הריבית ירדה, אז למה המשכנתא לא הוזלה באותה מידה

מה נאמר

אודי אללי הוא יועץ משכנתאות, המנכ״ל והבעלים של ״אללי ייעוץ פיננסי לעסקים ומשכנתאות״. בפרק 16 של התוכנית ״סודות הנדל״ן״ (קשת 12), ששודר ב-7 בנובמבר 2026, המגישה דפנה שאלה אותו אם אחרי הורדות הריבית הגיע הזמן לקחת משכנתא חדשה או למחזר את הקיימת.

זה מה שהוא ענה:

• הבנקים מעלים את המרווח. לדבריו הריביות אמנם ירדו, אבל הבנקים מעלים את המרווח שלהם, כלומר את התוספת שהם גובים מעל מה שהכסף עולה להם. כך הם שומרים על הרווח, והחשבון מגיע ללקוחות.
• החזר חודשי נמוך הוא לא בהכרח הטבה. לדבריו יש מסלולים צמודי מדד שהבנקים אוהבים להציג כהחזר חודשי נמוך, ובפועל משלמים בהם הרבה יותר מאשר במסלולים שבהם ההחזר קצת יותר גבוה.
• הבנק דואג לעצמו. המגישה סיכמה את זה במשפט ״זה לא שהם נגדנו, הם פשוט בעדם״, והוא הסכים. בהמשך השיחה אמר שכשהבנק מציע משהו מיוזמתו, כנראה שזה משרת את האינטרס של הבנק.

חשוב לזכור מי מדבר: אללי מתפרנס מייעוץ משכנתאות, ויש לו עניין שאנשים ייעזרו ביועץ. אבל את הטענה המרכזית שלו אפשר לבדוק מול מספרים, וזה מה שעשינו כאן.

מה זה אומר עליך

• אם יש לך משכנתא: הורדת הריבית של בנק ישראל מוזילה אוטומטית רק את החלק שצמוד לפריים. מסלולים בריבית קבועה לא זזים מעצמם. כדי ליהנות מהירידה גם בהם צריך למחזר, כלומר להחליף את ההלוואה בהלוואה חדשה.
• אם קיבלת הצעה למחזור: הריבית שיציעו לך היום לא ירדה באותו שיעור שבו ירדה ריבית בנק ישראל. אל תניחו שההצעה הראשונה היא הטובה ביותר.
• אם הציעו לך ״החזר חודשי נמוך יותר״: תשאלו איך הוא ירד. אם הוא ירד כי פרסו את ההלוואה על יותר שנים, או כי העבירו חלק ממנה למסלול צמוד מדד, ייתכן שבסוף תשלמו לבנק יותר, לא פחות.
• אם אתם לפני משכנתא ראשונה: ההצעות של הבנקים שונות זו מזו, והמרווח נתון למיקוח. כדאי לקבל הצעות מכמה בנקים ולהשוות.

הרקע

כמה ירדה הריבית. בנק ישראל הוריד את הריבית ארבע פעמים מתחילת 2026, רבע אחוז בכל פעם, מ-4.25% ל-3.25%. בהחלטה האחרונה, ב-21 באוקטובר 2026, הוא השאיר אותה בלי שינוי. ההחלטה הבאה תתפרסם ב-23 בנובמבר.

כמה ירדה המשכנתא. בדיקה של ״גלובס״ מאוגוסט 2026, על בסיס נתוני בנק ישראל, מצאה פער ברור:

• ריבית בנק ישראל ירדה בתוך שנה באחוז שלם, מ-4.5% ל-3.5%.
• הריבית הממוצעת על משכנתאות שקליות ירדה באותה תקופה רק ב-0.37%, מ-5.11% ל-4.74%.

כלומר, יותר ממחצית הירידה לא הגיעה ללקוחות.

מה זה המרווח. הבנק קובע את הריבית שלך לפי מה שהכסף עולה לו, ועל זה הוא מוסיף תוספת משלו. התוספת הזאת היא המרווח. לפי ״גלובס״, במסלולים עם ריבית משתנה התקבלו בקיץ הצעות עם מרווח של 1% עד 1.3%, אחרי שבעבר המרווחים כבר ירדו לכ-0.7%. יועץ שצוטט שם אמר שהבנקים מנסים להגדיל מחדש את המרווחים, אחרי שנשחקו בתקופת הריבית הגבוהה.

הצד השני. התאחדות יועצי המשכנתאות אמרה ל״גלובס״ שהמרווחים במסלולים המשתנים ירדו בשנים האחרונות לשפל של 0.2% עד 0.4%, ועכשיו הם עולים לסביבות 0.8% עד 1%. זה עדיין פחות ממחצית ממה שהבנקים גבו בעבר, וגם נמוך ממה שהיה בתקופת הריבית האפסית. במילים אחרות: המרווח עולה, אבל מנקודת שפל חריגה. בכתבה לא הופיעה תגובה של הבנקים עצמם.

מה זה מסלול צמוד מדד. במסלול כזה הריבית ההתחלתית נמוכה יותר, ולכן ההחזר החודשי הראשון נראה נוח. אבל החוב עצמו צמוד למדד המחירים לצרכן: כשהמחירים במשק עולים, גם הסכום שנשאר לך להחזיר גדל, וההחזר החודשי עולה איתו. במסלול לא צמוד ההחזר ההתחלתי גבוה יותר, אבל החוב לא מתנפח עם המדד. לזה אללי התכוון כשאמר שההחזר הנמוך יכול לעלות ביוקר.

מה זה מחזור משכנתא. לוקחים הלוואה חדשה, בתנאים של היום, וסוגרים איתה את הישנה. זה משתלם כשהחיסכון בריבית גדול מהעלויות של המהלך.

מה לבדוק

• סך כל ההחזר, לא רק ההחזר החודשי. בכל הצעה בקשו לראות כמה תשלמו לבנק בסך הכול עד סוף ההלוואה, והשוו את המספר הזה למה שצפוי לכם במשכנתא הנוכחית. גם אללי אמר שהתחשיב של הבנק בנוי על תחזיות, אז כדאי להתייחס אליו כהערכה.
• לכמה שנים. מחזור שמוריד את ההחזר החודשי בזכות הארכת התקופה כמעט תמיד מגדיל את סך הריבית שתשלמו. כך מזהיר גם מדריך המחזור של ״ביזפורטל״.
• עמלת פירעון מוקדם. לפי אותו מדריך, עמלת ההיוון נגבית רק אם הריבית שלכם גבוהה מהריבית הממוצעת בשוק באותו מסלול. במסלול הפריים אין עמלת היוון בכלל. יש גם הנחה של 10% עד 40% על העמלה, לפי המסלול והזמן שעבר מאז שלקחתם את ההלוואה.
• הודעה מראש. אם מודיעים לבנק 30 יום לפני הפירעון, חוסכים עמלה נוספת של 0.1% מהסכום.
• שאר העלויות. שמאי, עורך דין ורישום. הכניסו אותן לחישוב לפני שמחליטים.
• כמה צמוד למדד. בדקו איזה חלק מההצעה צמוד למדד, ובקשו לראות את אותה הצעה גם בלי הצמדה.
• יותר מהצעה אחת. פנו לכמה בנקים, כולל הבנק שלכם, והתמקחו על המרווח. ההצעה הראשונה היא נקודת פתיחה.

מקורות

• הקטע המלא: אודי אללי ב״סודות הנדל״ן״, פרק 16 (יוטיוב)
• גלובס, 4.8.2026: הריבית ירדה, אבל הבנקים לא ממהרים להוזיל את המשכנתא
• ביזפורטל, 21.10.2026: בנק ישראל הותיר את הריבית על 3.25%
• ביזפורטל: סימולטור ומדריך מחזור משכנתא, נתוני ספטמבר 2026
• פאנדר, 9.9.2025: מאמר של אודי אללי, עם תיאור התפקיד שלו

המדריך הזה הוא מידע כללי בלבד. הוא לא ייעוץ משכנתאות, לא ייעוץ פיננסי ולא ייעוץ משפטי, והוא לא מחליף בדיקה של הנתונים האישיים שלך.