ישראל נדל״ן עקבו

מנכ״לית קבוצת אביב: המחירים הגיעו לתקרה. מה זה אומר עליך

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה נאמר

דפנה הרלב היא מנכ״לית קבוצת אביב ואחת מבעלות השליטה בה, יחד עם אחיה דורון אביב. מ־1 בינואר 2027 היא תעבור לכהן כיו״ר משותפת, ורו״ח איתי וקנין ימונה למנכ״ל. זו אחת מחברות הבנייה הוותיקות בישראל: אביה, משה אביב, הקים אותה ב־1963. בין הפרויקטים שלה היום: SIX-8 על חוף תל אביב, פארק אביב ברמת אפעל ואביב בצמרת בפתח תקווה.

בפרק של הפודקאסט של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, שעלה ליוטיוב ב־18 באוקטובר 2026, שאל אותה יו״ר הארגון, עמית גוטליב, אם הקונים הגיעו לקצה היכולת שלהם. זה מה שענתה, בקיצור:

חשוב להבין מי מדברת: מי שאומרת שהמחירים לא יעלו היא לא כלכלנית מבחוץ. היא בעלים של חברה שמוכרת דירות. בדרך כלל קבלנים לא ממהרים לומר דבר כזה, ולכן כדאי לשים לב.

מה זה אומר עליך

אם אתה מחפש דירה לקנות: לפי הרלב, הלחץ ״לקנות עכשיו לפני שיעלה״ כבר לא עובד כמו פעם. כשהקונים לא יכולים לשלם יותר, המוכרים צריכים להתאים את עצמם: הנחות, תנאי תשלום נוחים, מבצעי מימון. זה לא אומר שהמחירים יקרסו. בראיון אחר, לכלכליסט, היא אמרה ״אני לא רואה התרסקות״, אבל גם הודתה ש״יש ירידת מחירים״.

אם אתה מחכה שהמחירים יירדו הרבה: גם זו לא התחזית שלה. היא מדברת על תקרה, על מחירים שלא יעלו, לא על צניחה. בראיון לכלכליסט היא אמרה שהמדינה צריכה 50 עד 55 אלף דירות חדשות בשנה, וש״לאט לאט ההיצע נספג״.

אם אתה שוכר: הרלב מאמינה מאוד בדיור להשכרה לטווח ארוך, וכך גם הקבוצה שלה. כשקשה לקנות, יותר אנשים נשארים בשכירות, וזה בדיוק השוק שקבלנים גדולים נכנסים אליו עכשיו.

לא כולם מסכימים איתה. רוני מזרחי, יו״ר קבוצת מזרחי ובניו, אמר ב־3 בנובמבר 2026 בתוכנית ״הפרלמנט״ בערוץ 10 שהמחירים יתחילו לעלות כבר בינואר עד מרץ. שני קבלנים גדולים, שתי תחזיות הפוכות. אף אחד לא יודע בוודאות מה יקרה.

הרקע

כמה משכורות עולה דירה? זה המדד שהרלב מדברת עליו. מרכז הנדל״ן חישב לפי נתוני הלמ״ס שברבעון השלישי של 2025 היה צריך 159 משכורות ממוצעות כדי לקנות דירה ממוצעת בישראל: מחיר דירה ממוצעת של 2.231 מיליון שקל, חלקי שכר ממוצע של 13,935 שקל. שנה קודם לכן היה צריך 171 משכורות. כלומר בשנה האחרונה הדירות נעשו מעט יותר נגישות, אבל עדיין מדובר ביותר מ־13 שנות עבודה, בלי להוציא שקל על שום דבר אחר.

ההבדלים בין הערים עצומים. לפי אותו חישוב, דירת 4 חדרים בתל אביב עלתה 308 משכורות ממוצעות, ובבאר שבע 95.

ועשר שנים אחורה? חישוב אחר, של אלדר שיווק נדל״ן ב־2022 לפי נתוני הלמ״ס, מצא שב־12 הערים הגדולות היה צריך כ־203 משכורות, לעומת כ־177 ב־2012. השיטה שונה מזו של 2025, ולכן אי אפשר להשוות את המספרים ישירות. אבל הכיוון ברור: בעשור שעד 2022 הדירות התייקרו מהר יותר מהשכר.

מה קורה למחירים עכשיו? לפי מדד מחירי הדירות של הלמ״ס, המחירים ירדו ב־0.6% ביולי־אוגוסט 2026, וב־1.8% בהשוואה לשנה שעברה. זו ירידה מתונה. לפי הלמ״ס, מלאי הדירות החדשות שעוד לא נמכרו עמד בסוף אוגוסט על 85,680 דירות.

למה היא מזכירה התחדשות עירונית? בהמשך אותה תשובה (מחוץ לקטע שבסרטון) היא מסבירה שבעבר המחירים עלו כי היה מחסור בקרקעות, במיוחד במרכז. התחדשות עירונית, כלומר הריסת בניינים ישנים ובניית גבוהים יותר במקומם, יצרה לדבריה היצע חדש של קרקעות והגדילה מאוד את כמות הדירות שיגיעו לשוק.

מה לבדוק

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי, לא ייעוץ משפטי או פיננסי.

עוד דיווחים על השוק, כל יום
עקבו לישראל נדל״ן
דיווחים עם משמעות עתידית