קניתם דירה ועוד לא מכרתם את הישנה: השעון של המס, ומה אפשר לעשות

!רו״ח איריס שטרק ב״בוקר כלכלי״ בערוץ 10

מה נאמר

ביום רביעי, 21 באוקטובר 2026, התארחה רו״ח איריס שטרק בתוכנית ״בוקר כלכלי״ עם אילון ברלס בערוץ 10. שטרק היא השותפה המנהלת של משרד רואי החשבון ״שטרק את שטרק״, ובשנים 2018 עד 2021 הייתה נשיאת לשכת רואי החשבון בישראל, האישה הראשונה בתפקיד.

הנושא: משפרי דיור, כלומר אנשים שקנו דירה חדשה ועדיין לא הצליחו למכור את הדירה הקודמת שלהם. מה היא אמרה, בקיצור:

• למשפרי דיור יש תקופת החלפה: זמן מוגבל שבו מותר להחזיק שתי דירות ועדיין לשלם מס כמו מי שיש לו דירה אחת.
• בשוק של היום הרבה אנשים לא מצליחים למכור בזמן, ולדבריה הם ״לא מבינים את תאונת המס שצפויה להם״.
• מי שעובר את הזמן ישלם, לדבריה, מס של 25% על הרווח מהדירה הישנה כשימכור אותה, ומס רכישה של 8% עד 10% על הדירה החדשה, במקום המדרגות הנמוכות שחשב שיקבל.
• ביחד זה ״יכול להיות מאות אלפי שקלים״.
• ההמלצה שלה: לבדוק היטב אם לא עדיף להוריד את מחיר הדירה הישנה ולמכור בזמן, ולהשוות את ההפסד מההנחה לסכום המס, ״כי הזמן פוקע״.

מה זה אומר עליך

אם קניתם דירה חדשה ועוד יש לכם את הישנה, יש לכם תאריך יעד. אם מכרתם עד אליו, אתם נחשבים כבעלי דירה אחת, גם במס הרכישה על הדירה החדשה וגם במס על מכירת הישנה. אם לא, החשבון משתנה, ובגדול.

כמה זה בכסף, בדוגמה פשוטה: לפי ביזפורטל, על דירה של 3 מיליון שקל מי שנחשב בעל דירה יחידה משלם כ-45,500 שקל מס רכישה. מי שנחשב בעל דירה נוספת משלם 8%, כלומר 240 אלף שקל. ההפרש הוא כ-194,500 שקל, ועוד הצמדה וריבית מיום הקנייה. וזה עוד לפני המס על מכירת הדירה הישנה.

למה ההנחה יכולה להשתלם: נניח שהורדה של 100 אלף שקל במחיר הדירה הישנה תאפשר למכור אותה בזמן. אם ההפרש במס גבוה מזה, ההנחה היא בעצם החיסכון. זה בדיוק החשבון ששטרק הציעה לעשות. הוא שונה מאדם לאדם, ולכן כדאי לעשות אותו עם רואה חשבון או עורך דין.

אם אתם רק חושבים לשפר דיור: בשוק שבו דירות יד שנייה נמכרות לאט, כדאי לתכנן את המכירה לפני הקנייה, או לפחות לדעת מראש כמה זמן יש לכם ומה יקרה אם לא תעמדו בו.

הרקע

איך זה עובד

• מס רכישה משלמים כשקונים דירה. מי שזו הדירה היחידה שלו משלם לפי מדרגות נמוכות: לפי ביזפורטל, ב-2026 אין מס בכלל עד כ-1.98 מיליון שקל, 3.5% על החלק שעד כ-2.35 מיליון, ו-5% עד כ-6.06 מיליון.
• מי שקונה דירה נוספת משלם 8% מהשקל הראשון, ו-10% על החלק שמעל כ-6.06 מיליון.
• משפר דיור שקנה דירה חדשה נחשב בעל דירה יחידה בתנאי שימכור את הישנה בתוך תקופת ההחלפה. אם לא מכר בזמן, רשות המסים יכולה לחייב אותו בהפרש, עם הצמדה וריבית.
• מס שבח משלמים כשמוכרים דירה ומרוויחים עליה. השיעור הרגיל הוא 25% מהרווח, אבל מי שמוכר דירה יחידה יכול לקבל פטור. לפי ביזפורטל, גם הפטור הזה למשפרי דיור תלוי באותו חלון זמן.

