ההורים עוזרים במשכנתא: כמה מההכנסה שלהם הבנק באמת סופר

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה קרה

בנק ישראל הבהיר לבנקים איך לחשב משכנתא כשההורים עוזרים לשלם אותה. התשובה: אם ההורה לא רשום כבעלים של הדירה, הבנק יכול לספור רק חצי מההכנסה הפנויה שלו. זה נכון גם כשההורה חתום כלווה, וגם כשהוא משלם לבד את כל ההחזר החודשי.

ההבהרה מופיעה בקובץ השאלות והתשובות של הפיקוח על הבנקים להוראה 329, ההוראה שקובעת את המגבלות על משכנתאות. ב-2 בנובמבר 2026 דיווחו עליה גלובס, כלכליסט ואייס. בבנק ישראל אמרו שאין כאן כלל חדש, אלא הבהרה לכלל שכבר קיים.

איך הבנק בודק אם תעמדו בהחזר

לפני שהבנק נותן משכנתא, הוא משווה את ההחזר החודשי להכנסה הפנויה שלכם, כלומר ההכנסה נטו פחות התחייבויות קבועות כמו הלוואות אחרות ומזונות.

התקרה: הבנק לא יאשר משכנתא שההחזר שלה גבוה מ-50% מההכנסה הפנויה.
בפועל: כשההחזר עובר 40% מההכנסה, הבנק צריך להחזיק יותר הון מול ההלוואה. לכן בנקים רבים נזהרים כבר מעל 40%.
כל ההלוואות על הדירה נספרות: לפי נוסח ההוראה היום, ההחזר כולל גם הלוואות קודמות שמשועבדות על אותה דירה, גם אם נלקחו בבנק אחר.

כשההכנסה שלכם נמוכה מדי, אפשר לצרף קרוב משפחה. כאן נכנסת ההבהרה.

מה בדיוק כתוב בהוראה

לפי נספח א' להוראה 329, הבנק יכול להוסיף להכנסה שלכם חצי מההכנסה הפנויה של קרוב משפחה שלא קונה זכויות בדירה. ארבעה תנאים צריכים להתקיים:

הוא קרוב מדרגה ראשונה: בן או בת זוג, אב, אם, אח, אחות, בן או בת.
הוא ערב להלוואה.
הבנק בדק את יכולת ההחזר שלו בדיוק כמו שבדק אתכם.
הוא משלם בעצמו, מחשבון הבנק שלו, לפחות 20% מההחזר החודשי.

ההוראה מוסיפה שגם אם הקרוב חתם כלווה, אי אפשר לספור יותר מחצי מההכנסה שלו כל עוד הוא לא בעל זכות בדירה. שאלה 4.11 בקובץ השאלות והתשובות שואלת אם אפשר לספור 100% מההכנסה של קרוב שמשלם את כל ההחזר. הפיקוח עונה "לא": הכלל חל על כל הלוואה, גם כשהקרוב משלם הכול.

חריג אחד: את ההכנסה של בן או בת הזוג שלכם אפשר לספור במלואה, אם הם עומדים בתנאים וגרים איתכם בדירה.

דוגמה במספרים

הדוגמה הזו להמחשה בלבד, והמספרים שלה עגולים:

לזוג צעיר יש הכנסה פנויה של 10,000 שקל בחודש.
לאבא יש הכנסה פנויה של 30,000 שקל, והוא מוכן לשלם את כל המשכנתא.
אם הבנק היה סופר את כל ההכנסה של האבא, ההכנסה בחישוב הייתה 40,000 שקל, וההחזר המרבי לפי תקרת 50% היה 20,000 שקל.
לפי הכלל, הבנק סופר רק 15,000 מתוך ההכנסה של האבא. ההכנסה בחישוב יורדת ל-25,000 שקל, וההחזר המרבי יורד ל-12,500 שקל.

החזר נמוך יותר אומר משכנתא קטנה יותר. בכלכליסט הביאו דוגמה דומה: החזר של 13,000 שקל מול הכנסה של 25,000 שקל הוא 52%, מעל התקרה, ולכן המשכנתא לא תאושר במבנה הזה.

על מי זה משפיע

זוגות צעירים שההכנסה שלהם עדיין נמוכה, למשל בתחילת הקריירה.
זוכי דירה בהנחה ותוכניות דומות. בגלובס ובכלכליסט ציינו שבתוכניות האלה ההורים לא יכולים להירשם כבעלים בדירה, ולכן נשארת להם רק הדרך של לווה או ערב.
בנים ממשיכים במושבים ומשפחות שבונות על קרקע משפחתית, לפי גלובס.

מה אפשר לעשות

לבדוק את המספרים מראש. לפני שחותמים על חוזה, תבקשו מהבנק אישור עקרוני שמחושב עם חצי מההכנסה של ההורים, לא עם כולה.
לבדוק אם ההורים יכולים להירשם כבעלים. הכלל של חצי חל על קרוב שאין לו זכות בדירה. רישום של הורה כבעלים חלקי משנה את התמונה, אבל יש לו השלכות של מס ושל ירושה, ובחלק מהתוכניות הוא אסור. את זה בודקים עם עורך דין לפני ההחלטה.
עזרה בהון העצמי במקום בהחזר. הורים יכולים לתת סכום להון העצמי, וכך המשכנתא עצמה קטנה. לפי קובץ השאלות והתשובות, הורה יכול גם לקחת הלוואה על הדירה שלו כדי לעזור בהון העצמי. הלוואה כזו מוגבלת בדרך כלל ל-50% משווי הדירה של ההורה. מדצמבר 2025 הבנק רשאי לתת עד 70%, אם החלק שמעל 50% לא עולה על 200 אלף שקל.
לספור את כל ההלוואות. אם כבר יש לכם הלוואה על הדירה, הבנק יחשב גם אותה בהחזר.
להשוות בין בנקים. הכלל זהה לכולם, אבל כל בנק בוחן את ההכנסות והסיכון קצת אחרת.

מה חשוב לזכור

ההורים עדיין יכולים לעזור. ההבהרה רק מגבילה כמה מההכנסה שלהם הבנק סופר.
בכלכליסט כתבו שאישורים עקרוניים שכבר ניתנו לא אמורים להיפגע, אבל במסמך אין כללי מעבר מפורשים. אם קיבלתם אישור עקרוני על סמך ההכנסה של ההורים, תשאלו את הבנק אם הוא עדיין בתוקף.
בן או בת זוג שגרים איתכם בדירה הם המקרה היחיד שבו הבנק יכול לספור את כל ההכנסה.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי, לא ייעוץ פיננסי או משפטי. לפני שבונים על עזרה מההורים במשכנתא, כדאי לקבל אישור עקרוני מהבנק ולהתייעץ עם יועץ משכנתאות או עורך דין.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית