הקבלן קרס והבנק סיים לבנות: הפיצוי על האיחור שמגיע לך

מה קרה

ב-7 באוקטובר 2026 נתן בית המשפט העליון פסק דין בערעור של זוג שקנה דירה חדשה בבת ים (ע״א 3301/23). את פסק הדין כתבה השופטת רות רונן, והצטרפו אליה המשנה לנשיא נעם סולברג והשופטת יעל וילנר.

הסיפור עצמו מוכר לכל מי שעוקב אחרי הענף בשנים האחרונות:

• חברה קבלנית חתמה עם הדיירים של בניין ישן בבת ים על חיזוק הבניין. בתמורה קיבלה זכות לבנות בו 14 דירות חדשות ולמכור אותן.
• את הבנייה מימנו שני גופים בשיטת ליווי פיננסי: הם הלוו לקבלן כסף, פתחו לפרויקט חשבון נפרד ופיקחו על כל שקל שיצא ממנו. בתמורה קיבלו שעבודים על הפרויקט.
• הקבלן לא החזיר את ההלוואות. הגופים המלווים פנו לבית המשפט, ומונה כונס נכסים שהשלים את הבנייה בעצמו.
• בחוזה של הזוג נכתב שהדירה תימסר לכל המאוחר 24 חודשים אחרי היתר הבנייה. הדירה לא נמסרה בזמן, גם כשהשכנים כבר קיבלו את שלהם.

כשהזוג דרש פיצוי על האיחור, הכונס סירב. לטענתו, מי שהתחייב למסור בזמן הוא הקבלן שקרס, לא הוא ולא הגופים המלווים. בית המשפט המחוזי בתל אביב קיבל את העמדה הזאת ב-2023. העליון הפך את ההחלטה.

מה בית המשפט קבע

כשקבלן קורס, לגוף המלווה יש בעיקרון שתי דרכים:

• להחזיר לקונים את הכסף. הוא מממש את הערבויות שנתן להם, הם מקבלים בחזרה את מה ששילמו, והפרויקט נמכר הלאה בלי התחייבויות כלפיהם.
• להיכנס לנעלי הקבלן. הוא מסיים את הבנייה, מוסר את הדירות וגובה מהקונים את יתרת המחיר שבחוזה.

העליון קבע שאין דרך שלישית. מי שבחר לסיים את הבנייה ולגבות את מלוא המחיר לפי החוזה, לא יכול למחוק ממנו את הסעיף שמזכה את הקונה בפיצוי על איחור. השופטת רונן כתבה שאין עיגון ל״השלמת פרויקט סלקטיבית״. המשנה לנשיא סולברג כתב שחוזה כזה הוא ״עסקת חבילה״.

בפועל זה אומר:

• הפיצוי על האיחור משולם מהכסף של הפרויקט, לפני שהגוף המלווה מקבל את חלקו. זה לא חוב אישי של הבנק, אלא סדר תורים: הקונים לפניו.
• הפיצוי נספר רק מהיום שבו התחיל הליך מימוש השעבודים, כלומר מהיום שהמלווה פנה לבית המשפט כדי לקחת את הפרויקט. על החודשים שלפני כן, הקונה נשאר נושה רגיל של הקבלן שקרס, בתור ארוך עם כל השאר.
• מותר לקזז. בית המשפט כתב שהקונים רשאים להוריד את הפיצוי מהתשלום שעוד נשאר להם לשלם על הדירה, לגבי האיחור שנוצר אחרי מינוי הכונס.
• התיק חזר למחוזי, שיקבע אם הזוג זכאי לפיצוי ובכמה. בעלי הדין שהפסידו חויבו לשלם לזוג 25 אלף שקל הוצאות משפט.

חשוב לדעת: בית המשפט עצמו הזכיר את הצד השני. אם מלווים יידעו שהם עלולים לשלם פיצויים, הם עלולים לבחור יותר פעמים פשוט להחזיר לקונים את הכסף במקום לסיים את הבנייה. מי שקנה דירה כשהמחירים היו נמוכים יותר מעדיף בדרך כלל לקבל את הדירה. על השאלה אם קונים יכולים לוותר על הפיצוי בהסכם עם המלווה, השופטים לא הכריעו.

כמה פיצוי החוק נותן

הפיצוי על איחור במסירה קבוע בסעיף 5א לחוק המכר (דירות)), ולא צריך להוכיח נזק כדי לקבל אותו. הוא מחושב לפי שכר הדירה של דירה דומה בגודל ובמיקום. אם בחוזה כתוב סכום גבוה יותר, מקבלים את הגבוה.

חוזה שנחתם מ-7 ביולי 2022 והלאה:

• האיחור מתחיל להיספר רק אחרי חודש מהמועד שבחוזה.
• מהחודש השני עד סוף החודש הרביעי: שכר דירה אחד לחודש.
• מהחודש החמישי עד העשירי: פי 1.25 משכר הדירה.
• מהחודש ה-11 והלאה: פי 1.5 משכר הדירה.

חוזה שנחתם עד 6 ביולי 2022:

• הזכות קמה אחרי 60 יום של איחור, והפיצוי נספר מהמועד שבחוזה.
• שמונת החודשים הראשונים: פי 1.5 משכר הדירה.
• מהחודש התשיעי והלאה: פי 1.25.

הפיצוי משולם בסוף כל חודש. בחוזים החדשים אין פיצוי אם האיחור נגרם רק בגלל הקונה, או בגלל נסיבות שהחוק מגדיר כחריגות ובלתי צפויות.

מה זה אומר עליך

• קנית דירה על הנייר והקבלן בקשיים? בדוק אם מונה כונס נכסים ומי מינה אותו. אם הגוף המלווה בחר לסיים את הבנייה, הפיצוי על האיחור מאותו יום ממשיך להצטבר לזכותך.
• ביקשו ממך לחתום על מסמך חדש מול הכונס? קרא אותו לפני שחותמים. פסק הדין חל כשהקונה לא ויתר על זכויותיו. ויתור בכתב עלול לשנות את התמונה.
• נשאר לך לשלם חלק מהמחיר? פסק הדין מאפשר לקזז את הפיצוי שנצבר אחרי מינוי הכונס מהיתרה, במקום לחכות לכסף.

מה לבדוק לפני שחותמים על דירה חדשה

• מי מלווה את הפרויקט. השם של הבנק או חברת הביטוח המלווה מופיע בחוזה ובשוברי התשלום.
• ערבות על כל שקל. כל תשלום לקבלן צריך לצאת דרך שובר של חשבון הליווי, ולהיות מכוסה בערבות חוק המכר.
• תאריך מסירה ברור. חפש בחוזה תאריך מדויק או נוסחה ברורה (למשל 24 חודשים מהיתר הבנייה), ובדוק אם יש סעיף פיצוי שנותן יותר ממה שהחוק נותן.
• תאריך החתימה. הוא קובע איזה נוסח של חוק הפיצויים חל עליך.
• שמור הכול. חוזה, נספחים, שוברים, מכתבים מהקבלן ומהכונס, ופרסומים על הפרויקט.

מקורות

• פסק הדין המלא, ע״א 3301/23 מידילי נ׳ פרויקט עיבוי בינוי הנביאים 63 בת ים, 7.10.2026
• חוק המכר (דירות), סעיף 5א, ויקיטקסט)
• גלובס: כשהקבלן קורס, העליון נותן עדיפות לרוכשי הדירות על פני הבנק
• ביזפורטל/תקדין: העליון, מלווה פיננסי יפצה על איחור במסירת דירות

המדריך הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או פיננסי. אם הקבלן שלך בקשיים, כדאי לבדוק את המקרה שלך עם עורך דין שמתמחה בנדל״ן.