כמה זמן יש לכם

זה תלוי מתי קניתם וממי, ולכן חשוב לבדוק את המקרה שלכם:

• לפי משרד עורכי הדין גלברג, מי שקנה את הדירה החדשה בין יוני 2023 למאי 2025 קיבל 18 חודשים למכור את הישנה, ומי שקנה מיוני 2025 קיבל 24 חודשים.
• במבצע ״שאגת הארי״ הכנסת אישרה במרץ 2026 הארכה: כל תקופה שנגעה בימים שבין 28.2.2026 ל-31.5.2026 הוארכה בשלושה חודשים.
• לפי ביזפורטל, בעקבות ההארכה מי שקנה בינואר עד מאי 2025 קיבל 21 חודשים, ומי שקנה מיוני 2025 עד סוף מאי 2026 קיבל 27 חודשים.
• מי שקנה דירה חדשה מקבלן: לפי גלברג, השעון יכול להיספר גם מקבלת המפתח, 12 חודשים ממסירת הדירה, ולא רק מיום החתימה.

כמה אנשים בסכנה

ביזפורטל פרסם ב-9 באוקטובר 2026 שמי שקנה דירה חלופית בינואר עד מאי 2025 נמצא בחודשים האחרונים של החלון, ולפי ההערכה שם בין 2,000 ל-3,000 משקי בית עדיין מחזיקים בשתי דירות.

ומה עם הממשלה החדשה

לפי ביזפורטל, הוראת השעה שקובעת 8% מס רכישה על דירה נוספת אמורה להסתיים בסוף 2026. בריאיון שטרק אמרה שלא ידוע מה תעשה הממשלה החדשה, ושהיא בעד הורדה של המס כדי להחזיר קונים לשוק. כרגע אין החלטה כזו, ולכן לא כדאי לבנות עליה.

מה לבדוק

• מה תאריך היעד שלכם. חשבו מיום הקנייה של הדירה החדשה (או ממסירת הדירה, אם קניתם מקבלן), והוסיפו את ההארכה של 2026 אם היא חלה עליכם. אם אתם לא בטוחים, שאלו את מי שטיפל לכם בדיווח לרשות המסים.
• מה כתוב בהצהרה ששלחתם. כשקונים דירה חלופית מצהירים לרשות המסים שתמכרו את הישנה. בדקו מה הצהרתם ומתי.
• כמה יעלה לכם לפספס. בקשו מרואה חשבון או מעורך דין לחשב את ההפרש במס הרכישה ואת המס על מכירת הישנה בלי פטור. אפשר להשתמש גם בסימולטור מס הרכישה של רשות המסים.
• מה המחיר שבאמת יימכר. השוו למחירי עסקאות שנסגרו בשכונה, לא למחירים במודעות. באתר הנדל״ן הממשלתי אפשר לראות עסקאות אמיתיות.
• ההשוואה עצמה. ההנחה שתצטרכו לתת מול הסכום שתשלמו במס אם לא תמכרו. אם ההנחה קטנה מהמס, זה הרגע לשקול אותה.

מקורות

• ערוץ 10, ״בוקר כלכלי״ עם אילון ברלס, 21.10.2026 (הקטע עם רו״ח איריס שטרק מתחיל בערך ב-40:16)
• ויקיפדיה: איריס שטרק
• כלכליסט: איריס שטרק נבחרה לנשיאת לשכת רואי החשבון
• ביזפורטל: השעון של משפרי הדיור, 9.10.2026
• ביזפורטל: מס רכישה 2026, מדרגות דירה יחידה מול דירה נוספת
• גלברג משרד עורכי דין: משפרי דיור, מס רכישה ומס שבח
• קליקת נדל״ן: הארכת המועדים של 2026

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. כל מקרה שונה, ולפני החלטה כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין.