מכרת דירה בהפסד? כך ההפסד יכול להוריד לך את המס על מניות

מה קרה

גלית בן נאים, סגנית הכלכלן הראשי במשרד האוצר, פרסמה בסוף השבוע שעבר נתונים על דירות שמשקיעים מכרו בשנת 2025. הבדיקה כוללת כ-12 אלף מכירות של משקיעים ברחבי הארץ. היא נשענת רק על שומות מס שבח סגורות, כלומר על עסקאות שבהן כבר אפשר לקבוע סופית אם המוכר הרוויח או הפסיד. מכירות של חלק מדירה לא נכללו.

מה עולה מהנתונים:

• מכירה מהירה: מבין המשקיעים שמכרו דירה שהחזיקו בה עד חמש שנים, 47.5% יצאו בהפסד ריאלי.
• מכירה אחרי שש עד עשר שנים: שיעור המכירות בהפסד ירד ל-17.2%.
• מכירה אחרי יותר מ-30 שנה: רק 1.9% מכרו בהפסד.
• הדרום: כמעט 2,000 מכירות של משקיעים, יותר מבכל אזור אחר. כמעט רבע מהן היו אחרי פחות מחמש שנים, יותר מפי שניים מהממוצע הארצי (9.7%). מבין המוכרים המהירים בדרום, 62% מכרו בהפסד ריאלי, וחלקם הפסידו גם בשקלים, בלי קשר למדד. גם בהחזקה של שש עד עשר שנים שיעור ההפסד בדרום הגיע ל-30.6%.

חשוב להבין מה המספר הזה אומר ומה לא. 47.5% הם חלק מקבוצה קטנה: מי שמכר מהר. הם לא חצי מכלל המשקיעים. רוב המשקיעים מחזיקים בדירה שנים ארוכות, וכמעט כולם הרוויחו.

מה זה "הפסד ריאלי"

כשמוכרים דירה, רשות המסים עושה חישוב שנקרא שומת מס שבח. השבח הוא הרווח מהדירה, וממנו מחושב המס. בחישוב הזה:

• מחיר הקנייה מוצמד למדד המחירים לצרכן, כלומר מותאם לאינפלציה מאז הקנייה.
• מוסיפים לו הוצאות שהמוכר שילם: מס הרכישה, שכר טרחת עורך דין, דמי תיווך ושיפוצים שהשביחו את הדירה.
• משווים את הסכום הזה למחיר המכירה.

אם מחיר המכירה נמוך מהסכום, יש הפסד ריאלי. לפי ביזפורטל, הרכיב הכבד הוא מס הרכישה: משקיע שקונה דירה נוספת משלם לרוב 8% מהמחיר. לכן גם משקיע שהדירה שלו עלתה קצת יותר מהאינפלציה יכול לסיים בהפסד.

עוד דבר שהחישוב לא כולל: שכר הדירה שהמשקיע גבה לאורך השנים. ביזפורטל מציין שהתשואה מהשכרה נעה בדרך כלל סביב 3%-4% בשנה, ושברוב המקרים היא פטורה ממס. לכן חלק מהמשקיעים שנרשם להם הפסד בשומה החזירו אותו, כולו או חלקו, בשכירות.

מה זה אומר עליך: ההפסד שווה כסף

כאן נמצא החלק שרוב המוכרים לא מכירים. הפסד ממכירת דירה יכול להוריד את המס שאתה משלם על רווחים אחרים, למשל על מכירת מניות בבורסה.

החוק אומר את זה בסעיף 92 לפקודת מס הכנסה. השבח וההפסד ממכירת דירה נחשבים שם כמו רווח הון והפסד הון. מכאן, הפסד ממכירת דירה מקוזז כנגד רווח הון, למשל רווח ממניות.

דוגמה שגלובס מביא:

• קנית דירה במיליון שקל ומכרת אותה ב-800 אלף שקל.
• באותה שנה מכרת מניות ברווח של 200 אלף שקל.
• המס על הרווח ממניות הוא 25%, כלומר 50 אלף שקל.
• אם ההפסד מהדירה מוכר במלואו, הוא יכול לאפס את הרווח הזה, ואיתו את המס.

הכללים שחשוב להכיר

• ההפסד נחשב רק אם רווח היה חייב במס. כך כתוב בסעיף 92. לפי גלובס, מי שמוכר דירה יחידה ומבקש "אוטומטית" פטור ממס שבח עלול לאבד את האפשרות להשתמש בהפסד. מי שמכר בהפסד צריך לבדוק עם רואה חשבון אם עדיף לדווח על חישוב מלא של העסקה, במקום להסתפק בבקשת הפטור. חישוב שמסתיים בהפסד לא יוצר מס לתשלום, אבל צריך להציג בו את נתוני העסקה ואת ההוצאות.
• אותה שנה, בכל סדר. לפי גלובס, אם מכרת מניות ברווח בתחילת 2026 ודירה בהפסד בסוף 2026, שתי העסקאות נכנסות לחישוב של אותה שנה.
• קדימה כן, אחורה לא. הפסד שלא נוצל בשנה שבה מכרת יעבור לשנים הבאות, ויקוזז שם רק כנגד רווחי הון. אי אפשר להחזיר אותו לשנה קודמת כדי להוריד מס ששילמת כבר.
• תנאי חובה: דוח שנתי. לפי סעיף 92(ב), ההפסד עובר לשנים הבאות רק אם הגשת לפקיד השומה דוח לשנה שבה הוא נוצר.
• אי אפשר "לשמור" את ההפסד לשנה נוחה. לפי גלובס, אם הייתה לך אפשרות לקזז את ההפסד בשנה מסוימת, אי אפשר להתעלם ממנה ולהניח שכל ההפסד יחכה לשנה אחרת.

מה לבדוק לפני שמוכרים, ואחרי

• לאסוף את כל ההוצאות. כל שקל שנכנס לחישוב מגדיל את ההפסד. גלובס מביא דוגמה: דירה שנקנתה במיליון שקל ונמכרה ב-1.05 מיליון שקל נראית כאילו הרוויחה 50 אלף שקל. אם היו למוכר 80 אלף שקל של הוצאות מותרות, יש לו הפסד של 30 אלף שקל.
• ריבית על המשכנתא. לפי גלובס, ריבית ריאלית על המימון יכולה להיכלל בחישוב, בכפוף לתנאים. שווה לשאול את רואה החשבון.
• אין קבלות? עדיין יש מה לעשות. לפי גלובס, רשות המסים יכולה לקבל ראיות אחרות, למשל חוות דעת של שמאי ומסמכי ביטוח. אבל ככל שיש פחות מסמכים, קשה יותר להוכיח הפסד גדול.
• דירה שהושכרה. בדירה שהשכרת עשוי להידרש גם חישוב פחת, ירידת הערך של המבנה לאורך השנים, והוא משנה את התוצאה. זו עוד סיבה לחישוב מסודר.
• לתזמן מול מכירת מניות. אם אתה מתכנן למכור מניות ברווח ומכרת השנה דירה בהפסד, בדוק אם כדאי לממש את המניות באותה שנה.
• להגיש דוח שנתי. בלי דוח לשנת ההפסד, ההפסד לא יעבור לשנים הבאות.

ומה זה אומר על מי ששוקל לקנות דירה להשקעה

הנתונים מראים שתקופת ההחזקה חשובה מאוד. מס הרכישה ושאר העלויות משולמים בהתחלה, ובמכירה מהירה קשה להחזיר אותם. לכן מי שקונה דירה להשקעה צריך לשאול את עצמו אם הוא יכול להחזיק בה שנים רבות, גם אם השוק יתקרר.

המדריך הזה הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי, מיסויי או פיננסי. לפני מכירה, ולפני שאתה מבקש פטור או מדווח על הפסד, כדאי להתייעץ עם רואה חשבון או עורך דין שמתמחה במיסוי מקרקעין.

מקורות

• גלובס: כמחצית מהמשקיעים שמכרו דירה בתוך חמש שנים מרכישתה - הפסידו (1.11.2026)
• גלובס: מכרתם דירה בהפסד? כך תוכלו לנצל זאת לקיזוז רווחי הון (3.11.2026)
• ביזפורטל: האם משקיעי הנדל"ן הפסידו ב-5 השנים האחרונות? (3.11.2026)
• דה מרקר: 62% ממשקיעי הטווח הקצר בדרום מכרו בהפסד (1.11.2026)
• פקודת מס הכנסה, סעיף 92: קיזוז הפסד הון (ויקיטקסט)