מחירי הדירות יורדים, אבל לאט: מה זה אומר אם אתם מחכים לקנות

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

אריק מירובסקי, מהעיתונאים הוותיקים שמסקרים את שוק הדירות בישראל, אמר בטלוויזיה את מה שהרבה קונים מרגישים: המחירים זזים למטה, אבל לאט מאוד. במדריך הזה נסביר מה בדיוק הוא אמר, מה אומרים המספרים הרשמיים, ומה כדאי לבדוק אם אתם מתלבטים אם לקנות עכשיו או לחכות.

מה נאמר

מי: אריק מירובסקי, פרשן בכיר וכתב הנדל״ן של גלובס.
איפה ומתי: בראיון בזום לתוכנית ״שורת הרווח״ עם סוניה גורודיסקי בערוץ 10, שעלה ליוטיוב של הערוץ ב-16 בספטמבר 2026, יום אחרי פרסום נתוני המחירים של הלמ״ס.
מה הוא אמר: המגמה כרגע היא ירידה, אבל ירידה קטנה, כזו שלא מחזירה את השוק לאיזון. לדבריו ייתכן שיידרשו עוד כמה הורדות ריבית, וייתכן שצריך לחכות לירידות מחירים משמעותיות הרבה יותר ממה שראינו עד עכשיו. בנוסף צריך שקט ביטחוני וודאות פוליטית. ״כל אלה כרגע לא בנמצא״, ולכן לדבריו השוק יישאר חלש.
ועוד מאותו ראיון: לדבריו, בחמש השנים האחרונות הפער בין מספר הדירות שקיבלו היתר בנייה לבין מספר הדירות שנבנו בפועל הוא כ-40 אלף דירות, בערך גודל של עיר כמו חדרה. יזמים מחזיקים את ההיתרים במגירה כי במצב השוק הנוכחי לא משתלם להם לבנות.

מה זה אומר עליך

אם אתם מחכים לקנות דירה: מירובסקי לא מבטיח ירידה חדה. הוא אומר שהמחירים זזים מעט למטה, ושירידה גדולה תלויה בדברים שעוד לא קרו. מי שמחכה ל״התרסקות״ מהמר על תרחיש שגם פרשנים שמכירים את השוק לא רואים כרגע.

אם אתם רוצים לקנות עכשיו: שוק חלש הוא שוק שבו לקונה יש יותר כוח במשא ומתן. לפי גלובס, דווקא בדירות יד שנייה המחירים ירדו, ובירושלים ובתל אביב יותר מאשר בממוצע. מוכר פרטי לא נותן מבצעי מימון, אז ההנחה שלו מופיעה ישר במחיר.

אם יש לכם משכנתא: בנק ישראל הוריד את הריבית שלוש פעמים ברציפות, ל-3.25% (ריבית הפריים: 4.75%). לפי קליקת נדל״ן, כל הורדה של רבע אחוז חוסכת במסלול הפריים בערך 13 עד 15 שקל בחודש על כל 100 אלף שקל של הלוואה. זה עוזר, אבל זה לא שינוי דרמטי בהחזר החודשי.

אם אתם שוכרים: כאן הכיוון הפוך. שכר הדירה ממשיך לעלות, ומירובסקי הזכיר באותו ראיון שהוא עלה בשנה האחרונה ב-3.6%, יותר מכפול מהאינפלציה.

הרקע: מה אומרים המספרים

הנתונים הרשמיים שפורסמו ב-15 בספטמבר 2026 מראים בדיוק את התמונה שמירובסקי מתאר: ירידה, אבל לא גדולה.

מחירי הדירות בכל הארץ: לפי סקר הלמ״ס ליוני-יולי 2026, המחירים ירדו ב-1.2% לעומת שנה קודם. בחודשיים האחרונים של הסקר הם דווקא עלו ב-0.2% (וואלה כסף).
ההבדלים בין אזורים: ירידה של 3.2% במחוז המרכז ושל 2.4% בחיפה בתוך שנה, ומנגד עלייה של 1.1% בירושלים ושל 1% בצפון (שם).
דירות חדשות: עלו ב-0.5% בחודשיים האחרונים וירדו ב-0.8% בשנה. כ-41% מהדירות החדשות שנמכרו היו בעסקאות עם סבסוד של המדינה (שם).
מדד חדש לדירות יד שנייה: בפעם הראשונה הלמ״ס מפרסמת מדד נפרד לדירות יד שנייה. ברבעון השני של 2026 הן ירדו ב-1.2% לעומת הרבעון הראשון. במחוז ירושלים הירידה הייתה 2.9% ובמחוז תל אביב 2% (גלובס).
שכר הדירה: מי שחידש חוזה שילם בממוצע 2.6% יותר משנה קודם, ומי שנכנס לדירה חדשה שילם 4.4% יותר (וואלה כסף).
האינפלציה: מדד המחירים לצרכן עלה ב-1.5% בשנה, מתחת ליעד של בנק ישראל (שם).

למה המחירים לא צונחים? לפי הלמ״ס, כפי שדווח באייס, מחירי הדירות החדשות נשענים במידה רבה על הטבות מימון שהקבלנים נותנים, במקום הורדה של המחיר עצמו. נגיד בנק ישראל, פרופ׳ אמיר ירון, אמר אחרי הורדת הריבית האחרונה שהוא ״רוצה לראות את הקבלנים מורידים עוד את המחירים״ (ynet).

מה לבדוק

מחירי העסקאות האמיתיים ברחוב שלכם, לא מחיר המודעה. באתר הממשלתי nadlan.gov.il אפשר לראות בכמה נמכרו דירות בבניין ובשכונה. מחיר המבוקש במודעה הוא רק נקודת פתיחה.
בדירה חדשה, תשאלו כמה היא עולה בלי ההטבה. הטבת מימון שווה כסף, אבל היא עלולה להסתיר מחיר שלא ירד. בקשו מהקבלן מחיר לתשלום רגיל, והשוו.
תחשבו את ההחזר החודשי גם בריבית גבוהה יותר. ההורדות האחרונות קטנות. תוודאו שתעמדו בהחזר גם אם הריבית לא תמשיך לרדת.
אם אתם שוכרים ומתלבטים: תשוו את שכר הדירה שאתם משלמים להחזר משכנתא על דירה דומה. עם שכר דירה שעולה מהר יותר מהאינפלציה, ההשוואה הזו משתנה כל שנה.
תעקבו אחרי החלטת הריבית הבאה. לפי ynet, היא צפויה כשבוע לפני הבחירות לכנסת, והנגיד דיבר על ריבית של כ-3% בשנה הבאה.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ פיננסי, משפטי או ייעוץ השקעות. לפני החלטה על קנייה או משכנתא כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית