85 אלף דירות שלא נמכרו: מה באמת מסתתר מאחורי המספר

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה נאמר

נחמה בוגין היא יושבת ראש לשכת שמאי המקרקעין בישראל, הארגון של השמאים שמעריכים שווי של דירות וקרקעות. בפברואר 2026 היא נבחרה לקדנציה שנייה בתפקיד. בפרק 16 של התוכנית ״סודות הנדל״ן״ (קשת 12), ששודר ב-7 בנובמבר 2026, המגישה דפנה שאלה אותה על הוויכוח שחוזר כל הזמן: יש בארץ עודף ענק של דירות או לא?

זה מה שבוגין ענתה:

״אגדה אורבנית״. לדבריה, הנתון על 85 אלף דירות שלא נמכרו פשוט לא נכון, וכבר הגיע הזמן להבין את זה.
מספר טכני. לדבריה, זה מספר הדירות שיצא להן היתר בנייה, בכל מיני שלבים, ולא דירות גמורות שעומדות ריקות.
דירות שלא יוצאות לשוק. היא טענה שהמספר כולל גם אלפים רבים של דירות שאמורות לחזור לבעלי הדירות בפרויקטים של התחדשות עירונית.
מה כן צריך לספור. לדבריה, צריך להסתכל על מספר הדירות שנמצאות בפועל בבנייה. יש פער גדול בין מה שמתכננים למה שבונים, בגלל תוכניות שלא משתלם לבנות ובגלל תשתיות חסרות.

באותה שיחה היא סיפרה שנתקלה לאחרונה בתוכנית שאושרה למרות שהחישוב הראה בה רווחיות של מינוס 40%. כלומר, על הנייר נוספו דירות, אבל אף יזם לא יבנה אותן כך.

מה זה אומר עליך

85 אלף זה לא 85 אלף דירות ריקות. רוב הדירות במספר הזה עדיין בבנייה, וחלקן עוד לא התחילו להיבנות. דירות גמורות שמחכות לקונה יש בערך עשרת אלפים.
אם אתם מחכים לקריסת מחירים בגלל ״העודף״: כדאי לדעת שההיצע המוכן קטן בהרבה מהמספר שמתפרסם. מצד שני, גם 85 אלף דירות בשלבים שונים זה הרבה, וזה מה שגורם לקבלנים להציע היום הנחות והטבות.
אם אתם קונים דירה חדשה: ״דירה לא מכורה״ יכולה להיות דירה שתקבלו בעוד שלוש או ארבע שנים. השאלה החשובה היא באיזה שלב הבניין נמצא ומתי המסירה.
הוויכוח עוד פתוח. יש מי שחושב שהמספר מנופח, ויש מי שחושב שהוא דווקא נמוך מדי. בהמשך שני הצדדים.

הרקע

את מי סופרים. לפי ההגדרה של הלמ״ס, כפי שפורסמה בניתוח באתר ice באוקטובר 2026, ״דירה לא מכורה״ היא דירה חדשה שהוצא לה היתר בנייה מלא למטרת מכירה, ועדיין לא דווח לרשות המסים שנמכרה. כלומר, דירה נכנסת לספירה כבר ביום שיש לה היתר, גם אם עוד לא התחילו לבנות אותה.

כמה יש. לפי Bizportal, בסוף אוגוסט 2026 עמדו למכירה 85,680 דירות חדשות, שיא חדש. בקצב המכירות הנוכחי ייקח כ-27 חודשים למכור את כולן. עמית גוטליב, יו״ר ארגון הקבלנים והבונים במחוז תל אביב והמרכז, תיאר את זה באותו שבוע כך: 85 אלף דירות עם היתר שאפשר למכור, ומתוכן 10,500 כבר עם טופס 4, האישור שמאפשר להיכנס לגור.

כמה מוכנות. לפי אותו ניתוח ב-ice, באפריל 2026 רק כ-11.2% מהמלאי, כ-9,400 דירות, היו דירות גמורות. השאר בבנייה או לפניה. זמן הבנייה הממוצע כבר הגיע ל-32.3 חודשים, לעומת 27.6 לפני המלחמה.

מי עוד חושב שהמספר מטעה. בוגין לא לבד. נשיא התאחדות הקבלנים רוני בריק אמר לכלכליסט ביולי 2025 שהנתון מטעה, כי נכללות בו עשרות אלפי דירות שבנייתן לא התחילה. אגב, לפי אותו ניתוח ב-ice, בוגין כבר קראה לנתון ״אגדה אורבנית״ גם לפני כחודש.

ומי חושב הפוך. עו״ד אילן ליבוביץ כתב ב-Bizportal ביולי 2026 שהמספר דווקא נמוך מדי. הסיבה: דירה גמורה שלא נמכרה יוצאת מהספירה 15 חודשים אחרי שהבניין קיבל טופס 4. לדעתו, המלאי האמיתי גבוה מ-90 אלף. זו הערכה שלו, לא נתון רשמי.

הטענה על דירות התמורה. בוגין אמרה שהמספר כולל אלפי דירות שחוזרות לבעלי הדירות בהתחדשות עירונית. בהגדרה של הלמ״ס כתוב ״היתר למטרת מכירה״, ולא מצאנו נתון רשמי שמראה כמה דירות כאלה נכנסות לספירה, אם בכלל. זו טענה שלה, ולא בדקנו אותה עד הסוף.

תוכניות שלא יצאו לפועל. הנקודה השנייה של בוגין, שתוכנית מאושרת לא אומרת שיבנו, מתחברת למה שקורה בהתחדשות עירונית. גוטליב אמר שכנראה 80% מהתוכניות שעל המדף לא כלכליות.

מה לבדוק

כשאתם קוראים כותרת על ״מלאי שיא״: בדקו אם מדובר בכל הדירות עם היתר או רק בדירות הגמורות. אלה שני מספרים שונים מאוד.
כשאתם קונים דירה חדשה: שאלו באיזה שלב הבנייה, מה מועד המסירה בחוזה ואם כבר יש טופס 4.
אם אתם מחכים לירידת מחירים: עקבו אחרי מחירי העסקאות בפועל באזור שלכם, באתר הנדל״ן הממשלתי או במדלן, ולא רק אחרי מספר הדירות במלאי.
אם אתם בעלי דירה בתוכנית פינוי-בינוי שאושרה: בדקו אם היא באמת משתלמת ליזם. אישור על הנייר עוד לא אומר שמישהו יבנה.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי בלבד. הוא לא ייעוץ השקעות, ייעוץ כלכלי או ייעוץ משפטי.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית