי מול נתון. היא נאמרה כדעה.

מה לבדוק

• לפני שמסתמכים על תחזית: מי אומר אותה, ומה האינטרס שלו. קבלן שמוכר דירות רוצה להאמין שהמחירים יעלו, וזה לא הופך את התחזית לשגויה, אבל כדאי לדעת.
• אם אתם משפרי דיור: תבדקו את התאריך המדויק שלכם. מאיזה יום סופרים את התקופה, ואם יש הארכה שחלה עליכם. בקשו מעורך דין לחשב לכם מה המס אם תמכרו בזמן, ומה המס אם לא, ורק אז להחליט כמה הנחה כדאי לתת.
• אם אתם קונים: חשבו על התקציב לפי הריבית היום, לא לפי הריבית שאולי תהיה. תנו לעצמכם מרווח אם המחיר יעלה.
• תחזית של חודשים קרובים: בדקו אותה מול נתוני הלמ״ס בחודשים הבאים (מדד מחירי דירות), ולא מול כותרות.

מקורות

• הפרלמנט עם משה מימון, ערוץ 10, 3.11.2026 (הקטע בדקות 7:30-9:30)
• ביזפורטל, מנדי הניג, 25.10.2026: נתוני ״הדירות הממתינות״ של גלית בן נאים
• ice, עו״ד (רו״ח) דותן עינב, 11.6.2025: הארכת תקופת מכירת הדירה הישנה ל־24 חודשים
• פותחים שוק עם דפנה שחר, ערוץ 10, 30.10.2026 (הקטע בדקות 90:50-91:35)

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי, מסי או פיננסי. לפני החלטה על מכירה או קנייה כדאי להתייעץ עם עורך דין או רואה חשבון.