דירה חדשה שחיכתה שנים לקונה: מי מתקן את הליקויים, ועד מתי

מה נאמר

עו״ד דורון אריאל הוא השותף המייסד של משרד עורכי הדין דורון אריאל ושות׳, שעוסק בנדל״ן ובמימון. הוא התארח בתוכנית ״אנשי הנדל״ן״ ברשת 13 (פרק 39, עלה ליוטיוב ב-5 בנובמבר 2026), בפינה על הדירות החדשות שלא נמכרות. המגישים שאלו אותו מה קורה ליזמים כשדירות נשארות ״על המדף״ הרבה יותר זמן מהמתוכנן.

זה מה שהוא ענה:

• המימון הוא רק חלק מהבעיה. היזם משלם ריבית על כל חודש שהדירה לא נמכרת, אבל לדבריו יש בעיה נוספת שפחות מדברים עליה: האחריות על הדירה.
• השעון של הקונה מתחיל רק במסירה. הקבלן שבנה את הבניין כבר סיים את העבודה ומסר אותו ליזם. אבל כשהיזם ימכור את הדירה אחרי שנתיים או שלוש, הוא עדיין יהיה חייב לקונה אחריות מלאה, כי החוק סופר מיום המסירה לקונה ולא מיום שנגמרה הבנייה.
• התחזית שלו: יותר תביעות על ליקויי בנייה, ויותר דירות עם ליקויים ״שאין מי שיטפל בהם״. לדבריו יזמים הם לא קבלנים, והם לא מתכוונים לתת אחריות להרבה יותר שנים רק כי הדירה חיכתה לקונה.

חשוב לדייק: זו הערכה של עורך דין שמכיר את השוק, לא נתון רשמי. החוק עצמו, כפי שתראו בהמשך, דווקא עומד לצד הקונה. האזהרה שלו היא על מה שעלול לקרות בפועל, כשצריך למצוא מי שיבוא לתקן.

מה זה אומר עליך

• אם קנית או עומד לקנות דירה חדשה שכבר עומדת מוכנה: האחריות שלך לא התקצרה בגלל שהדירה חיכתה. היא מתחילה ביום שבו קיבלת את המפתח. זו החדשה הטובה.
• החדשה הפחות טובה: דירה שעמדה סגורה שנתיים או שלוש היא לא דירה ״חדשה מהניילון״. איטום, צנרת, דוד ומזגנים מתיישנים גם כשאף אחד לא גר בבית. לכן הבדיקה לפני המסירה חשובה כאן יותר מבדירה שנמסרת מיד עם סיום הבנייה.
• מי שאחראי כלפיך הוא מי שמכר לך. לפי החוק, ״המוכר״ הוא מי שמוכר דירה שבנה בעצמו או באמצעות מישהו אחר. כלומר היזם שחתום איתך על החוזה חייב לתקן, גם אם קבלן אחר בנה, וגם אם הקבלן הזה כבר מזמן עזב את האתר.
• הקושי הוא מעשי. כשהקבלן המבצע כבר לא מחויב כלפי היזם, היזם צריך לממן את התיקון מכיסו. זה בדיוק המצב שבו תיקונים נגררים, ולכן כדאי לתעד כל פנייה מהיום הראשון.
• אם אתה לא קונה עכשיו: זה עדיין נוגע לך אם אתה גר בבניין חדש שחלק מהדירות בו ריקות. ליקויים ברכוש המשותף, כמו לובי, חניון וגג, מטופלים מול אותו יזם.

הרקע

כמה דירות כאלה יש. לפי הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בסוף אוגוסט 2026 נשארו אצל הקבלנים כ-85,680 דירות חדשות שלא נמכרו. בקצב המכירות הנוכחי יידרשו 26.7 חודשים כדי למכור את כולן. רובן עדיין בבנייה או לפניה. לגבי הדירות שכבר מוכנות יש כמה הערכות: יו״ר לשכת שמאי המקרקעין, נחמה בוגין, דיברה על כ-16 אלף, ומחקר אחר שצוטט ב-ice מצא כ-9,400 דירות מוכנות נכון לאפריל 2026. על הדירות האלה מדבר עו״ד אריאל.

מה קובע החוק. חוק המכר (דירות) מגדיר שתי תקופות שבהן המוכר אחראי לליקויים:

• תקופת הבדק. היא מתחילה ביום שבו הדירה נמסרת לקונה. בתקופה הזו המוכר חייב לתקן כל ליקוי, אלא אם הוכיח שהקונה גרם לו.
• תקופת האחריות. שלוש שנים נוספות, שמתחילות כשתקופת הבדק נגמרת. בתקופה הזו הקונה הוא שצריך להוכיח שמקור הליקוי בתכנון, בעבודה או בחומרים.

כמה זמן נמשכת תקופת הבדק. זה תלוי בסוג הליקוי. אלה התקופות לדירות שנקנו מאפריל 2011:

• נגרות ומסגרות, כולל אלומיניום: שנתיים
• ריצוף וחיפוי פנים: שנתיים
• דוודים ומכונות: 3 שנים
• פיתוח החצר, חניות ושבילים: 3 שנים
• בידוד תרמי: 3 שנים
• צנרת מים, ביוב ומרזבים, כולל נזילות: 4 שנים
• איטום קירות, תקרות וגגות: 4 שנים
• סדקים רחבים (יותר מ-1.5 מ״מ) בקירות שאינם נושאים: 5 שנים
• חיפוי חיצוני שמתקלף או מתנתק: 7 שנים
• כל ליקוי אחר שאינו יסודי: שנה

ליקוי יסודי. ליקוי בשלד הבניין שפוגע ביציבות או בבטיחות מכוסה ל-20 שנה מיום המסירה.

ומה עם ״7 שנים״ ו״12 שנים״ שהוא הזכיר. אלה מספרים להמחשה ולא ציטוט מהחוק. הרעיון פשוט: אם התקופה הארוכה ביותר בחוק היא 7 שנים, והדירה חיכתה 5 שנים לקונה, היזם מוצא את עצמו אחראי לבניין במשך 12 שנה מיום שנגמרה הבנייה. מבחינת הקונה זה לא משנה דבר: הספירה שלו מתחילה ביום המסירה.

אי אפשר לוותר על זה בחוזה. האחריות לפי חוק המכר מחייבת את המוכר גם אם בחוזה כתוב אחרת.

מה לבדוק

• מתי נגמרה הבנייה. בקש לראות מתי הבניין קיבל טופס 4 (אישור האכלוס). כך תדע כמה זמן הדירה עמדה ריקה.
• להביא בודק לפני שמקבלים מפתח. מהנדס או חברת בדק בית. בדירה שעמדה סגורה כדאי לבקש בדיקה מיוחדת של רטיבות ואיטום, לחץ מים וצנרת, דוד, מזגנים, חלונות ותריסים.
• לכתוב הכול בפרוטוקול המסירה. כל ליקוי, עם תמונה. חתימה על הפרוטוקול לא מוותרת על הזכויות שלך, אבל אל תחתום על הצהרה שאין לך טענות.
• להודיע בזמן ובכתב. על ליקוי שאפשר היה לראות במסירה צריך להודיע למוכר בתוך שנה. על ליקוי שהתגלה מאוחר יותר, בתוך זמן סביר מרגע שגילית אותו. שלח במייל או בדואר רשום ושמור עותק.
• לתת למוכר הזדמנות לתקן. זו חובה לפי החוק. אם הליקוי חזר בתוך שנתיים מההודעה, או שהוא דחוף והמוכר לא תיקן בזמן סביר, אפשר לתקן לבד ולדרוש ממנו את העלות.
• לבדוק מי היזם. חברה יציבה שתהיה כאן גם בעוד חמש שנים שווה הרבה כשצריך תיקון. שאל גם מי הקבלן המבצע, ואם הוא עדיין נותן שירות בבניין.
• אם היזם לא מגיב: אפשר להגיש תלונה לרשם הקבלנים, ובמקרה הצורך לפנות לעורך דין.

מקורות

• הפרק המלא: ״אנשי הנדל״ן״ פרק 39, רשת 13 (יוטיוב, 5.11.2026). הקטע מתחיל בדקה 3:11
• חוק המכר (דירות), התשל״ג-1973, הנוסח המלא (ויקיטקסט))
• כל זכות: אחריות קבלן לליקויים בדירה חדשה
• ice, 15.10.2026: נתוני הלמ״ס על הדירות החדשות שלא נמכרו
• מרכז הנדל״ן: מדריך למסירת דירה חדשה ולפרוטוקול המסירה
• מרכז הנדל״ן, 18.10.2026: איך לתעד ליקויים במסירה
• מרכז הנדל״ן, 10.5.2026: על עו״ד דורון אריאל, שותף מייסד בדורון אריאל ושות׳

המדריך הזה הוא מידע כללי בלבד. הוא לא ייעוץ משפטי ולא ייעוץ פיננסי, והוא לא מחליף בדיקה של החוזה ושל הדירה שלך אצל איש מקצוע.