קונים דירה במגדל? כמה תעלה התחזוקה, ומה לבדוק לפני שחותמים

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה קרה

הפורום הישראלי לגורדי שחקים ובנייה עירונית (CVU, לשעבר CTBUH ישראל) ניתח את נתוני הלמ"ס על התחלות הבנייה במחצית הראשונה של 2026. הניתוח פורסם במרכז הנדל"ן ב-6 בנובמבר 2026 ובביזפורטל ב-9 בנובמבר.

המספרים העיקריים:

37,559 דירות התחילו להיבנות בישראל בינואר-יוני 2026.
8,848 מהן, כרבע, נמצאות בבניינים של 16 קומות ומעלה. זו הקבוצה הגדולה ביותר לפי גובה.
לפני כעשור, רק 13% מהדירות החדשות נבנו במגדלים כאלה. כלומר, השיעור כמעט הוכפל.
40.4% מהדירות החדשות נמצאות בבניינים של 10 קומות ומעלה (38.8% ב-2025).
רק 12.1% הן צמודי קרקע של עד שתי קומות.

ירושלים מובילה את הבנייה לגובה זו השנה השנייה, עם 1,934 דירות במגדלים של 16 קומות ומעלה. אחריה תל אביב-יפו (861), נתניה (792), חיפה (751) וקריית גת (657).

אחת הסיבות לעלייה לגובה היא ההתחדשות העירונית: כשכל דירה ישנה מוחלפת בשלוש או ארבע דירות חדשות על אותה קרקע, הבניין חייב לעלות כדי שהחשבון של היזם ייסגר.

למה מגדל עולה יותר לתחזק

מגדל מגורים תלוי במערכות שבניין של ארבע קומות לא צריך, או צריך בקטן: מעליות מהירות, משאבות מים, גנרטורים ומערכות כיבוי אש. למערכות האלה יש תוחלת חיים. אחרי כמה שנים צריך לשדרג או להחליף אותן, וזה עולה הרבה כסף.

ב-28 באוגוסט 2023 פרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית, יחד עם מינהל התכנון, מסמך שמעריך כמה תעלה התחזוקה הזאת לאורך 25 שנה. הרשות קוראת לזה "תחזוקה חזויה": כל ההחלפות והשדרוגים של מערכות הבניין, בגלל בלאי, תקלה או גיל.

עלות התחזוקה החזויה לבניין כולו, ל-25 שנה:

10 קומות: 1,562,000 שקל
15 קומות: 2,816,000 שקל
20 קומות: 3,453,000 שקל
25 קומות: 4,790,000 שקל
30 קומות: 6,050,000 שקל
40 קומות: 8,183,000 שקל

החישוב מניח 4 דירות בכל קומה.

כמה זה יוצא לדירה

לפי ההנחה של 4 דירות בקומה, חישבנו בעצמנו מה המספרים אומרים לכל דירה:

בניין של 10 קומות (40 דירות): כ-39 אלף שקל לדירה ב-25 שנה, כ-130 שקל בחודש.
מגדל של 40 קומות (160 דירות): כ-51 אלף שקל לדירה ב-25 שנה, כ-170 שקל בחודש.

כלומר, לכל דירה במגדל של 40 קומות התחזוקה החזויה יקרה בכשליש מאשר בבניין של 10 קומות. ובבניין כולו היא יקרה פי חמישה, כי יש בו פי ארבעה דירות ומערכות כבדות יותר.

שלושה דברים חשובים על המספרים האלה:

הם לא כוללים את דמי ועד הבית. ניקיון, גינון, תיקון תקלות קטנות ובדיקות תקופתיות משולמים בנפרד, בתשלום החודשי. הסכומים בטבלה באים מעליהם.
הרשות עצמה כותבת שאלה עלויות מינימליות. הן לא כוללות בריכה או ספא בבניין, ולא מערכות פינוי אשפה פנאומטיות. בפועל, לפי הרשות, העלות יכולה להיות גבוהה יותר.
הם במחירי 2023. מאז עלו המחירים במשק, והרשות עצמה ממליצה להצמיד את הסכומים למדד המחירים לצרכן.

מי משלם על זה

בלי הסדר מיוחד, ההוצאות האלה נופלות על הדיירים. מרכז הנדל"ן תיאר את זה ב-2023 כך: העלויות חורגות מהתשלום השוטף לוועד הבית, ואם יידרשו תיקונים יקרים, הדיירים יצטרכו לשלם אותם. אלה יכולים להיות סכומים שהרבה דיירים לא יכולים לשלם.

המסמך של הרשות נכתב כדי לפתור בדיוק את זה. ההסדר שמינהל התכנון והרשות מקדמים: מוסד התכנון נותן ליזם תוספת זכויות בנייה, כלומר עוד קומות או עוד דירות, ובתמורה היזם מקים קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח של הבניין. כדי לקבל היתר לבנות את התוספת, היזם צריך להציג הסכם נאמנות ולהפקיד את הכסף.

למשל, בתוכנית התחדשות עירונית ברחוב ברזיל בקריית יובל בירושלים (ארבעה בניינים של 26 קומות) נוספו שתי קומות לכל בניין, בתנאי שתוקם קרן תחזוקה של 19.2 מיליון שקל.

אבל: אין חוק שמחייב את זה. ההסדר נשען על חוות דעת של המשנה ליועצת המשפטית לממשלה, וכל ועדה מחליטה אם להכניס אותו לתוכנית. ב-2023 נמסר שהוועדה המחוזית בירושלים כבר מיישמת אותו. ברוב המגדלים שכבר נבנים, אין שום הבטחה שקרן כזאת קיימת.

מה זה אומר עליך

אם אתה קונה דירה בבניין גבוה, המחיר של הדירה הוא לא כל העלות. תכניס לחשבון גם ועד בית גבוה יותר וגם הוצאות גדולות בעתיד, כשהמעליות והמשאבות יצטרכו החלפה.
אם אתה בפרויקט פינוי-בינוי ומחליף דירה בבניין נמוך בדירה במגדל, תשאל כבר עכשיו מי יממן את התחזוקה, ותבקש שהתשובה תופיע בהסכם שלך.
אם אתה משקיע, ועד בית גבוה והוצאות תחזוקה עתידיות הם עלות קבועה שמורידה את התשואה מהשכירות.

מה לבדוק לפני שחותמים

יש קרן תחזוקה? תשאל את היזם ואת עורך הדין שלך אם בתוכנית של הבניין יש קרן נאמנות לתחזוקה ארוכת טווח, וכמה כסף יופקד בה.
כמה יעלה ועד הבית? תבקש מהיזם הערכה כתובה של דמי ועד הבית ושל חברת הניהול שתתחיל לעבוד במסירה.
מה יש בבניין? בריכה, חדר כושר, לובי מפואר, מעליות רבות: כל מערכת כזאת תעלה כסף לתחזק ולהחליף.
בבניין קיים: מה מצב הקופה? תבקש מנציגות הבית את מאזן הקופה ואת רשימת התיקונים הגדולים שמתוכננים. תשאל מתי הוחלפו המעליות והמשאבות לאחרונה.
כמה דירות חולקות את העלות? הרשות מציינת שכשיש יותר דירות בקומה, ההוצאות גבוהות יותר, אבל גם מתחלקות בין יותר דיירים.

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או פיננסי. לפני חתימה כדאי לבדוק את ההסכם עם עורך דין.

מקורות

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית