קרקע לדירות בחצי מחיר ברמלה: מה זה אומר על מחירי הדירות

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה קרה

ביום שני, 2 בנובמבר 2026, סגרה רשות מקרקעי ישראל מכרז על מגרש לבניית 102 דירות בשכונת מטע הזיתים (מתחם הזית) בדרום רמלה. למכרז הוגשה הצעה אחת בלבד.

הזוכה: חברת מימושים מגשימים פוטנציאל, של היזם יחיאל פוטש.
המחיר: כ-16.7 מיליון שקל על הקרקע.
ההערכה של המדינה: השמאי של רשות מקרקעי ישראל העריך את המגרש בכ-36.1 מיליון שקל. כלומר, הקבלן שילם פחות מחצי, כ-46% מההערכה.
הוצאות פיתוח: בנוסף לקרקע, הזוכה ישלם כ-11.8 מיליון שקל על הפיתוח (כבישים, ביוב, תשתיות). יחד זה כ-28.5 מיליון שקל, כ-280 אלף שקל לכל דירה.

המגרש משתרע על כ-4 דונם. התוכנית מתירה בו בניין מגורים בן 15 קומות מעל שלוש קומות חניון, והחכירה היא ל-98 שנה.

איך המדינה מוכרת קרקע לדירות

רוב הקרקע בישראל שייכת למדינה. כשהיא רוצה שייבנו דירות, רשות מקרקעי ישראל מוציאה מכרז: קבלנים מגישים הצעות מחיר, וההצעה הגבוהה זוכה.

לפני המכרז, שמאי מטעם הרשות קובע כמה המגרש שווה. זו השומה, ההערכה הרשמית של המדינה. כשיש תחרות, קבלנים מציעים לפעמים יותר ממנה.

כשמגיעה רק הצעה אחת, יש כלל מיוחד: הרשות קובעת מראש מחיר מינימום נמוך מהשומה. אם ההצעה היחידה עוברת אותו, הקבלן זוכה. אם לא, המגרש חוזר לשיווק במועד אחר. ברמלה המינימום עמד על כ-16.4 מיליון שקל, וההצעה עברה אותו בכ-280 אלף שקל בלבד (לפי ביזפורטל).

למה רק קבלן אחד ניגש

הכתבות על המכרז מסבירות את זה במצב השוק:

הרבה דירות חדשות לא נמכרות. לקבלנים יש מלאי גדול של דירות שעדיין לא מצאו קונים.
המימון יקר. הבנקים שמלווים את הפרויקטים זהירים יותר, וזה מוריד את המחיר שקבלן מוכן לשלם על קרקע.
ברמלה הדירות לא נמכרות מהר. כך כתבו באייס, והזכירו גם את לוד השכנה, שם שכונות חדשות גדולות הורידו את המחירים בחודשים האחרונים.

באותו סבב מכרזים של הרשות התמונה הייתה דומה:

רכסים: למכרז על 250 דירות בדיור מוגן לא הוגשה אף הצעה.
בית שאן: מכרז על קרקע לתעשייה משך 20 הצעות ונסגר בכ-26.5 מיליון שקל, מעל השומה של כ-23.5 מיליון.

כלומר, על קרקע לתעשייה עוד מתחרים. על קרקע למגורים, פחות. אייס מוסיף שבשלוש השנים האחרונות יש יותר מכרזים שבהם מחיר הקרקע נחתך, כמו לאחרונה בבית שמש.

יומיים אחרי המכרז, ב-4 בנובמבר, מנכ״ל משרד הבינוי והשיכון אמר לקבלנים בכנס שלהם "תציעו פחות על הקרקעות". לדבריו, קבלן שמשלם פחות על הקרקע יוכל למכור בזול יותר. כתבנו על זה במדריך על דבריו.

מה זה אומר עליך

קרקע זולה לא אומרת אוטומטית דירה זולה. הקבלן קבע את המחיר שהוא מוכן לשלם על הקרקע לפי המחיר שהוא מעריך שיצליח למכור בו את הדירות. אם השוק ישתפר, החיסכון בקרקע יכול להישאר אצלו כרווח. אייס העריך שעלות הקרקע כאן היא בערך 10% ממחיר דירה חדשה באזור, ושאם מדובר בשיווק רגיל, הרווח מהקרקע הזולה יישאר ברובו אצל היזם.

אבל זה סימן על השוק. כשקבלנים לא מתחרים על קרקע, הם גם לא בטוחים שיצליחו למכור דירות במחירים גבוהים. זה מצב שבו לקונה יש יותר כוח במשא ומתן, במיוחד בפרויקטים חדשים.

ברמלה עצמה צפויות הרבה דירות חדשות. התוכנית של מטע הזיתים כוללת כ-960 דירות. לפי אייס, לידה מתוכננת שכונת "רמלה מערב" עם כ-1,200 דירות, ומקודמת תוכנית רחבעם עם כ-2,550 דירות על מחנה צבאי שמתפנה. אותו קבלן קנה כבר בתחילת השנה, מקבוצת אלמוג, קרקע ברמלה לכ-800 דירות תמורת כ-220 מיליון שקל.

כמה עולות דירות ברמלה היום: לפי אייס, דירות חדשות מתומחרות בכ-16-17 אלף שקל למ״ר, ודירת 4 חדרים אפשר למצוא בכ-1.5-1.6 מיליון שקל. בבניינים יוקרתיים יותר המחיר עובר 20 אלף שקל למ״ר. בשכונת נאות שמיר נמכרו דירות 4 חדרים של כ-112 מ״ר בכ-2.1 מיליון שקל.

מה לבדוק לפני שקונים בפרויקט חדש

מה שילם הקבלן על הקרקע. תוצאות מכרזי רשות מקרקעי ישראל מתפרסמות באתר המכרזים שלה ובאתרי החדשות. קבלן שקנה בזול יכול להוריד מחיר ועדיין להרוויח.
כמה דירות ייבנו סביבך. שכונה עם אלפי דירות חדשות בדרך משפיעה על המחיר שתוכל לקבל כשתמכור, ועל העומס על הכבישים, הגנים ובתי הספר.
עסקאות אמיתיות באותו אזור. מאגר עסקאות הנדל״ן של רשות המסים מציג מחירים ששולמו בפועל. השוו אותם למחיר שהקבלן מבקש.
תנאי התשלום ולא רק המחיר. בשוק כזה קבלנים מציעים הנחות, פריסת תשלומים ושדרוגים. כל אחד מהם שווה כסף, ואפשר להתמקח על כולם.
מתי הבניין ייגמר. מגרש שנמכר עכשיו יהפוך לדירות רק בעוד כמה שנים: היתר, בנייה וטופס 4.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי, ולא ייעוץ משפטי או פיננסי. לפני שחותמים על חוזה כדאי להתייעץ עם עורך דין מקרקעין.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית