80 אלף דירות לא מכורות? כמה מהן באמת מוכנות, ולמה הקבלנים לא מורידים מחיר

ישראל נדל״ן · אוקטובר 2026

!ד״ר אלחנן מגידוביץ׳ ב״מהדורה כלכלית״ בערוץ 10

מה נאמר

ביום חמישי, 22 באוקטובר 2026, יום אחרי שבנק ישראל השאיר את הריבית בלי שינוי, התארח ד״ר אלחנן מגידוביץ׳ בתוכנית ״מהדורה כלכלית״ עם נעמה קדוש בערוץ 10. בכתובית שעל המסך הוא מוצג כבעלי ״אפסייד משכנתאות״. מרכז הנדל״ן מציג אותו כמשקיע נדל״ן ותיק שמרבה לעסוק בנדל״ן להשקעה, ובעל דוקטורט בנוירוביוכימיה.

המגישה שאלה אותו על ״80 אלף דירות הרפאים״ ועל הקבלנים שלא מורידים מחירים. מה הוא אמר, בקיצור:

המספר 80 אלף הוא לדבריו ״מושג פופוליסטי״ שנובע מאינטרס מסוים.
לפי ההערכה שלו, בערך 30 עד 40 אלף מהדירות האלה קיבלו היתר בנייה ועוד לא התחילו לבנות אותן.
דירות שמוכנות למכירה ״מחר״ יש לדבריו רק בין 10 ל-15 אלף.
הקבלנים והיזמים נמצאים בלחץ גדול, כי הם ממומנים בהלוואות גדולות, והמימון הוא רוב העלויות שלהם עכשיו.
למה הם לא מורידים מחיר? ״זה לא שהם לא רוצים, הם לא יכולים״. לדבריו, הבנק שמממן את הפרויקט מאשר לכל היותר ירידה של כ-5% מהמחירים שתוכננו מראש, והבנקים עצמם כפופים לבנק ישראל.
התוצאה לדבריו: קיפאון במחירים, ומצב שבו כולם מחכים לראות מי ימצמץ ראשון, הקונים או היזמים.

מה זה אומר עליך

אם אתה מחכה שהמחירים יקרסו: המסר של מגידוביץ׳ הוא שהמספר הגדול לא אומר שיש עשרות אלפי דירות גמורות שהקבלנים חייבים להיפטר מהן מחר בבוקר. רוב הדירות עדיין בבנייה, ולכן הלחץ למכור בכל מחיר קטן ממה שהכותרות משדרות.

אם אתה קונה דירה חדשה עכשיו: קבלן שתקוע עם דירות ממשיך לשלם ריבית על ההלוואות של הפרויקט, ולכן הוא כן מחפש קונים. אבל אם מגידוביץ׳ צודק, ההנחה שהוא יכול לתת במחיר הרשמי מוגבלת. לכן הרבה פעמים ההנחה מגיעה בצורה אחרת: תנאי תשלום נוחים, מבצעי מימון או שדרוגים. שווה לבקש את כל אלה, ולתרגם כל הצעה לשקלים.

אם אתה מוכר דירה יד שנייה: הקונים שלך יכולים לבחור גם מדירות חדשות, ושם הקבלנים מציעים תנאים.

אם אתה פשוט עוקב: כשמישהו אומר ״יש 85 אלף דירות לא מכורות״, כדאי לשאול כמה מהן גמורות. התשובה משנה את התמונה.

הרקע

מאיפה בא המספר

הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה (הלמ״ס) פרסמה ב-14 באוקטובר 2026 שבסוף אוגוסט נותרו למכירה כ-85,680 דירות חדשות, וקצב המכירות הנוכחי מספיק למכור אותן רק בעוד 26.7 חודשים.
מה נספר שם: לפי ההגדרה שמצוטטת בניתוח שפורסם ב-ice, דירה נספרת כ״לא מכורה״ מהרגע שיש לה היתר בנייה מלא ועד שמדווחים לרשות המסים שנמכרה. כלומר, גם דירה בבניין שעוד לא התחילו לבנות.
דירה שנשארה בלי קונה 15 חודשים אחרי שהבניין קיבל טופס 4 (האישור לאכלס אותו) יוצאת מהספירה.

כמה דירות גמורות באמת

לפי ניתוח של הכלכלן עידן פלג והשמאי רועי פישמן שפורסם ב-ice ב-11 באוקטובר 2026, באפריל 2026 רק כ-11.2% מהדירות הלא מכורות היו גמורות ומוכנות לכניסה, כ-9,400 דירות. בנובמבר 2024 היו כ-12,000.
יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, כינתה את מספר ה-85 אלף ״אגדה אורבנית״, ואמרה ש״הנתון האמיתי הוא מספר הדירות המוכנות הלא מכורות״.
כלומר, הסדר גודל שמגידוביץ׳ נתן לדירות המוכנות, 10 עד 15 אלף, דומה למה שעולה מהניתוח הזה. את החלוקה שלו בין דירות שבבנייה לדירות שעוד לא התחילו לבנות לא מצאנו בנתונים רשמיים, ולכן כדאי להתייחס אליה כהערכה שלו.

מה זה ״דוח אפס״, ולמה הוא קשור למחיר

כשיזם לוקח מבנק הלוואה לבניית פרויקט, הבנק דורש דוח אפס: בדיקה שמכין שמאי מקרקעין לפני תחילת המימון. הדוח בודק אם הפרויקט כלכלי, ובין השאר מעריך באיזה מחיר יימכרו הדירות ומה יקרה לפרויקט אם המחירים ישתנו.
על התחזית הזו הבנק נשען. לכן, לפי מגידוביץ׳, הבנק מאפשר ליזם לרדת רק מעט מתחת למחירים שבדוח, והוא מדבר על כ-5% במקרה הקיצוני.
הצד השני: באוגוסט 2025 הורה המפקח על הבנקים לבנקים לעדכן את הסכמי המימון עם יזמים. אחרי שנחתם הסכם, הבנק לא אמור להתערב במחירים שבהם היזם מוכר את הדירות, וההסכמים צריכים להימנע מתנאים שקשורים לשינויים במחירי הדירות בפרויקט. צוות שבדק את הנושא קבע ״שלא נמצאו עדויות ישירות שהבנקים מונעים בפועל הורדת מחירי הדירות״. מותר עדיין לבנקים להתנות את המימון בתוכנית העסקית של הפרויקט, כמו ההכנסות וקצב המכירות. בנק ישראל עצמו כינה את המהלך ״שינוי קוסמטי״.
כלומר, הוויכוח פתוח: לפי מגידוביץ׳, בפועל הבנקים עדיין מגבילים את היזמים. לפי הרגולטור, אסור להם להתערב במחיר עצמו, אבל מותר להם לדרוש שהפרויקט יעמוד בתוכנית.

והריבית

ב-21 באוקטובר 2026 בנק ישראל השאיר את הריבית על 3.25%, אחרי שלוש הורדות רצופות. המימון היקר הוא בדיוק הלחץ שמגידוביץ׳ מתאר: כל חודש שדירה לא נמכרת עולה ליזם ריבית.

מה לבדוק

כמה דירות גמורות בפרויקט שמעניין אותך. קבלן עם דירות גמורות שעומדות ריקות משלם עליהן כל חודש, ושם יש לך יותר כוח במשא ומתן מאשר בפרויקט שרק התחיל.
מה המחיר ששילמו באמת. באתר נדל״ן ממשלתי אפשר לראות עסקאות שדווחו לרשות המסים בבניין או בשכונה, ולהשוות למחיר שמבקשים ממך.
איך נראית ההנחה. אם הקבלן לא מוריד מחיר, שאל על תנאי תשלום, מבצעי מימון או שדרוגים, ותרגם כל הצעה לשקלים. בדיקה של יועץ או עורך דין לפני חתימה שווה את הכסף.
מה כתוב בחוזה. כל הנחה או הטבה צריכה להופיע בחוזה החתום, לא רק בהבטחה בעל פה.
מה יהיה עם הריבית. עקבו אחרי החלטות הריבית של בנק ישראל. הריבית משפיעה גם על המשכנתא שלך וגם על הלחץ על הקבלנים.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ פיננסי או משפטי. לפני קנייה או מכירה של דירה כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית