פינוי-בינוי: היזמים רצים אחריכם, איך משתמשים בכוח הזה

מה נאמר

בפרק של "אנשי המפתח" מבית נדל״ן מדיה (פורסם ב-5 באוקטובר 2026) התארחו שלושה עורכי דין, השותפים המייסדים של משרד כהן-קצב, קרן, דהן ושות', שמלווה בעלי דירות בפינוי-בינוי. עו״ד רועי דהן אמר שהשוק של היום הוא לא השוק של לפני חמש או עשר שנים: "היום הכוח נמצא בידיים של בעלי הדירות".

לדבריו הביקוש של יזמים לפרויקטים של התחדשות עירונית עלה מאוד, בין היתר בגלל עלויות מימון גבוהות והיעדר קרקעות זמינות לבנייה, והיזמים נוהרים לתחום. בעלי הדירות, כך הוא אומר, נהיו "מוצר מאוד מבוקש", ועליהם לדעת להשתמש בכוח הזה כדי לקבל את המרב, גם במחיר וגם בערבויות ובביטחונות שישמרו עליהם לאורך כל התהליך.

מה זה אומר עליך

• אם יש לך דירה בבניין ישן שיזם הציע לו פינוי-בינוי: אתם לא צד שמבקש טובה. היזם צריך אתכם כדי שהפרויקט יצא לדרך, וזה כוח מיקוח.
• הכוח לא פועל מעצמו. לפי דהן, הוא מתחיל לפני החתימה: בבחירת אנשי המקצוע, בקיום מכרז בין כמה יזמים ובניסוח ההסכם.
• אם אתם לא בעלי דירות בפרויקט: מה שקורה בפינוי-בינוי משפיע על כמה דירות חדשות ייבנו בשנים הקרובות, ולכן גם על המחירים והשכירות סביבכם.

הרקע

בפינוי-בינוי הורסים בניין או מתחם ישן ובונים במקומו בניינים חדשים. בעלי הדירות מקבלים דירה חדשה וגדולה יותר באותו מקום, ובדרך כלל גם שכר דירה לזמן הבנייה ודמי מעבר. היזם מרוויח מהדירות הנוספות שהוא בונה ומוכר.

בשנים האחרונות הרווח של היזמים בפרויקטים כאלה נשחק: הריבית גבוהה, והבנייה והמימון יקרים. לכן חלק מהפרויקטים המאושרים בכלל לא יוצאים לדרך. מצד אחד זה מחזק את בעלי הדירות מול יזם שרוצה בדיוק את הבניין שלהם. מצד שני יש גבול: אם דורשים יותר מדי, הפרויקט כבר לא משתלם ליזם ונעצר. דהן עצמו הדגיש בקטע שצריך איזון.

מי מדבר. דהן הוא עורך דין של בעלי דירות, כלומר בעל עניין: משרד שמתפרנס מליווי דיירים בתהליכים האלה. הדברים שלו מייצגים את הצד של הדיירים, והם לא נתון סטטיסטי על השוק. שווה לקרוא אותם כך.

הרוב שנדרש לפינוי-בינוי לפי החוק הוא שני שלישים מבעלי הדירות במתחם, ובנוסף שלוש חמישיות מהדירות בכל בניין ויותר ממחצית הרכוש המשותף בבניין. בעל דירה שמסרב סירוב בלתי סביר עלול להיחשב "דייר סרבן", ובית המשפט יכול לקבוע שהוא אחראי לנזק שנגרם לשאר.

מה לבדוק

• מכרז ולא הצעה אחת. אם הנציגות פנתה לכמה יזמים והשוותה, יש לכם יותר כוח מאשר מול יזם יחיד שפנה אליכם.
• עורך דין, שמאי ומפקח מטעמכם. נהוג שהיזם משלם את שכרם, אבל הם צריכים להיות מי שבחרתם ומי שמייצג אתכם.
• תמורה בכתב ובמטרים. לא "דירה דומה" אלא גודל, מפרט, חניה ומרפסת.
• ערבויות. ערבות ביצוע, ערבות שכר דירה, ערבות מיסים, ערבות בדק וערבות רישום. אין חוק אחד שמחייב את כולן, ולכן הן נכנסות לחוזה.
• מה קורה אם היזם מאחר או נעלם. פיצוי לכל חודש איחור והזכות לבטל.
• מיסים. בפינוי-בינוי יש פטור ממס שבח וממס רכישה בתנאים, ביניהם הכרזת המתחם, דירה אחת בפרויקט והודעה לרשות המסים תוך 30 יום מחתימת ההסכם.

מקורות

• הסרטון: "היום הכוח נמצא בידיים של בעלי הדירות", נורית כהן-קצב, רועי דהן ואור קרן, אנשי המפתח, נדל״ן מדיה, 5.10.2026
• כהן-קצב, קרן, דהן ושות' KDC, פרופיל המשרד באתר Duns100
• חוק פינוי ובינוי (עידוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס״ו-2006, אתר נבו
• כל-זכות: פטור ממס שבח בפינוי-בינוי
• הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית

המדריך הוא מידע כללי ולא ייעוץ משפטי או פיננסי. לפני חתימה על כל מסמך, התייעצו עם עורך דין מטעמכם.