רשות המסים רוצה מס על כל שכר דירה: מה זה אומר למשכירים ולשוכרים
מה קרה
ב-3 בנובמבר 2026 דיווחו גלובס ודה מרקר שרשות המסים מנסה להחיות הצעה ישנה: לגבות מס הכנסה על כל שקל שבעלי דירות מקבלים משכר דירה. היום יש פטור, והרשות רוצה לבטל אותו. לפי גלובס, ההצעה צפויה לחזור לשולחן הכנסת במסגרת חוק ההסדרים, החוק שמלווה את תקציב המדינה לשנת 2027.
ההצעה כוללת שני חלקים:
- ביטול הפטור. מס על כל שכר דירה, "מהשקל הראשון".
- מאגר דירות מושכרות. כל בעל דירה מושכרת יצטרך לדווח שהוא משכיר אותה.
חשוב להגיד בבירור: זו הצעה ולא החלטה. גלובס מדווח שההצעה נבלמה כמה פעמים בעבר על ידי גורמים פוליטיים. לפי דה מרקר, ברשות המסים שוקלים להציע אותה לממשלה החדשה כחלק מעסקת חבילה. אף אחד לא יכול להגיד היום אם תעבור.
איך זה עובד היום
הפטור הקיים נקבע בחוק, וכל זכות מסביר אותו כך (נכון ל-2026):
- אם שכר הדירה שאתה מקבל בחודש עד 5,654 שקל, אתה פטור ממס הכנסה על כל הסכום.
- אם הוא בין 5,654 ל-11,308 שקל, הפטור מצטמק. דוגמה: שכר דירה של 6,000 שקל. הסכום שמעל התקרה הוא 346 שקל, ולכן הפטור יורד ב-346 ל-5,308 שקל. על ה-692 שקל שנשארו משלמים מס.
- אם הוא 11,308 שקל ומעלה, אין פטור.
- מי שמשכיר כמה דירות מחשב את כל ההכנסות יחד. מי שמשכיר 10 דירות ומעלה נחשב עסק, ולא מקבל את הפטור.
- מי שלא זכאי לפטור, או לא רוצה בו, יכול לבחור במסלול מס מופחת של 10% מהשכירות, או לשלם לפי מדרגות מס הכנסה.
עוד פרט שגלובס מביא: בעבר התקרה עודכנה כל שנה לפי המדד. בתקציב 2025 היא הוקפאה לשלוש שנים. כלומר, אם שכר הדירה עולה, יותר ויותר משכירים חוצים את הרף ומתחילים לשלם מס, גם בלי שהחוק השתנה.
למה הרשות רוצה לשנות
לפי גלובס, ברשות המסים מעריכים שמיליארדי שקלים מסתובבים בשוק השכירות מחוץ לדיווח. הרשות סבורה שהפטור מעודד הון שחור ושהוא לא שוויוני. מנהל הרשות, שי אהרונוביץ', אמר בכנס של לשכת יועצי המס שחובת דיווח בלבד יכולה להביא עוד כ-2 מיליארד שקל בשנה. לפי ההערכות שגלובס מצטט, ביטול הפטור עצמו יכול להגיע ל-5 מיליארד שקל בשנה.
בדה מרקר הכותרת מדברת על כ-100 אלף אזרחים שמעלימים מס. הכתבה המלאה סגורה למנויים, ולכן אנחנו לא יודעים על מה הנתון הזה בנוי.
העסקה שהאוצר שוקל
באותו דיווח נכתב שבישיבה של "ועדת השלושה", צוות באוצר שמכין את התקציב ואת חוק ההסדרים, הוצע "דיל": מס על שכר דירה מהשקל הראשון, ובתמורה הפחתה של מס הרכישה למשקיעים.
כמה רקע על מס הרכישה: מי שקונה דירה שנייה, "דירה נוספת" בלשון החוק, משלם היום 8% עד 6,055,070 שקל ו-10% על כל שקל מעל הסכום הזה. ההוראה הזאת היתה אמורה לפוג בינואר 2027. בגלל הבחירות היא הוארכה עד פברואר. הממשלה החדשה תצטרך להחליט מה עושים איתה.
אבל לפי גלובס, "אין שום דיל כרגע", כך אמר גורם שמעורה בעבודת הוועדה. לא כל חברי הוועדה תומכים, והבכירים בהם, ובהם מנהל רשות המסים, לא מתלהבים מהרעיון. את מיסוי השכירות לא קשרו עדיין להפחתת מס הרכישה.
מה זה אומר עליך
אם אתה משכיר דירה: אם שכר הדירה שלך קרוב ל-5,654 שקל או מעליו, ההצעה תשנה לך את החשבון. כיום, מי שמקבל 5,000 שקל בחודש לא משלם כלום. אם הפטור יבוטל, הוא ישלם מס על הכול, 10% מהשכירות או לפי מדרגות מס הכנסה. נוסף לכך, תצטרך לדווח על הדירה במאגר.
אם אתה שוכר: ההצעה לא מחייבת אותך לשלם דבר. אבל בכותרת של כתבה בדה מרקר מצוטט הטיעון ש"בסוף בעלי הדירות לא יספגו שקל", ושמי שישלם הם הסטודנטים והצעירים. הטיעון הוא שמשכירים יעבירו את המס לשוכרים בשכר דירה גבוה יותר. זה לא ודאי: כמה משכירים יוכלו להעלות מחיר תלוי בשוק.
אם אתה משקיע או שוקל לקנות דירה להשקעה: העסקה שהאוצר בוחן יכולה להפחית את מס הרכישה שלך, אבל גם להוסיף לך מס על הכנסה. בינתיים אין החלטה לא על זה ולא על זה.
מה כדאי לעשות עכשיו
- לבדוק איפה אתה עומד. חשב את שכר הדירה החודשי שאתה מקבל מכל הדירות יחד, ובדוק אם אתה מתחת ל-5,654 שקל.
- לבדוק אם אתה מדווח. מי שחצה את הרף ולא דיווח צריך לדבר עם רואה חשבון על ההסדרה, לפני שהמאגר יקום.
- לשמור חוזי שכירות ואישורי תשלום. הם יהיו הבסיס לכל דיווח, בכל מסלול.
- לא לפעול על בסיס הצעה. אם חוק ההסדרים יעבור, ינוסח בו מועד תחילה ופרטים. עד אז כדאי לעקוב, ולא לשנות חוזים בלחץ.
- לשוכרים: בחידוש חוזה, בדוק אם המשכיר מבקש תוספת, והשווה לשכר הדירה באזור.
המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. לפני החלטה שנוגעת לדיווח או למס, כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או יועץ מס.