קנית דירה ב־20/80? הגיע הזמן לשלם. מה לבדוק עכשיו

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה נאמר

הילה קניג היא מייסדת ומנכ״לית קניג פיננסים, חברה מחיפה לייעוץ משכנתאות ומימון. לפי אתר החברה, היא עבדה כ־20 שנה בבנקים. היא התארחה ב־5 בנובמבר 2026 בתוכנית ״שורת הרווח״ בערוץ 10, עם הלל קסלר ונועה ולגי.

המגיש שאל אותה על מבצעי המימון של הקבלנים, כמו 20/80 ו־10/90: האם מי שקונה ככה מבין כמה כסף יצטרך לשלם ביום שיקבל את המפתח.

מה היא ענתה, בקיצור:

הרבה מאוד לקוחות שהיא פוגשת קנו בעסקאות האלה, ועכשיו הם צריכים להביא את ה־90% שנשארו.
רבים חשבו שבזמן שעד המסירה הם יחסכו ויצברו הון עצמי, כלומר כסף משלהם. לדבריה, בגלל מה שקרה בשלוש השנים האחרונות, החיסכון הזה לא נצבר כמו שתכננו.
לכן יש פער במימון, ויותר אנשים נעזרים במשכנתא הפוכה: ההורים לוקחים הלוואה על הדירה שלהם כדי לסגור לילדים את הפער.
ההמלצה שלה למי ששוקל לקנות ככה: לא לרוץ לכיוון הזה, אלא לבדוק כל מקרה לגופו.

מה זה אומר עליך

אם כבר קנית דירה בתשלום דחוי, יום המסירה הוא יום התשלום הגדול. ברוב העסקאות האלה משלמים 10%-20% בחתימה ואת כל השאר כשמקבלים את המפתח. אם החיסכון שתכננת לא הצטבר, מישהו צריך לסגור את ההפרש: הבנק, ההורים או אתה.

אם אתה שוקל לקנות עכשיו, המבצעים עדיין נראים מפתים: משלמים מעט היום ונכנסים לדירה חדשה. אבל הסכום שדוחים לא נעלם. הוא מחכה לך בעוד שנתיים-שלוש, ואף אחד לא יודע מה יהיו אז הריבית, ההכנסה שלך והמחיר של הדירה.

אם אתה הורה שמתבקש לעזור, משכנתא הפוכה היא הלוואה על הבית שלך. אפשר לבחור לדחות את ההחזר החודשי, אבל אז הריבית מצטברת והחוב גדל עם השנים. זה כסף שיוצא מהבית שלך.

הרקע

מה זה 20/80. בעסקאות האלה הקונה משלם רק 10%-20% ממחיר הדירה כשהוא קונה, ואת השאר כשהוא מקבל את המפתח (כלכליסט, 24.4.2025).
כמה זה נפוץ. לפי ניתוח של הכלכלן הראשי באוצר, כ־55% מהדירות החדשות שנמכרו בפברואר 2025 נמכרו עם מבצעי מימון (כלכליסט).
בנק ישראל הגביל. במרץ 2025 בנק ישראל החליט להגביל את הלוואות ״הבלון״ הנפוצות בעסקאות האלה ל־10% מהמשכנתאות שבנק נותן כל חודש, ולהקשות על הבנקים לממן פרויקטים שבהם חלק גדול מהמכירות נעשה ככה. ההגבלות בתוקף עד סוף 2026 (כלכליסט).
הקבלנים מצאו דרכים אחרות. אחרי ההגבלה הופיעו מבצעים חדשים: הקבלן מסבסד את הריבית על חלק מהמשכנתא, וביום המסירה נשאר לשלם כ־40% (כלכליסט, 15.5.2025).
מגיע הזמן לשלם. כבר בדצמבר 2025 העריכו ב־ice שהקבלנים מתחילים לגבות את היתרות של עסקאות 20/80 שנמכרו שנתיים קודם (ice, 20.12.2025). ההערכה שם הייתה שרוב הקונים יעמדו בזה, ושמי שלא יעמוד הוא מיעוט. קניג, ממה שהיא פוגשת אצל לקוחות, מתארת תמונה פחות רגועה.
הרבה דירות לא נמכרות. קניג אמרה באותו ראיון שיש היום בשוק כ־85 אלף דירות חדשות שלא נמכרו, ולכן לדבריה לקונים יש כוח מיקוח מול הקבלנים.

מה לבדוק

מתי בדיוק המסירה וכמה בדיוק משלמים בה. קרא בחוזה את לוח התשלומים, כולל הצמדה למדד אם יש. תכנן לפי הסכום האמיתי, לא לפי מה שזכרת מיום החתימה.
בדוק משכנתא מוקדם. אל תחכה לחודש של המסירה. בקש מכמה בנקים אישור עקרוני ותבדוק כמה כל אחד מוכן לתת לך ובאיזו ריבית. קניג המליצה באותה תוכנית לבדוק בכל הבנקים ולא רק בבנק שלך, כי לקראת סוף השנה הבנקים מתחרים על לקוחות.
חשב את הפער עכשיו. הון עצמי שיש לך היום, ועוד מה שתספיק לחסוך עד המסירה, ועוד משכנתא שהבנק יאשר. אם זה פחות ממה שצריך לשלם, יש לך פער, ועדיף לדעת את זה עכשיו מאשר שבוע לפני.
אם ההורים עוזרים, כדאי שגם הם יבינו מה הם חותמים. במשכנתא הפוכה שואלים: כמה ריבית, האם משלמים כל חודש או שהחוב מצטבר, ומה קורה לדירה שלהם בסוף.
אם עוד לא קנית, השווה את המחיר במבצע למחיר בתשלומים רגילים. בכלכליסט הובאה דוגמה של קבלן שאמר שדירה של 2.3 מיליון שקל ב־20/80 עולה 100 אלף שקל פחות בתשלומים רגילים (כלכליסט).

מקורות

*המדריך הזה הוא מידע כללי בלבד, ולא ייעוץ משפטי או פיננסי. לפני החלטה על משכנתא או הלוואה, כדאי להתייעץ עם איש מקצוע.*

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית