הבניין שלכם בפינוי-בינוי והיזם ״מחכה להיתר״? מה אמר מומחה נדל״ן ותיק, ומה אפשר לעשות

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה נאמר

דני דניאל הוא מומחה נדל״ן ותיק. הוא עומד בראש מכון DANIEL מחקרי נדל״ן, שנותן מחקר וייעוץ שיווקי ליזמים ולרשויות מקומיות, ובעבר היה סמנכ״ל שיווק ופיתוח עסקי בחברת נדל״ן ציבורית. הוא התארח בפרק של ״שיחות עומק״ בערוץ היוטיוב של ד״ר מיכאל מירו, שעלה ב-28 באוקטובר 2026. השיחה צולמה עוד לפני הבחירות.

בשלב מסוים בשיחה מירו אמר שבעלי הדירות צריכים לבדוק מה מניע את היזם, ולא לקבל ״השוק קשה אז אני אחכה״. דניאל ענה מהניסיון שלו בפרויקטים של התחדשות עירונית. בקיצור:

הדיירים לוחצים. לדבריו, הדיירים הוותיקים שהבטיחו להם דירה חדשה מנסים ללחוץ כמה שאפשר על היזם שיתחיל לבנות.
היזמים מעכבים בכוונה. דניאל אומר שהוא מכיר אישית חברות יזמיות, והן אומרות לו: ״אנחנו בכוונה מושכים את הזמן״. הסיבה: זה לא שוק טוב להתחיל לבנות ולהוציא הרבה כסף.
ומה מספרים לדיירים? בלשונו, ״מחרטטים אותם בכל מיני סיפורים״: מחכים לוועדה, מחכים להיתר, יש המון אישורים ובירוקרטיה.
התהפכות. פעם הקבלנים התלוננו שהבירוקרטיה מעכבת אותם. היום, לדבריו, הם משתמשים בה כתירוץ מול הדיירים, כי זאת לא תקופה של מכירות.

עוד שני דברים שהוא אמר באותה שיחה:

יזם שקנה קרקע במזומן משלם עליה ריבית, ולכן הוא ממהר להתחיל לבנות. בפינוי-בינוי היזם לא שילם על קרקע, אלא חתם הסכם עם הדיירים, ולכן אין עליו את הלחץ הזה.
החברות הגדולות כן יוצאות לבנייה. הקבלנים הקטנים יותר מחכים למכירות לפני שהם מוציאים כסף.

חשוב לומר: זה מה שדניאל אומר שיזמים מספרים לו. הוא לא נקב בשמות של חברות או של פרויקטים, ואין לנו נתון שבודק כמה מהעיכובים מכוונים וכמה נובעים מבירוקרטיה אמיתית. ויש גם בירוקרטיה אמיתית: הוא עצמו מנה אישורים של כיבוי אש ושל פקיד היערות, שצריך אפילו כדי להזיז עץ.

מה זה אומר עליך

אם הבניין שלכם חתם עם יזם ועכשיו ״מחכים להיתר״: זה יכול להיות נכון. אבל לפי דניאל, בתקופה כזאת זה יכול להיות גם תירוץ. ההבדל ביניהם נמצא במסמכים, לא בהסברים בטלפון.
הלחץ שלכם עובד פחות כשהשוק חלש. יזם שלא מוכר דירות לא ממהר להוציא כסף על בנייה. הכלים שיש לכם הם ההסכם שחתמתם, נציגות הדיירים, עורך הדין שלכם והמינהלה העירונית.
אם אתם שוקלים להחליף יזם: דניאל עצמו אמר שהדיירים לרוב מעדיפים לשתוק. פירוק ההסכם ובחירת יזם חדש פירושם להתחיל תהליך ארוך מחדש. זאת החלטה כבדה, ולא כדאי לקבל אותה מתוך כעס.
אם אתם קונים דירה ישנה בגלל הפינוי-בינוי: אל תשלמו על ״הפוטנציאל״ לפי לוח הזמנים שהיזם הבטיח לפני כמה שנים. שאלו מה קרה בפועל מאז.

הרקע

השוק עכשיו חלש. נגיד בנק ישראל אמר בהודעת הריבית של 21 באוקטובר 2026 שמלאי הדירות החדשות שלא נמכרו גבוה, ושמחירי הדירות ירדו ב-1.8% בשנה. כשמוכרים פחות, יזם צריך יותר הון משלו כדי להתחיל לבנות.

גם הכדאיות של הפרויקטים נשחקה. בדיקה של משרד השמאים גסטפרוינד-מרקו, שפורסמה במרכז הנדל״ן ב-5 בנובמבר 2026, מצאה שמאז המחצית השנייה של 2022 עלויות הבנייה עלו בכ-13%, בזמן שמחירי הדירות החדשות כמעט לא זזו. מתוך 13 תוכניות פינוי-בינוי שהופקדו בתל אביב-יפו בשנים 2021 עד 2023, שבע כבר לא כלכליות ושש נוספות גבוליות. לפי בדיקה של מדלן ומרכז הנדל״ן שפורסמה בגלובס ב-16 באוקטובר 2026, רק 16.7% מכ-1.21 מיליון הדירות בשכונות שמיועדות להתחדשות נמצאות בשלבי ביצוע: בקשה להיתר, היתר או בנייה.

על אותה תופעה דיבר היום גם ישראל גל, ראש עיריית קריית אונו לשעבר: יזמים שהתוכנית שלהם כבר אושרה, ובכל זאת לא לוקחים את היתר הבנייה. גל מסביר את זה בכדאיות. דניאל מוסיף את הצד של הדיירים: מה מספרים להם בזמן הזה.

ומה החוק נותן לדיירים? מאז 17 בנובמבר 2023 אפשר להשתחרר מהסכם עם יזם שלא מתקדם, בהחלטה של רוב בעלי הדירות בבניין באסיפה כללית. את הרוב סופרים מכל בעלי הדירות, גם מאלה שלא חתמו. הזכות הזאת נוספה לחוק בחוק ההסדרים של 2021. המועדים נספרים מהחתימה הראשונה בבניין:

בפינוי-בינוי: 50% מהבעלים חתומים בתוך 24 חודשים, 60% בתוך 48 חודשים, ותוכנית שהוגשה לוועדת התכנון בתוך 54 חודשים.
בתמ״א 38 ובחלופות שלה: 50% בתוך 18 חודשים, 67% בתוך 36 חודשים, ובקשה להיתר בתוך 42 חודשים.

שימו לב למה שחסר שם: אין מועד חוקי לקבלת ההיתר או לתחילת הבנייה. כלומר, העיכוב שדניאל מתאר, אחרי שהתוכנית כבר הוגשה ואושרה, לא מכוסה בהכרח בזכות הזאת. בשלב הזה מה שמגן עליכם הוא בעיקר ההסכם שחתמתם. גם מי שמשתחרר כך לא נחשב כמי שהפר את ההסכם, אבל ייתכן שיצטרך לשלם ליזם סכום שקובעות תקנות.

דניאל עצמו הזכיר באותה שיחה שבהסכם עם יזם יש בדרך כלל ״אבני דרך״, כלומר מועדים שאם היזם לא עומד בהם הדיירים יכולים לצאת. ההסכם הסטנדרטי לפינוי-בינוי שפרסמה הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ב-2019 כולל, בין השאר, לוחות זמנים, אפשרות יציאה מההסכם ובטוחות.

מה לבדוק

מה כתוב בהסכם שלכם על מועדים. חפשו את הסעיף על אבני הדרך: עד מתי היזם צריך להגיש בקשה להיתר, לקבל אותו ולהתחיל לבנות, ומה קורה אם הוא לא עומד בזה.
מה באמת קורה עם ההיתר. בקשו מהיזם את מספר הבקשה להיתר ואת הסטטוס שלה, ובדקו אותם מול הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. אם ״מחכים לוועדה״, שאלו לאיזו ועדה ולאיזה תאריך.
אם ההיתר כבר אושר ולא בונים, שאלו בכתב מה מעכב את תחילת הבנייה ומתי היא צפויה.
מה נציגות הדיירים יודעת. הנציגות ועורך הדין שמייצג אתכם אמורים לקבל עדכונים שוטפים. בקשו דיווח בכתב.
המינהלה העירונית להתחדשות עירונית. ברשויות רבות יש מינהלה שתפקידה ללוות בעלי דירות, להסביר ולעזור לקדם פרויקטים. ברשימה של משרד הבינוי והשיכון אפשר לבדוק אם יש מינהלה בעיר שלכם.
לפני שמחליטים לצאת מההסכם: בדקו מול עורך דין אם עומדת לכם זכות לבטל לפי החוק או לפי ההסכם, ומה זה יעלה לכם.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או כלכלי. לפני שמחליטים משהו מול יזם, התייעצו עם עורך דין שמייצג אתכם.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית