מי שמחתים את הבניין שלכם על פינוי-בינוי: למי הוא באמת עובד, ומה לבדוק לפני שחותמים

ישראל נדל״ן · נובמבר 2026

מה נאמר

ארבל אלטשולר הוא סמנכ״ל הרשות הממשלתית להתחדשות עירונית ומנהל אגף המדיניות שלה. הוא נבחר לתפקיד באוגוסט 2025, ולפני כן היה אחראי על תחום השיכון והמקרקעין באגף החשב הכללי במשרד האוצר. הרשות היא הגוף הממשלתי שאחראי על פינוי-בינוי ותמ״א 38 בישראל.

ב-18 באוקטובר 2026 הוא התארח בפודקאסט של ארגון הקבלנים והבונים מחוז תל אביב והמרכז, אצל יו״ר הארגון עמית גוטליב. גוטליב התלונן על ״המארגנים״: האנשים שעוברים בין הדיירים בבניין ישן, מחתימים אותם ומובילים אותם עד לחוזה עם יזם. התשובה של אלטשולר הפתיעה, כי היא הגיעה מהצד הממשלתי:

אין שום פיקוח. לדבריו, בתחום הזה אין תנאי כשירות, אין דרישות הכשרה, אין ועדת אתיקה ואין כללים לניגוד עניינים.
הוא יכול לעבוד גם בשביל היזם. אלטשולר אמר שלפי החוק, מארגן שאמור לייצג את בעלי הדירות צריך רק ליידע אותם אם הוא פועל גם מטעם היזם. ״איך ייתכן״, שאל, שמי שמייצג צד אחד בעסקה פועל בשביל הצד השני.
העיקר חסר. לדעתו, גם אחרי החוק שהסדיר חלק מהדברים, ״העיקר חסר מן הספר״, והענף כולו לא מוסדר.

בהמשך השיחה (כבר לא בקטע שברילס) הוא הוסיף שיש מארגנים שעושים עבודה חשובה, ובלעדיהם פרויקטים לא היו יוצאים לדרך, אבל יש גם כאלה ש״גוזרים ליטרת בשר״ על חשבון הפרויקט. הוא סיפר שהרשות העלתה את הנושא מול משרד המשפטים ושהיא רוצה שיהיו כללים לפעילות שלהם, בעיקר בעניין ניגוד העניינים.

מה זה אומר עליך

אם אתם גרים בבניין ישן, סביר שמישהו כבר דפק או ידפוק אצלכם בדלת עם הצעה לפינוי-בינוי. הרבה פעמים זה לא היזם עצמו, אלא מארגן: לפעמים שכן מהבניין, לפעמים איש מקצוע מבחוץ.

מה שחשוב להבין:

הוא לא בהכרח ״שלכם״. אם המארגן מקבל כסף מהיזם, או מקבל אחוז ממה שהיזם מרוויח, יש לו אינטרס שהעסקה תהיה טובה ליזם, לא רק לכם. אלטשולר אמר בשיחה שכשהשכר של המארגן נגזר מההכנסות של היזם, יש כאן ניגוד עניינים מובנה.
השכר שלו יוצא מהפרויקט. כל שקל שמשולם למארגן הוא עוד עלות בפרויקט, והעלויות האלה משפיעות על כמה הדיירים יקבלו בסוף, ובמצב השוק היום גם על השאלה אם הפרויקט יהיה כדאי ליזם בכלל.
החתימה הראשונה היא לא רק סימבולית. הסכם עם מארגן כובל אתכם לתקופה מסוימת. כדאי לדעת מה חתמתם לפני שאתם חותמים.

הרקע

החוק. מאז 2017 יש חוק שמסדיר את ההסכמים עם מארגנים: חוק התחדשות עירונית (הסכמים לארגון עסקאות), שמכונה גם ״חוק המארגנים״ או ״חוק המאכערים״. לפי הסיכום של מרכז הנדל״ן:

לפני שמחתימים את הדיירים צריך לכנס אסיפת בעלי דירות, בהודעה בכתב שבעה ימים מראש, ובה המארגן צריך לגלות בשם מי הוא פועל, כולל אם הוא עובד מטעם יזם מסוים, וכמה הוא מקבל.
ההסכם חייב להיות בכתב, ולכלול את התשלום למארגן, את פרטי היזם שבשמו הוא פועל אם יש כזה, וכל אינטרס אישי שלו.
ההסכם מוגבל בזמן: ברירת המחדל היא שישה חודשים מהחתימה הראשונה, והוא מתארך רק אם הפרויקט עומד באבני דרך. אם המארגן לא עומד בלוח הזמנים, ההסכם פוקע בלי פיצוי.

זה בדיוק מה שאלטשולר מבקר: החוק מחייב לגלות את הקשר ליזם, אבל לא אוסר אותו, ולא קובע מי רשאי לעסוק בזה בכלל.

המחלוקת על השכר. לדברי אלטשולר, הרשות פרסמה בעבר מסמך מדיניות (בלי מעמד מחייב) שקבע כמה ראוי לשלם למארגן לפי היקף העבודה שלו. הכוונה הייתה שזה גם יהיה השכר שיוכר בתחשיב הכדאיות של פרויקטים (״תקן 21״), שבו הקובע הוא השמאי הממשלתי הראשי. המארגנים הראו לשמאי שבשוק נחתמים בפועל אחוזים גבוהים יותר, ואלטשולר סיפר שהשמאי קיבל רק חלק מעמדת הרשות. גוטליב אמר בשיחה שהיום מוכר למארגנים שכר גבוה בהרבה מבעבר. לדברי אלטשולר, שכר של שני אחוזים מההכנסות של היזם הוא חלק לא קטן מהרווח שלו.

למה זה בוער עכשיו. שוק הדירות החדשות חלש, ובדיקה שפורסמה בתחילת נובמבר מצאה שרוב תוכניות הפינוי-בינוי שנבדקו בתל אביב כבר לא כדאיות ליזמים או נמצאות על הגבול. כשכל שקל בפרויקט נספר, עלות של מארגן יקר יכולה להיות ההבדל בין פרויקט שיוצא לדרך לפרויקט שנתקע.

מה לבדוק

שאלו ישירות: מי משלם לך? האם המארגן עובד עם יזם מסוים? האם הוא מקבל כסף ממנו, ואם כן, כמה ואיך (סכום קבוע או אחוז)? לפי החוק הוא אמור לגלות את זה.
דרשו אסיפה לפני חתימה. אל תחתמו לבד במטבח. החוק מחייב אסיפת בעלי דירות לפני ההחתמה.
קראו את ההסכם עם המארגן. בדקו כמה זמן הוא תקף, מה קורה אם הפרויקט לא מתקדם, ומה תצטרכו לשלם אם תרצו לצאת ממנו.
עורך דין שמייצג רק אתכם. גם אם היזם משלם את שכר טרחתו, עורך הדין של הדיירים אמור לייצג רק את בעלי הדירות. ברשות פרסמו נוסח מומלץ להסכם כזה.
בחרו יזם בתחרות. הרשות פרסמה מסמך לדוגמה להליך בחירת יזם, שכולל גם חובת גילוי על ניגוד עניינים. בחירה בין כמה הצעות עדיפה על יזם שהגיע ״בחבילה״ עם המארגן.
פנו למינהלת ההתחדשות העירונית בעירכם. ברוב הערים הגדולות יש מינהלת שתפקידה לעזור לדיירים, לתת מידע ולהזהיר מהסכמים שלא יחזיקו. ברשות יש גם ממונה על פניות הדיירים.
היזהרו מהבטחות גדולות. הסכם עם תמורות מפליגות שלא יקבל מימון מהבנק פשוט לא ייצא לדרך. אלטשולר אמר באותה שיחה שחלק מתפקיד המינהלות הוא להזהיר מ״חתול בשק״ כזה.

מקורות

המדריך הזה הוא מידע כללי ואינו ייעוץ משפטי או כלכלי. לפני שחותמים על הסכם עם מארגן או עם יזם, התייעצו עם עורך דין שמייצג רק אתכם.

עוד דיווחים על השוק, כל יום

עקבו לישראל נדל״ן

דיווחים עם משמעות עתידית