ראש המועצה נלחם על חצי שכונה: למה רשויות לא תמיד רוצות עוד דירות

מה נאמר

ב״בוקר כלכלי״ עם אילון ברלס בערוץ 10 (2 בנובמבר 2026) התארח גבי גאון, ראש המועצה המקומית מזכרת בתיה מאז 2018. הוא דיבר על השכונה החדשה שמתוכננת במזרח המושבה, ליד תחנת הרכבת, ועל ההתחדשות העירונית במתחם אליהו.

בקטע שבסרטון גאון אומר שהוא נלחם לצמצם את השכונה החדשה, ושלפי דבריו היא ״צומצמה בחצי״. כשנשאל למה, הוא אמר שזה לא רק כדי לשמור על אופי של מושבה ולא של עיר. לדבריו הסיבה היא כסף: ״בשביל לנהל שכונות אתה צריך כסף, אתה צריך תקציב שוטף״, ובלשונו זה לא היה יכול לקרות אם השכונה כולה הייתה יוצאת לדרך. לדבריו, הוועדה המחוזית לתכנון ולבנייה קיבלה את הבקשה שלו ואישרה את מחצית השכונה.

מוקדם יותר באותו ריאיון הוא הסביר את החשבון: לדבריו, תושבים משלמים בערך שליש ממה שעולה לרשות לתת להם שירותים, ואת שני השלישים האחרים היא צריכה להביא ממקורות אחרים. בעסקים המצב הפוך, ולכן לדבריו כדי שהקופה תתאזן צריך בערך חצי ארנונה מעסקים וחצי ממגורים. במזכרת בתיה, לדבריו, היחס הוא בערך 85% מגורים ו־15% עסקים.

מה זה אומר עליך

• דירה חדשה היא לא רק עניין של קבלן וקונה. כדי שתיבנה שכונה צריך גם שהרשות המקומית תרצה בה. וכשראש רשות רואה בכל דירה חדשה הוצאה ולא הכנסה, יש לו סיבה טובה לבלום אותה.
• פחות דירות באזור המרכז משמען תחרות גדולה יותר על הדירות שכן נבנות. זה עוד גורם שמסביר למה קשה למחירים לרדת, גם כשהממשלה מדברת על הגדלת ההיצע.
• אם אתה מחפש דירה ביישוב קטן ליד המרכז, כדאי לדעת שהתוכניות יכולות להשתנות בדרך: שכונה שהוכרזה עשויה לקטון, להתעכב או להיבנות בשלבים.
• אם אתה כבר גר ביישוב כזה, זה גם מסביר למה הרשות רודפת אחרי פארקי הייטק, אזורי תעשייה ומרכזי קניות: שם נמצאת ההכנסה שמממנת את הגנים, בתי הספר והניקיון בשכונה שלך.

הרקע

• ארנונה למגורים מול ארנונה לעסקים. ארנונה היא המס שכל מי שמחזיק בנכס משלם לרשות המקומית, לפי סוג הנכס, השטח, השימוש והאזור, כפי שמתאר מבקר המדינה. התעריף לעסקים גבוה בהרבה מזה של דירות, ולכן משרדים ומסחר הם מקור ההכנסה החשוב של הרשויות.
• תמריץ הפוך. עו״ד אלכס כץ כתב במעריב (יוני 2026) שבמשך שנים נבנה מודל שבו הרשויות תלויות בארנונה מעסקים. לדבריו התוצאה היא עידוד מתמשך לבניית משרדים ומסחר, ״ולעיתים דווקא רתיעה מבנייה למגורים״. הארנונה גם מתעדכנת כל שנה לפי נוסחה אוטומטית קבועה, ולא לפי מה שהשירותים באמת עולים לרשות.
• מה ידוע על השכונה עצמה. תוכנית ״ההרחבה המזרחית״ של מזכרת בתיה, שמקדמת רשות מקרקעי ישראל, הופקדה בספטמבר 2022 עם כ־3,000 דירות. בספטמבר 2025 דווח שהוועדה המחוזית מרכז אישרה אותה עם 3,427 דירות על כ־1,191 דונם, בין היישוב לבין מסילת הרכבת, ובהן דירות קטנות וכ־300 יחידות דיור מוגן. לא מצאנו מקור עצמאי שמפרט את גודל התוכנית המקורית, ולכן ״צומצמה בחצי״ הוא התיאור של גאון עצמו.
• זו לא הפעם הראשונה. ב־2023 דיווח כלכליסט שהמועצה ערערה נגד תוכנית ההתחדשות העירונית במתחם אליהו וביקשה בניינים נמוכים יותר ופחות דירות. בתוכנית מדובר בהריסת 20 בניינים ישנים עם 318 דירות ובבנייה של 1,196 דירות במקומם. ועדת הערר הארצית דחתה את הערעור וקבעה שהתוכנית ראויה.

מה לבדוק

• לפני שקונים בשכונה שעוד לא נבנתה: חפשו את התוכנית באתר מינהל התכנון ובדקו את מספר הדירות שאושר, את השלבים ואת מה שמתוכנן לצידה (גנים, בתי ספר, תחבורה).
• שאלו את הרשות מה לוח הזמנים לבניית מבני הציבור בשכונה. שכונה שמתמלאת לפני שיש בה גני ילדים זה מצב מוכר.
• בדקו את המצב הכספי של היישוב. רשות שרוב ההכנסה שלה מגיעה ממגורים עלולה להעלות ארנונה, לקצץ בשירותים או לעכב פיתוח.
• כשאתם קוראים כותרת על ״אלפי דירות חדשות״, בדקו באיזה שלב התוכנית: הפקדה, אישור, שיווק קרקע או בנייה. בין שלב לשלב יכולות לעבור שנים, והמספר יכול להשתנות.

מקורות

• הריאיון עם גבי גאון, בוקר כלכלי, ערוץ 10 (יוטיוב, 2.11.2026)
• מזכרת בתיה, המכלול: גבי גאון ראש המועצה מ־2018
• נדל״ן סנטר: אושרה תוכנית לשכונה חדשה עם 3,427 דירות (15.9.2025)
• נדל״ן סנטר: הופקדה תוכנית ״ההרחבה המזרחית״ (14.9.2022)
• כלכליסט: נדחה ערעור המועצה על מתחם אליהו (15.11.2023)
• מעריב, עו״ד אלכס כץ: על הנוסחה האוטומטית של הארנונה (6.6.2026)
• מבקר המדינה: ארנונה ברשויות המקומיות

המידע כאן כללי ואינו ייעוץ משפטי, פיננסי או תכנוני.